4강은 선배 강의로 이루어 졌다.
(나알이님): '감'이 아닌 '데이터'로 승부하고, '사연'으로 협상하라
나알이 선배님의 강의는
‘매물 임장 전, 이미 승부는 결정된다’
는 것을 깨닫는 시간이었다.
시세 지도는 나의 가장 강력한 무기였다.
같은 생활권 안에서도 어떤 단지는 투자자들이 몰려 호가가 꺾이지 않고,
어떤 단지는 아직 전고점도 회복하지 못한 채 급매가 속출한다.
단순히 가격만 보는 것이 아니라,
'평형'과 '구조(2Bay vs 3Bay)'
에 따라 전세가가 어떻게 달라지는지
미리 예측하고 가야 한다는 가르침을 얻었다.
강의의 하이라이트는 단연코 ‘진짜 투자자처럼 협상하는 법’이었다.
나는 더 이상 부동산 사장님의 말에 휘둘리는 '손님'이 아니었다.
시장 분위기를 나만의 데이터로 해석하고,
"실투 3억, 전세 만기 6개월 이상 남은 주인 전세 매물 찾아주세요"
라고 명확한 키워드를 던질 수 있는 선수가 되어야겠다고 다짐했다.
대출 규제 속에서 월세 낀 매물을 기회로 만드는 발상의 전환,
매도인의 '사연'을 파악하여 협상의 우위를 점하는 심리전,
그리고 누수와 결로를 확인하는 디테일까지.
이 모든 것이 모여 평범한 손님과 프로 투자자의 차이를 만든다는 것을 배웠다.
PART 2 (김인턴님): ‘시세 트래킹’
나알이님의 강의로 '어떻게' 살지에 대한 무기를 장착했다면,
김인턴님의 강의는
'언제', '무엇을' 살지에 대한 날카로운 나침반을 제시해주었다.
바로 ‘시세 트래킹’이었다.
성동구의 대장 단지가 움직이면,
왕십리의 후발주자들이 따라 움직인다.
안양의 신축 단지들이 일제히 9억 원에 키 맞춤을 하고 나면,
아직 7억 원대에 머물러 있는 저평가 신축이 다음 타자가 될 것을 예측할 수 있다.
김인턴님은 잠실엘스가 불타오를 때,
바로 옆 송파두산위브는 아직 잠잠하다는 것을 시세 트래킹을 통해 보여주었다.
이는 시장의 소음에 휩쓸리지 않고, 다음 파도가 밀려올 ‘저평가 단지’를 미리 찾아내는 것과 같았다.
'가격대별 시세 트래킹'과 '원페이지 리포트'는
막막했던 시장 분석을 한눈에 파악할 수 있는 강력한 도구였다.
강서구의 전세 물량은 마르고 있고,
성북구는 입주장 리스크가 마무리되고 있다.
이 두 지역 중 지금 어디에 집중해야 하는가?
시세 트래킹 데이터는 그 답을 명확하게 보여주었다.
'전고점 대비 하락률'이라는 낡은 지표에 목매는 대신,
‘단지 가치’를 기준으로
현재 시장의 흐름 속에서 저평가된 보석을 찾아내는 법.
그것이 바로 김인턴님이 알려준 투자의 본질이었다.
8월 한 달이 너무 바빠서 어제 최종임장보고서를 제출 한 뒤에야
4강을 들을 수 있었다.
미리 들을 기회가 있었다면 최종임장보고서의 퀄리티가 더 높았을 것 같지만,
9월 부터 이 내용을 녹여 더 훌륭한 임장보고서를 쓰고
이를 투자로 이어 봐야겠다.
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