✔️책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
✔️저자 및 출판사 : 너나위님
✔️읽은 날짜 : 2025.08.26
✔️사례연구
C지역 투자사례
- 너나위님의 선택
1) 어떤 투자를 하셨을까? (투자금 2500만원으로 1.7억 이상 수익)
2) 옆 단지 B단지에 투자하셨다면 어땠을까의 관점
A. 전 상승장 고점이 1억가량 차이나더라도, 머리끝에서 매도할 수는 없다는 것
B. 전세금 상승분 측면에서는 인덕원더퍼스트가 더 나은 선택
최고점에서 매도하는 것 자체가 어렵기 때문에 꼭 최고의 선택지가 아니라고 매수를 포기하는 선택을 하면 안된다는 것. 등기를 가져오는 자체가 최고의 선택
3) 사례01을 통해 배울 수 있는 투자 know-how
A. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
B. 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.
C. 입지가 좋지 않은 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면, 좀 더 깊게 고민해 봐야 한다.
D. 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다
E. 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
✔️깨닫고 / 투자적으로 접근해야할 점
1) 너나위님의 A단지 vs B단지
비슷한 투자금으로 할 수 있는 더 선호도 높은 단지를 잡지 못하고 날려 아쉬워하고, 고민될 때가 종종 있다.
물론 수익에 큰 차이를 만드는 선택도 있지만 어떤 시장에서는 ‘할 수 있을 때 등기를 가져오는 것’ 이 더 중요한 시장도 있다는 생각이 들었다. 그것을 너나위님 투자결과를 보면서 다시한번 느끼게 되었다. (매수라는 행위를 했기에 수익이라는 결과가 있다는 것)
제가 투자한 A 물건도 제 동료의 투자에 비해 2천만원 높은 가격
제가 진입한 시장이 상승바람 초입이었기에 처음 300만원을 깎아달라며 내민 카드가 전혀 받아들여지지 않았고 결국 매도자분이 원하는대로 100만원 내외로 최종협상되었는데,
목표매수가와 정확히 들어맞지는 않았지만 ‘내가 할 수 있는 최선의 투자’라는 관점에서 확신을 가지고 매수의사결정을 내렸던게 떠올랐다.
사실 작년 C에 투자를 시도할 때, (최저가 대비 약 D천만원까지 네고했던 시장) 협상이란게 생각보다 쉽구나, 내 마음대로 잘 깎이는 거구나, 안일한 투자태도로 시작했었는데, 이번에 매수한 울산시장은 매수자가 다소 ‘을’인 시장이었던 것.
그동안 약 M번이 넘는 투자시도를 하며 다양한 시장상황을 겪다보니 매 순간 내가 원하는대로, 같은 협상을 할 수 없다는 것을 느끼는 지점이다. 계약서를 쓰러 1시간 전에 갔을 때, 2시간전에 와계시던 매도자분을 보면서 계약 전까지는 긴장의 끈을 놓지 않고 임해야함을 복기하게 되었다.
2) 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비하여 잔금을 대비할 것
최근 매수하려 했던 물건중에, 욕심이 나 제가 할 수 있는 잔금보다 더 높고, 선호도 높은 투자를 전세맞춤과 동시에 진행하려 했던 것이 있다.
부동산마다 샅샅이 뒤져서 해당 가격에 살아줄 전세입자까지 미리 다 찾아놓고 동시진행 상황을 조성했으나, 매도자의 변심으로 성사되지 않았다. 복기해보면 다소 저의 욕심이 끼어있지 않았나 생각이 들고, 운용관점에서 돌이켜보아도 다른 곳에 투자하여 참 다행이라는 생각이 든다.
투자하려고 했던 곳은 수요가 한정되어있기에 지금 당장 전세를 잘 맞춘다해도 마음한켠에 불안감이 있지않았을까 싶다. 27년 말에 매도할 생각으로 접근하면 좋겠지만, 역시나 최악의 상황을 가정했을 때 도저히 잔금에 해당하는 돈이 나올 수 없었기에 잔금이 대비되는 투자, ‘할 수 있는 투자’를 했다고 복기해본다.
E지역 투자사례
- 너나위님의 선택
1) 어떤 투자를 하셨을까? (매매가 2.65/2.55 로 투자)
투자금 2450만원으로 1.2억 이상 수익을 낸 투자
2) F지역 G단지에 투자하셨다면? (3.2/2.7)
3) 사례를 통해 배울 수 있는 투자 know-how
A. 상대 저평가판단 - 비교해 볼 수 있는 대상이 생긴 후, 그 두 대상의 가치(입지)와 가격을 모두 확인하는 방법.가치에 비해 가격이 싸다면 저평가되었다고 결론 내린다.
B. ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’
부동산 투자는 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을 기억하라. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.
C. 나는 무엇을 줄 수 있는가 - 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다. 그렇게 하다 보니, 온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다.
D. 대출에 대한 두려움 - 나는 당시 대출에 대한 막연한 두려움을 가지고 있었다. 물론 여러 재테크서를 읽은 뒤엔 대출도 잘만 활용하면 레버리지 효과로 빠른 시일에 훨씬 유리한 결과를 얻을 수 있는 방법이라는 것을 알게 되었지만, 막상 경험이 없으니 그 두려움을 완전히 떨칠 수가 없었다. 이 기회에 오랜 기간 내 마음속에 자리 잡고 있던 두려움을 극복해 보고 싶었다.
E. ‘10채까지는 경험’ – 잃지않는 선에서 경험쌓기
사실과는 다른 고정관념과 선입견에 여전히 발목 잡혀 있는 사람들. 나도 그들과 별반 다르지 않았다. 그래서 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’였다
처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다.
분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다. 다양한 투자를 진행해 본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 《수학의 정석》에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해 나가는 느낌이었다.
F. 입지가 우수한 지역일 경우 부동산 상승장에서 투자수요가 강하고 빠르게 붙는다 - 분당은 수도권에서도 입지가 우수한 지역이다. 분당이라는 지역명 자체가 브랜드가 될 정도다. 물론 앞서 말했듯 구미동은 분당 내에서 가장 외곽에 위치하기에, 분당 중심부의 가격이 움직인 후 후행하는 경향이 있으나 그럼에도 결국 그 흐름에 영향을 받는다. 이처럼 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.
G. 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.
또한 과거의 수도권 부동산 시장의 움직임을 추적해 보면, 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다.
+) H지역 사례
H. 나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 그렇다 보니 임장을 통해 아는 지역이 늘어날수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고, 이에 따라 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다.
✔️깨닫고 / 투자적으로 접근해야할 점
1) 상대저평가와 절대 저평가 시장이 부동산투자에서는 모두 중요하다는 것.
당시 전체 부동산 시장이 하락장이었고 지금 역시도 마찬가지이기에 지금이 긴 시계열로 보았을 때 기회임을 알고 행동할 수 있어야한다는 생각이 들었다. 더불어 함께하고 있는 실전반 분들 역시 마지막 파레토 주간에 투자까지 갈 수 있도록 전력을 다해야겠다는 생각.
2) 숫자에 매몰되지 말고 본질인 임장과 단지의 가치를 면밀히 파악할 것
임장보고서를 쓰다보면 하나에 꽂혀서 다소 깊게 파고드는 면이 있는데 수익률에 꽂혀서 지난 상승장 기준으로 수익률에 파고들진 않았는지, 본질인 ‘가치’ 보다 숫자에 매몰된 경험은 없는지 스스로 돌이켜보게 되었다.
3) 나는 무엇을 줄 수 있는가
협상이 잘 안되는 시장일수록, 내가 무엇을 가지고 있는지 그 패에 대해서 많이 생각하게 된다..
특히나 잔금이 언제나 유동적이거나, 돈이 많은 상황이 아니기에 어쩌면 우길 수 밖에 없는 소액투자자의 여건을 갖추고 있는데, 이렇기 때문에 더욱더 한마디 한마디에 유의해야하고, 사장님과 매도자, 그리고 전세입자분들이 이 순간 무엇을 가장 필요로 하는지 이 분들의 의도가 무엇인지에 대해 생각을 많이 해야한다는 것, 월부에서 정말 다양한 사람들과 관계를 형성하고 있는데 그 과정에서 관계에 대해 더 잘 알아가는 것 같다.
4) 대출에 대한 두려움
이전에 투자를 시작할 때 너무 두려워서 처음으로 은행에 가 잔금에 대해 알아봤던게 기억이 났다. 가능한 각종 대출들을 알아보고 마이너스 통장 개설하는 그 모든 과정들을 월부에서 처음 겪었는데
해보니 별게 아니고, 해보니 객관적인 내 상태가 파악된 부분이 있었다. 지금 가지고 있는 두려움이 있다면, 그 역시도 이렇게 하나하나 몸으로 알아가면서 하면 되지 않나 생각이 들었고, 앞으로는 쥐고 있는 이 대출들을 활용해서 협상의 카드로 사용해야겠다는 생각도 들었다.
5) ‘10채까지는 경험’의 의미
거듭할수록 점차적으로 비슷한 상황들이 생긴다는 것이 신기한 부분. 내가 봤던 상승장의 모습이 이 지역에서도 있네, 내가 봤던 매도자의 모습이 여기도 있네. 하는 것들… 아마도 10채가 넘어가면서 당연해지는 것들이 많아지고 제가 느끼는 바가 더 많아지지 않을까 싶다. 점차 더 단순해지고 깊어지고 싶다는 것..
6) 시세트래킹에 디테일과 생각을 더할 것
시세트래킹을 내가 투자할 곳만 유의깊게 보거나, 다소 루틴하게 하는 건 아닐까 하는 생각이 들었다.
‘이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?’
‘내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력, 함정’의 시각으로도 봐야겠다는 생각을 하였고 임장에서 그치는 것이 아니라 그 지역을 깊게 본다는 것의 의미가 이런 것이구나 하는 생각이 든 시간이었다.
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