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서울투자 기초반 - 올해 마지막! 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
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- 프메퍼님이 내주신 과제를 하면서 단지 비교를 해봤습니다. 동대문 분임시 저는 장안 생활권을 2순위, 이문,휘경을 제일 낮은 생활권으로 순위를 매겼는데요. 단지가격의 상단과 하단을 보니 생각보다 이문, 휘경의 가격이 높았고(신축의 영향이지만) 장안동이 낮아서 이문 휘경은 입지 대비 신축이어서 비싸고 장안은 단지 수 자체도 적지만 저평가 되었다고 생각했었습니다.
- 프메퍼님 강의를 들으면서 장안이 5호선이 있음에도 버스를 한 번 타고 나와야 하는 비역세권이기에 4순위 생활권이고 그래서 가격이 생각보다 높지 않다는 것을 알게 됐습니다.
전농,답십리 : 약간 멀세권에 연식도 섞여 있지만 균질성, 생활상권이 잘 형성되어 있어 사람들이 선호
청량리 : 동대문 압도적 교통중심지 청량리역 주변 신축 주복 3대장이 가격을 리드 수요가 한정적
이문 휘경 : 1호선 라인따라 대규모 신축브랜드 입주 중이면서 뉴타운 진행중, 주변환경이 개선되면 사는 사람들도 바뀌면서 전농답십리같은 선호지역으로 바뀌고 있음
장안 : 버스 한 번 타고 역까지 나와야 하는 비역세권, 골목마다 유흥상권에 준구축 대단지지만 단지 갯수가 적음. 은석초(사립)에 도보로 이용가능한 장안래미안 2차 선호 나름 학군이 있지만 외부의 수요를 끌어들이지는 못함
- 이문 휘경 뉴타운의 공급으로 대장단지부터 가격이 눌려있지만 전세가도 낮게 형성되어 있어 투자금이 많이 들어가는 단지도 있지만 사람들이 선호하는 생활권의 준구축은 전세가보다 매매가가 더 눌려 있어서 기회를 주는 단지들이 많이 있다. 전농 선호구축과 장안준구축의 가격이 비슷하면 전농선호구축을 먼저 고려해 보겠지만 장안 단지들도 싸다고 생각합니다.
- 강의에 나온 전농삼성과 제기동한신을 보면서 놀랬습니다. 1순위 생활권이라도 나홀로 언덕에 떨어져 있는 단지에 컨디션도 그닥이어서 별 생각 없었는데 서대문구의 단지와 비교하면서 전농삼성이 더 저평가 되었다고 한 프메퍼님의 설명을 들으면서 감정이 아니라 객관적으로 단지를 바라봐야겠다는 생각을 하게 되었습니다. 서울에는 저가치 물건은 없다. 단지 후순위일 뿐
- 제기동한신도 6호선 초역세권이지만 주변이 빌라촌으로 나홀로 대단지 구축에 앞동부터 뒷동까지 약간 경사가 있고 생활편의시설도 아쉬워서 사람들이 좋아하겠나? 라는 의문을 품게하는 단지였습니다. 제기한신과 장안힐스를 비교하면서 강남접근성이 장안힐스보다 낫고 전세가도 높아서 충분히 수요가 있는 단지고 전고점과 비슷하게 호가가 형성되어 있어 제 생각보다 더 가치가 있는 단지구나를 깨달았습니다.
- 프메퍼님의 틀을 가지고 비교평가 장표를 정리하니 저의 편견으로 가려져 있었던 단지의 가치가 제대로 보이는 것 같습니다.
- 지역 내 선호단지와 1등뽑기는 나름 익숙해졌지만 59와 84 비교, 지역 간 비교가 늘 숙제처럼 남아 있었습니다. 이번에 프메퍼님 강의를 들으면서 숙제를 제대로 해낼 것 같은 자신감이 생겼습니다.
- 말씀하신대로 늘 현장에 있는 투자자가 되겠습니다. 이번 주에 강의에 나온 단지들 매임 예정입니다.
- 좋은 강의 해주신 프메퍼님 감사합니다.
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