안녕하세요, 이푸입니다 :)
제목 그대로 저는 올해 2025년 1호기, 2호기 모두 계약했습니다.
싱글+소액투자자인 제가 어떻게 2호기까지 계약하게 되었을까요?
바로 ‘1호기 전세상승분’입니다.
투자금+1호기 전세상승분으로 최근 2호기 계약을 완료했습니다.
2호기를 복기해보고자 복기글을 작성하게 되었습니다.
상황정리
저는 올 초 지방에 1호기 투자를 완료했습니다.
1호기 투자 후, 종잣돈이 많지 않기에 열심히 지방임장을 하며 앞마당을 늘렸습니다.
2호기 방향성을 찾지 못하고 이리저리 다니다가
방향성을 찾기 위해 투자코칭을 신청했고,
제가 생각한 방향과는 다르게 수도권 쪽으로 방향성을 잡게 되었습니다.
https://weolbu.com/community/2969995/
→ 투자코칭 후기 :)
내 돈으로 수도권이 될까..?
의심하며 수도권 임장을 했습니다.
그러던 어느 날, 1호기 세입자에게 문자가 왔습니다.
‘저 12월 31일에 나갈게요’
묵시적 갱신이었기에 세입자가 원하는 날짜에 언제든 나갈 수 있었습니다.
부랴부랴 전세물량과 시세를 체크해보니
시세는 그대로지만, 물량은 없었습니다.
RR인 물건이라 시세보다 높게 빠질 수 있다는 생각이 들어
시세보다 높은 전세가에 전세를 뺄 수 있었습니다.
https://weolbu.com/community/3337209/
→전세 후기 :)
전세계약 완료 후,
다시 임장 및 임보에 집중했는데요,
임장지 결론을 내기 위해 전수조사를 하던 중
눈에 띄는 매물을 발견했습니다.
당시 실전반 수강을 하고 있었기에
담당 튜터님이셨던 멤생이 튜터님께
물건 관련해서 질문드렸습니다.
멤튜님: 이푸님, 조건 괜찮아요. 물건보고 상태 괜찮으면 매코 넣어도 될 것 같아요.
이푸: 아 근데 튜터님,,, 저 1호기 한 지 얼마 안되서,, 2호기는 좀...
실력도 없는데 1년에 2채는 아닌 것 같아요.
멤튜님: 지금 2호기 못하는 이유가 있으신가요?
튜터님의 말씀을 듣고 나니 2호기를 하지 못하는 이유는
리스크가 아닌 제 심리적 허들인 것을 깨닫게 되었습니다.
그 후, 해당 지역과 비슷한 급지의 지역을 전수조사하고
몇 개 단지를 추려내어 매일 매일 트래킹을 했습니다.
당시 해당물건을 바로 보지 못하여 일주일 정도 기다렸는데요,
일주일 후 매도인이 물건을 거뒀다는 연락을 받았습니다.
매물털기
관심 있던 매물을 보지 못하게 되자 갑자기 마음이 조급해졌습니다.
그래서 해당 임장지에 있는 모든 단지를 보며
제 투자금에 맞는 단지 위주로 매임을 잡고,
멤생이 튜터님께 컨펌을 받았습니다.
이푸: 튜터님~ 저 토요일에 A단지, B단지 보기로 했어요. 한 번 컨펌 부탁드려요.
멤튜님: 이푸님, 00지역의 핵심 입지가 뭐예요?
이푸: 교통이요. 추가로 환경??
멤튜님: 그럼 A단지를 선정한 이유가 있을까요?
그 때 깨달았습니다.
저는 마음이 조급해져 가치가 아닌 투자금만 보고 매물 예약을 잡았습니다.
다시 한 번 해당 임장지의 선호요소를 파악하고,
상위입지부터 내려오면서
제 투자금에 맞는 단지를 확인하고 몇 개의 물건을 예약했습니다.
a물건: 특올수리, 전세입자, 높은 전세가, 높은 매매가
b물건: 특올수리, 조정안됨, 전세입자, 높은 전세가, 높은 매매가
c물건: 기본상태, 주인전세, 적당한 매매가
3개의 물건을 보았습니다.
특올수리 된 물건이 마음에 들었지만 매매가가 높다고 판단해
이게 최선일까? 하는 생각이 들었습니다.
그러던 중,
해당 단지에서 올수리+전세입자+적당한 전세가+낮은 매매가의 물건을 발견했습니다.
바로 부동산에 전화를 걸어 물건 예약을 잡으려 했는데요,
사장님이 세입자가 예민하다며 집을 볼 수 없다고 말씀하셨습니다.
그래서 필사적으로 사장님을 설득했습니다.
“사장님~ 저 공부 아니고 진짜 할 거예요.
저 000동 000호, ***동 ***호, +++동 +++호 보고 왔어요.
여기 수리상태는 좋은 데 가격이 비싸서요.
근데 올려주신 매물은 올수리인데 가격이 더 싸잖아요.
몇 억 짜리 집 사는 데 어떻게 집을 안보고 사요.
집 보고 괜찮으면 진짜 할 거니깐 한 번만 매도자 설득해주세요. 부탁드려요.”
결국 사장님도 제 설득에 못 이겨 매물 예약을 잡아주셨습니다.
그리고 제가 관심있던 다른 단지의 물건도
3주 만에 부동산 사장님께 연락이 와 그 물건도 보게 되었습니다.
D물건: 특올수리, 전세입자, 매매가 조정가능, 역세권 아님, 학군
E물건: 특올수리, 전세입자, 매매가 조정가능하나 투자금이 될지 불투명, 역세권
두 개 물건 모두 마음에 들었습니다.
그리고 제가 생각하는 매매가까지 조정이 된다면 싸다는 확신도 있어
매물코칭을 신청하게 되었습니다.
매물코칭 신청
https://weolbu.com/community/3438367/
→매물코칭 후기 :)
후기에 있는 것처럼 일시적 2주택 세금혜택을 보느냐, 아니냐 고민했습니다.
1호기 매수 후, 9개월 만에 매수하는 것이기에
1주택 매도할 때 세금 혜택을 보지 못하기 때문인데요.
비과세 혜택을 받지 않더라도 이 물건은 정말 싸다는 생각이 들어
1순위 물건부터 협상을 진행했습니다.
협상과정
제 1순위 물건은 D물건이어서 D물건 먼저 진행했습니다.
매도인이 세금이슈로 빨리 팔고 싶어하고,
세입자는 집을 잘 안 보여주는 상황이라
-2000만원을 네고했습니다.
부사님: 어후, 누가 그렇게 집을 많이 깎아요. 저는 말하기 민망해요.
이푸: 사장님, 제가 집은 정말 마음에 드는데 돈이 없어서 그래요. 한번만 잘 말씀드려주세요.
부사님: 아니 그래도 젊은 사람이 양심없이...
이푸: 제 투자금이 00원이라 세금+복비 다 한 금액이라 그래요.
지금 실거주장이잖아요. 투자자 봐도 안 사가잖아요. 사장님.
한 번 부탁드려요. 진짜 하고 싶어서 그래요.
어차피 현재 가격으로는 하지도 못해요..
부사님: 하.. 일단 알겠어요. 기다려봐요.
부사님께서 너무 많은 금액을 깎아서 민망하다고 말하실 정도로 많이 네고했는데요..
‘어차피 이 물건 안되면 다른 물건 하지’ 라는 생각으로 던졌습니다.
이후, 사장님께서 연락 오셔서 제가 던진 금액은 어렵고
–1500만원까지 네고 된다고 말씀하셨습니다.
제 투자금으로 세금+복비까지 모두 해결할 수 있었고,
목표한 매수가가 되자 두려움이 앞섰습니다.
싸다는 확신은 있지만 1년에 2채를 매수한다는 점이 두려워 엄마에게 걱정을 털어놓았습니다.
‘00아, 당연히 두렵지. 익숙하지 않잖아. 그러니깐 두려운 감정은 당연히 생기는거야.
그리고 실패할까봐 두려워? 세상에 실패가 어딨어.
그 일을 통해서 배우는 게 있을텐데. 배우면 된거지. 설사 실패하더라도 집은 남잖아.
또 너 열심히 임장했잖아. 너가 한 노력을 믿어봐. 괜찮아.’
엄마의 말을 들으니 제가 두려운 게 당연하다고 생각했습니다.
그리고 이 매물은 정말 싸다는 확신이 들어 기회를 놓치고 싶지 않아 특약 협상을 진행했습니다.
제가 원하는 특약은 단 하나
‘잔금 이후 6개월 이내 중대하자 발생 시 매도인이 책임진다.’ 였습니다.
기본 특약 사항인데 부사님께서는 구축이라
잔금 이후 중대하자 발생하면 무조건 매수인이 책임지는 것이라고 주장하셨습니다.
하지만 강력하게 제가 말하여 부사님이 매도인께 말했고, 매도인은 수용하셨습니다.
그러나 몇 시간 뒤, 부사님께 연락이 왔고
매도인이 그 특약 문구가 찝찝하다고 말씀하시며 다른 조건을 거셨다고 합니다.
저 또한 그 조건이 찝찝하여 단어를 바꾸기 위해 애썼는데요,
특약 문구 단어 하나 때문에 약 48시간을 협상했습니다.
그리고 부사님께 연락이 오셨습니다.
“매도자가 안 팔겠대요.”
그 순간, 아차 싶었습니다.
그래서 다시 부사님을 설득했습니다.
“사장님~ 제가 이전 계약에서 특약 문구 하나 때문에
좀 불편한 상황이 생길 뻔 했는데, 특약 문구로 막았어요...
그래서 제가 이번에 좀 민감하게 반응했던 것 같습니다.
매도인께 죄송하다고 말씀드려주세요.
매도인 원하시는대로 제가 얘기한 특약 문구 빼고 진행하는 것 어떠신지 여쭤봐주세요.”
이미 1500만원이나 깎았기에, 누수 등과 같은 중대하자는 충분히 커버할 수 있다고 생각했습니다.
2시간 뒤, 매도인의 계좌가 왔습니다.
그런데 갑자기 저의 감정이 불편해지기 시작했습니다.
‘무리한 요구를 한 것도 아닌데, 도대체 왜,,,?’
‘부사님이 말하지 않아도 되는 걸 굳이 얘기해서 일 키운 것 같은데’
라는 생각이 들면서 억울했습니다.
일시적 2주택 비과세 혜택도 못 받는데 그냥 이 물건을 포기해야겠다는 생각도 했습니다.
하지만 마음을 차분히 가라앉히고 이성적으로 생각하기 시작했습니다.
‘나는 이 물건이 싸다는 확신이 있다.’
‘나는 이 물건을 감당할 투자금이 있다.’
‘누수가 터져도 이미 1500만원을 깎았기에 손해보는 장사는 아니다.’
차분하게 생각해보니 투자의 원칙인 “싸게 사서 비싸게 팔기”가 눈에 들어왔고,
감정을 가라앉힌 뒤 가계약금 입금을 했습니다.
계약진행
계약 당일 날, 매도인과 부사님과 계약을 진행했습니다.
혹여나 계약 분위기가 좋지 않을까 걱정했는데, 다행히 계약 분위기는 좋았습니다.
매도인도 제가 요구한 특약 사항을 이해하신다고 말씀해주셨습니다.
기존 세입자는 ‘2년 본계약+2년 갱신권 사용+2년 재계약’ 인 상황인데요,
저는 본계약+갱신권, 재계약+(갱신권 사용 가능) 인 줄 알았는데,
이미 이전 계약에서 갱신권을 사용했기에
더 이상 갱신권 사용은 불가하다는 것을 알게 되었습니다.
생각보다 빠르게 전세 회수가 되지 않을까 하는 기대를 했네요 ㅎㅎㅎ
이전 1호기 때 법무사비를 많이 내서 속상했는데,
이번에는 사장님께 아는 법무사님과 금액을
확실히 체크하고 잔금 때 그 비용으로 하기로 결정했습니다.
1호기 계약 진행을 할 때, 벌벌 떨었는데
2호기는 다행히 수월하게 진행했습니다.
1호기 계약 이후 긴장이 풀려서 두통이 심하게 왔는데,
2호기는 두통까지 오지는 않았어요.
2호기까지 계약하면서 느낀 것은 경험을 통해 배우는 것임을 알게 되었습니다.
잘한점
1. 고민될 때 고민만 하지 않고 행동한 것
2. 투자금 안된다고 포기하는 게 아니라 네고해서 계약한 것
3. 어려울 때마다 튜터링, 투코, 매코 통해 배운 것
4. 협상 깨졌는데 다시 설득해서 기회 잡은 것
복기할 점
1. 무리하게 협상 진행한 것 → 적당히 하자
2. 투자금 보다 중요한 것은 가치 있는 단지 투자하는 것 → 조급하다고 아무거나 x
마지막으로..
2호기까지 하면서 느낀 점은 느리더라도 정석이 제일 빠른 길임을 느끼게 되었습니다.
실전반 수강하기까지 2년이라는 시간이 걸렸고,
따로 튜터링을 받을 수 없었기에
기초반 강의를 꼼꼼하게 들으면서 강의에 나온 내용들을 하나라도 적용시키려고 했습니다.
그 시간 동안 답답했고, 혼란스러웠고, 방황했었는데요,,,
돌이켜보니 그게 정답이었다는 것을 알게 되었습니다.
‘헤맨 만큼 내 땅이다’ 라는 말의 의미가 정확히 와닿았습니다.
여전히 강의 들을 때 교안 출력해서 손으로 필기하며 듣고,
매크로 사용할 줄 몰라 시세는 하나하나 손으로 따고,
정석대로 분임-단임-매임 순서를 지키면서 임장하고 있습니다.
가끔은 빠르게 가고 싶을 때도 있고,
순서를 지키지 않고 가고 싶을 때도 있었지만
그럴 때마다 정석이 제일 빠른 길임을 기억하면서 묵묵히 하다보니
어느새 2호기까지 진행하게 되었습니다.
처음 월부 강의 들을 때 의심하면서 시작했고,
임장하면서 힘들 때마다 ‘이게 맞는거야?’ 라며 의심했고,
잠 못 자며 임보 쓸 때마다 포기하고 싶다는 생각을 수만 번 했습니다.
1호기 투자해도 당장 결과가 나지 않으니
의심했던 순간도 있었습니다.
부동산의 ‘ㅂ’자도 모르던 제가 2채를 투자하게 된 것을 보면서
‘하면 되는구나...!’ 라는 생각도 들었습니다.
2호기 복기글은 언제 쓰나,, 했었는데 생각보다 빨리 쓰게 된 것 같아요.
3호기 복기글 쓰는 그 날 까지 환경 속에서 꾸준히 공부하겠습니다.
Thanks to,,
실력 없다며 2호기 생각은 하지도 못했는데 용기 주시고 가이드 제시해주신 멤생이튜터님 감사합니다!!
튜터님 아니었으면 오늘 이 글도 없었을 거예요 :)
전세 빼기 가이드 알려주신 버린돌 튜터님, 감사합니다 :)
2호기 전체 방향성 제시해주신 게리롱 튜터님, 감사합니다 :)
매코 때 이해될 때까지 설명해주시고 알려주신 센스있게쓰자 튜터님, 감사합니다 :)
오프 강의 질의응답 때 친절하게 설명해주신 너나위 멘토님, 주우이 멘토님 감사합니다 :)
8월 더운 여름날 함께 땀 흘리며 임장한 매미즈, 계약할 때, 전세 뺄 때 항상 도움주셔서 감사합니다 :)
전세 프로세스 몰라 버벅 거릴 때 이것 저것 알려주신 스돌파, 감사합니다 :)
8월 대프리카 함께 뿌신 8월엔 대구지 2호기 축하해주셔서, 감사합니다 :)
1주년 독모하며 계약 축하해주신 신투기 여러분, 감사합니다 :) 봄에 또 만나요 !
