전세보증금 반환 지연 시 연 12% 이자를 달라는 세입자와 계약을 하였습니다.(feat. 주전세)

안녕하세요?

부의 그릇을 키우고 있는 소피아96입니다.

지난 12월 '지방 싱글 투자자, 4000만원 깎고 투자금 1억원 줄여

서울 4급지 30평대를 투자해습니다.' 라는 글로 찾아 뵀었는데요.

[월부학교 가을학기] 지방 싱글 투자자! 4000만원 깎고, 투자금 1억원 줄여 서울 4급지 30평대 투자하였습니다.

순탄했던 매매 과정을 비웃기라도 하듯

전세계약을 할 때는 상당히 애를 먹었었습니다.

주인전세 조건으로 매매를 하는 것이었기 때문에

매매계약서와 전세계약서를 동시에 작성하기로 했었는데요.

계약서를 작성하기로 한 당일 2시간 전

매도자는 돌연 일주일 뒤에 계약하자며

자리에 나오시지 않으셨습니다.

지금 지방이라니, 전세대출이 필요하다니 등

여러 사유를 말씀해 주셨지만

결국은 그 일주일 동안 세입자로서

최대한 안전하게 지낼 수 있도록

온갖 방어장치를 준비해 오신 듯하였습니다.

다시 계약서를 쓰기로 한 날

무려 11개의 전세계약 특약으로

A4 종이 2장을 가득 채워오셨고,

공증도 받겠다며 공증란까지 만들어 오셨거든요.

가계약 전에 언급도 없던 사항들이라

들어줄 의무는 없지만

매도자인 동시에 이제 임차인이 되는 것이기 때문에

임차인과의 관계 또한 무시할 수는 없는지라

협상 테이블에 앉게 되었습니다.

요즘도 대출규제로 인해

주인전세로 투자하시는 분들이 많을 것 같은데

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다!

# 임차인의 첫 번째 요구 #

"임대인은 계약 종료일에 전세보증금을 전액 반환한다.

만일 전세보증금 반환 지연 시 보증금 전액이 반환되는 날까지 지연이자율은 연 12%로 한다."

그 11개 중 첫 번째 요구 사항이었는데

이 문제만 2시간 이상 겨루기를 한 것 같습니다.

매도자 분은 절대 고집을 꺾지 않으셨고

한 치의 양보도 없었습니다.

이 조항이 받아지지 않으면

계약을 무르자는 이야기까지 오고 갔으니깐요.

중간에서 부사님의 노력도

저의 애절함, 완고함 그 어떤 것도 통하지 않았습니다.

저는 매수를 하고 싶었기 때문에

계약을 무르기보다 특약을 다시 보며

리스크 있는 부분을 어떻게 대처할 수 있을지 생각했습니다.

우선, “계약 종료일에 전세보증금 전액 반환” 문구를

“계약 만료 후 임차인 퇴거시까지 전세보증금 전액 반환”

으로 변경하자고 제시하였습니다.

기존 문구는 정말로 리스크가 컸는데요.

다음 세입자와 이사 날짜를 협의하며

융통성 있게 퇴거 날짜를 정해야 하는데

정해진 계약 만기일에 가능한한 사람만 구해야 하니

새 임차인을 구하는 게 극도로 힘들어지기 때문이죠.

혹여나 날짜에 맞는 사람을 찾지 못한다면

다음 날부터 바로 연 12% 이자 지급(연 7000만원)... ㅎㄷㄷ

다행히 이 부분은 쉽게 합의가 되었습니다.

문제는 연 12%의 지연이자 부분인데요.

도저히 협의점을 찾을 수가 없어

제가 받아들이기로 했습니다...

어떻게 보면 임차인이 계약 만료로 퇴거하고자 할 때

보증금을 반환해 드려야 하는 건 당연한 것이고

보증금을 낮춰서라도 다음 세입자를 빨리 구해

돌려 드리면 문제없겠다고 판단하여

연 12% 지연이자 부분을 받아들이게 되었습니다.

대신 “4개월 전부터 집 보여주기에 적극 협조한다”라는 특약을 넣어

다음 세입자를 구하는 데 어려움이 없도록 장치를 해두었습니다.

(첫번째 사항 최종)

"임대인은 계약 만료 후 임차인 퇴거시까지 전세보증금을 반환한다. 

반환되지 않을 시 반환되는 날까지 지연이자율은 연 12%로 한다.

임차인은 만기로 퇴거시 4개월 전부터 집 보여 주는 것에 적극 협조 하기로 한다."

# 임차인의 두 번째 요구 #

"임대차 계약 종료 전이라도 임차인이 새로운 임차인을 구해 

임대차 계약이 자연스럽게 이어질 경우, 

이 임대차 계약은 해지할 수 있다"

매도자분께서는 마땅한 투자처가 생길 시

전세보증금을 빼서 돈을 굴리고 싶어 하셨기 때문에

이 특약을 원하셨습니다.

계약 만료 전이기에 본인이 다음 세입자를 맞추겠다고 하셨지만

보증금이 얼마인지, 계약기간이 언제인지에 따라

리스크가 있을 수 있기 때문에

쉽게 동의할 수 없었습니다.

이에 저는

지금 매수하고 전세계약하는 건

2년 후 입주장 리스크가 없기 때문이며

혹여나 갑작스레 낮은 전세금으로 새 임차인과 계약했을 시

처음 계획과 달리 더 많은 투자금이 최대 4년간 묶일 수 있다는 점 등을

어필하며 제 입장을 완곡하게 말씀드렸습니다.

충분히 설득이 되었는지 다음과 같이 합의하였습니다.

"임대계약 종료 전 부득이하게 임차인이 퇴거 시 

임대인은 임차인이 새로운 임차인을 구하는데 동의한다.

전세보증금과 전세기간은 전세계약서에 준하되 

상호 협의 하에 변경가능하다."

이 말은 즉 협의되지 않을 시에는

기존 전세보증금과 전세 계약기간을

유지해야 한다는 뜻이므로

터무니없는 낮은 전세보증금과

혹시 모를 입주장 리스크는 피할 수 있게 되었습니다.

# 임차인의 세 번째 요구 #

“임차인이 전세보증금반환보험에 가입시 

시세보다 높게 책정된 전세금 4천만원에 대해 보험료를 지급한다. 

지급 시점은 보증보험 가입이 확인되는 날로 한다.”

이 부분에 대해서는 가계약 전에 말씀하셨어야 했고,

저는 보험비 지급의무가 전혀 없다고 딱 잘라 말씀드렸습니다.

본인도 이건 좀 억지다 싶었던 걸 아셨는지

바로 수긍하셨어요.

(휴... 힘들다 힘들어..)

이 외에도 임차인의 채권보존조치 등 여러 요구가 있으셨지만

몇 개의 특약 협의에만 이미 3시간이 지난바

지칠 대로 지친 저는

계약에 관한 건 이미 가계약에서 다 끝난 것이고

사전에 논의 없던 특약을 들어줄 의무가 없지만

임대인, 임차인으로 잘 지내고 싶어

최대한 맞춰드리고 있는 것임을 강조하며

이제 그만 마무리 짓자고 말씀드렸습니다.

그렇게 해서 매매계약서와 전세계약서를 작성하였는데요.

햐...

그런데 말이죠

당시에는 대수롭지 않게 여겼던 한 조항에

문제가 있음을 훗날 동료들로부터 알게 되었습니다.

바로 이 조항인데요.

“임대인은 임차인 거주 기간 동안 근저당 및 제한물권 설정하지 않는다.”

전세보증금이라는 거 자체가

이미 저의 큰 부채이기 때문에

이 집을 담보로 대출받는 일은 없을 거야라고

생각하며 대수롭지 않게 넘겼던 사항인데요

이 조항 때문에 전세보증금반환을 위한

생활안정자금대출을 받지 못한다는 것이에요!

요즘은 대출규제 강화로

생활안정자금대출이 1억원으로 제한되어

어차피 크게 쓰이지 못하겠지만

저는 애초에 혹시 모를 리스크에 대비할

안전장치를 쓰지 못하게 된 것이죠.

전세입자를 안심시키기 위한 것은

‘임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자까지 

근저당 및 제한물권 설정하지 않는다’

로 충분할 것 같습니다.

보통 주전세 계약에서는

임대보증금은 매매 잔금에서 상계처리한다

잔금 일에 전세계약서를 쓴다

이 정도만 챙기는데

매도인이 임차인이 되면서 여러 가지 사항을 요구할 수 있으므로

잘 대응하며 협의할 수 있도록

평소에 잘 알아두는 것도 필요할 것 같습니다.

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저 당시 회사 행사 진행을 맡아

바빠서 연락하기도 힘드셨을 텐데

그래도 짬내서 큰 리스크가 없는지 봐주시고

조언해주신 용맘 튜터님🩷

감사합니다!

그리고 투자 영웅담이 아닌

투자 과정 속 힘들었던 점, 어려웠던 점을

복기해야 성장할 수 있다는 가르침을 주신

밥잘 튜터님💙

감사합니다!

지금도 한참 내일 임장을 준비하고 있을

항상 좋은 환경이 되어 주는 우리 밥심이들💚

언제나 감사합니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!

1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

• 예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

2. 본문에 2가지를 포함하면 더 많은 분들이 후기를 읽을 수 있어요.

첫째, ‘아파트 투자 후기’ 라는 말을 자연스럽게 1회 이상 넣어주면 좋아요.

둘째, 내가 월부에서 수강한 강의와 도움 받은 부분을 구체적으로 이야기하면 좋아요.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️