읽지 않는 투자에 대한 모든 것을 알려주신 센쓰 튜터님의 월부학교 4강 후기

23년 고금리로 유동성이 회수되면서 하락장을 맞이하고 시간이 어느덧 지난 시점부터는 하락을 멈추고 바닥을 다지고 올라오면서 리스크가 없는 시장이라는 말들을 많이 했던 것 같습니다. 

특히 수도권의 경우 유래없는 공급 절벽에 이제는 전세가 올라올일만 남았다는 말들. 그러면서 3년이 지난 지금 시점에서 수급의 부족이라는 본질에 의해 집값이 움직이니 여러 규제책들도 나오는 드라마틱한 시장을 경험하고 있다는 생각이 듭니다. 

센쓰 튜터님께서는 이런 시장에서 특히 잊지 말아야하는 잃지 않는 투자에 대해 다시 한번 강조해주셨습니다. 

“덜 벌더라도 망하지 않는 선택을 통해 투자 시장에서 꾸준히 살아남는 투자” 

올라가는 일만 남았다고 모두가 생각하기 쉬운 이 시장에서 왜 튜터님께서 이 주제로 강의를 하셨을까를 생각하며 강의를 들었습니다. 

망하면 다시는 돌아올 수 없을지도 모른다

22년 5월 상승장 끝물에서 월부를 시작한 저는 곧이어 하락장을 경험하며 많은 분들이 역전세와 하락으로 힘들어하는 것을 봐왔습니다. 

특히나 금융이 많이 껴있는 서울/수도권 시장에서도 하락폭이 적지 않았고, 전세 레버리지 투자를 하는 저희들에게는 전세대출이 오랫동안 유지되온 이 시장에서 고금리는 직격타였던 것 같습니다. 

내가 감당가능하지 않은 수준으로 역풍을 맞았을 때는 매도 외에는 답이 없었고 할 수 있는 선에서 정리를 하며 자산 일부를 지키는 몇몇 선배님들의 경험담을 봤었고, 아예 이 판을 떠나는 분들도 많이 봤었습니다. 

그렇게 때문에 모두가 오른다고 믿는 이 시장 분위기 속에서 리스크를 간과하는 것이 또 하나의 ‘블랙스완’이 될 수 있겠다는 생각이 들었고 센쓰 튜터님의 첫 파트를 들으며 과거 시장에서 모두가 간과한 것이 무엇이었는지 떠올리면서 잃지 않는 투자를 해내는 것이 투자의 첫번째 원칙이겠다는 생각을 다시 한번 할 수 있었습니다. 

투자 기본 원칙인 저환수원리에서 가치 판단이 가장 우선시 되어야하며, 레버리지에 있어서도 과도한 수준을 일으키지 않는 것, 특히 지방에서는 공급 리스크에 희망회로를 돌리지 않는 것, 각종 세제 혜택으로 본질을 잊는 투자를 하지 않는 것. 이 모든 것이 잃지 않는 투자에 해당하며 결론적으로 “기본”을 제대로 알고 행해야 한다는 생각도 할 수 있었습니다. 

더 버는 투자를 하고 싶다면?

뚜렷한 장점이 있는 물건

앞마당이 늘어나면서 단지의 가치를 판단할 때 스스로 질문해보는 것 중 하나는 “이 단지의 대체제가 많을까 적을까?” 입니다. 

해당 지역에서 비슷한 가치의 단지가 많다면, 예를 들어 구축 복도식 25평 밖에 없는 지역인데 단 몇개의 단지만 계단식이라면? 비역세권 단지가 많은 지역에서 단 몇개의 단지만 역세권이라면? 해당 지역에서는 선호도가 몰릴 수 밖에 없는 특성이 있는데요, 

센스 튜터님께서도 “뚜렷한 장점이 있는 물건”을 고민해보라고 말씀하셨고 강의를 들으며 여러 지역과 단지들을 가져와 생각해볼 수 있어서 좋았던 것 같습니다. 

역세권, 비역세권

선호동, 비 선호동

외곽 신축, 입지좋은 구축 여러 케이스에서

어떤 것을 선택해야하는지 다양한 예시로 가이드를 주셔서 투자에 적용해볼 수 있는 지점이 매우 많았습니다. 

주상복합, 리모델링, 10평대, 40평대, 지방 구축

투자해도 될까요?

물론 같은 조건이라면 고민하지 않고 국민평형을 선택하고 (수도권에서는 25평도), 일반 아파트를 선택하고, 신축을 선택하겠지만 각 가격에 대한 매리트가 있고 조건이 다르다보니 투자 후보를 고를 때 많이 고민을 하게 되는 케이스인 것 같습니다. 

튜터님께서 이러한 것들을 검토할 때 어떤 것을 고려하여 의사결정을 해야하는지 알려주셨는데요,

강의를 다 듣고 나니 결국은 사람들의 “선호”와 연결되어있다는 것을 알게 되었고

이분법적인 원칙보다는 그 지역 내에서 수요와 선호도를 이해하고 접근한다면 잃는 선택을 하지는 않겠다는 생각이 들었습니다. 

튜터님의 사고방식을 그대로 따라하면서 이런 케이스들을 마주할 때 스스로 과거 흐름과 지역의 선호요소를 보면서 판단해볼 수 있어야겠다는 생각도 할 수 있었습니다. 

각자 상황에 맞는 투자 

마지막으로는 다양한 각자의 재정 상황에 따라 투자 후보를 어떻게 좁혀나가고 의사결정 해볼 수 있는지 알려주셨습니다. 

지방에 있어서는 가장 중요한 본질인 공급을 고려하되, 리스크가 적은 물건들을 선택하는 것이 중요할 수 있겠다는 생각을 할 수 있었고,

수도권에서는 물리적인 위치와 지하철, 환경/상품성, 보조지표 등을 통해서 가치를 점검하면서 의사결정하는 부분도 배울 수 있어 좋았습니다. 

지방과 수도권을 비교할 때는 무엇이 먼저 오를지(본질이 아니고 예측할 수 없는 것)에 초점을 맞추기보다는 가치대비 가격, 그리고 운영에 있어서 리스크가 없을지를 우선적으로 고려해야한다는 점도 배울 수 있었습니다. 

이 모든 사례를 관통하는 것 또한 덜 벌더라도 잃지 않고 꾸준히 오래 살아남아 시장에서 다음 선택을 할 수 있는 선택을 해나가야한다는 점이라는 생각도 할 수 있었습니다. 

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한번의 투자로 부자가 될 수 없기에 계속해서 앞으로 전진할 수 있게 하기 위해서는

각 선택에 있어서 리스크를 줄여나가면서 본질 (저평가)를 지키는 것이 유일한 방법이라는 생각이 듭니다. 

좋은 강의 해주신 센쓰 튜터님 감사합니다 :)