[서투기 27기 59조 구르는 돌] 강의 후기-4주차

서울 소액투자 전략 및 지역분석

최고의 투자는 없다. 최선의 투자만이 있을 뿐 

N지역 분석

학원가 갯수 뿐만아니라 주변환경 과 면학분위기까지 파악할 필요가 있다.

학원가에 술집, 당구장, 노래방 등이 섞여 있는지, 학원만 있는지. 대치는 맥주집도 없다.

N지역은 초등학생 수가 지속적으로 줄어들고 있어 장래에는 학군지보다는 역세권 7에 좀 더 비중을 둬야한다.

특히, 3040 부모의 유입이 줄어드는 경향이다.

서울 A지역도 과거 학원가 주변이 매매가 높았으나, 지금은 역세권 단지의 가격이 더 높다.

공급

공급물량과 전세가격 흐름이 정직한가, 주변 공급 물량이 많은가. 2년 후 공급물량, 세낀 물건 매수 후 만기 때 공급물량 확인해야 한다. 만기 때 공급 물량이 많다면 만기를 변경해야 한다.

수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 크다.

평균회귀 개념..쉽지 않다.

부동산 가격은 급등하거나 급락하더라도 장기적으로 시간이 지나면 평균으로 회귀한다.

전세가격도 물가상승을 따라 등락을 반복하며 우상향 한다.

평균회귀, 심리, 공급물량, 전세가

평균회귀 했니, 상승장이니 하락장이니, 공급이 많니…송파 헬리오시티, 반포, 개포 사례

투자의 성패는 연식이나 외관이 아닌 입지와 가격이라는 본질적 요소에 달려 있다.

N지역은 지역 내 선호단지 마저 전저점 대비 상승폭이 낮다. 하락리스크 덜하고 안전마진이 높다.

매매가격 상승폭 <전세가격 상승폭 단지 트레킹하며 앞마당과 비교평가 후 투자한다.

생활권별 랜드마크 단지 위주로 트레킹 해 보자

매물임장 노하우

하지 말아야 할 것을 하지 않는 것이 더 좋다.

네이버 부동산에 올라 온 물건은 급매가 아니다.

통제할 수 없는 일이라면 미련없이 놓아주자

우리가 통제 가능하여 리스크 즉 하자, 잔금 등을 통제할 수 있는 물건 위주로 접근하는 것이 좋다.

잔금날짜를 세입자 이사날짜에 맞춰줄 수 있는지

땅의 가치가 비스하다면 선호도 높은 건물 선택

땅의 가치가 다르다면 선호도 높은 땅을 선태

서울 투자의 본질은 *을 사는 것이다.

입지와 가격 수준에 의사결정의 비중을 높여야 한다.

단지의 가치와 가격에 우선 집중 호재는 플러스 알파..투자대상 단지의 가치가 비슷하다면 호재있는 단지 선택, 기름.

오래하는 것보다 우선하는 가치는 어디에도 없다.

좋아질 거란 희망보다 현재의 행복을 찾는다.

모든 행동의 기준은 지속성에 맞춰야 한다.