매물임장을 통해 선명한 앞마당을 만들고 기회를 잡는 최선의 투자를 할 수 있다.
버거운 일이면 같은 시간, 같은 장소, 같은 행동을 시작해보자!!
- 간단하게라도 조금씩 쪼개서 하다보면 습관이 잡히니까
질문 준비
혼자만의 단톡방 , 실거래가 캡처본, 준비한 질문
매물 정보 (공지로) - 단지 가격 및 정보, 거주자 누구인지, 매물개수, 최고가, 실거래가
준비한 질문
매매가 관련해서 질문 준비
- 위치도 같고 가는 학교도 같은데 1억씩이나 차이날 게 있나요?
- 역이 중요한건지? 아니면 그 매물에 장점이 무엇인지에 대해서 준비하기
- 실제 거래가 얼마에 되는지
전세가 관련해서 질문 준비
- 전세가는 어디와 비교해서 내놓으면 좋은지 (경쟁자가 어디인지)
- 방의 개수 또는 베이 또는 그 매물과의 차이점을 더 물어보기
**실시간으로 비교평가하는 매물임장 - 최소 2개단지의 우선순위를 세우고 부동산을 나온다!!
단지 선정
가로 X 세로 : 가격대비 저평가매물 // 투자금을 봤을 때 더 좋은 매물을 찾고 둘이 비교해봐야지 생각하면서 매물 임장 해보기!!
스케줄링
역산 : 볼 단지 개수 목표를 정해놓고 내가 가능한 일정을 빼두고 얼만큼 봐야하는지 스케쥴 짜보기
질문 준비
가격을 입힌 선호도를 입혀서 질문하기 - 왜 사는지, 왜 더 비싼지, 전세가는 어떤지, 약점은 없는지, 약점이 있어도 들어오는지!!
시장 분위기 및 단지 분위기도 느껴야한다.
- 시장 분위기는 조건 좋은 매물을 만나는데 영향을 줍니다.
- 지역 내 모든 단지가 똑같이 움직이지 않습니다.
- 단지마다 분위기를 확인하다 보면 기회를 주는 단지를 알아 볼 수 있다.
시장 분위기 확인
경쟁자
- (실입주) 규제 이후로 실거주분들이 좀 덜 오는지?
- (투자자) 투자자 분들이 많이 보시나요? 세낀 걸로 보는지?
- (세입자) 전세 매물은 적던데 문의는 좀 어떤지?
가격
- 최근 매매 거래내역 중 싸거나 전세 거래중 비싼 경우 스토리 물어보기
심리
매수 - 요즘 얼마에 거래되나요?
매도 - 규제 이후로 가격 조절해주는지?
- 투자 조건 맞춰 줄 분 없을지? (불편 감수하더라도 급한 분)
수리 상태
신축 - 추가할 것이 있는가
- 타일, 결로, 곰팡이, 누수 등 확인
시스템 에어컨 여부 (양도소득세 경비 처리 가능)
- 단지 내 대부분 시스템에어컨 설치했는가?
- 시스템에어컨 설치 시 가격 확인 (4대 5~600만원)
- 전세 경쟁 매물 시스템에어컨 설치 여부
- 설치 여부에 따른 적정 전세가 : 편익이 큰 것이 무엇인가?
누수
- 점유자에게 직접 여쭙기 - 거주하면서 불편한 점은 없으셨는지, 따로 살면서 수리한 건 없는지
- 관리사무소 방문하여 이력 확인 - 제가 매수 계약을 하려고 하는데 수리 이력을 확인 하고 싶어서요
- 윗집, 아랫집 방문 확인 부재 시 포스트잇 붙이고 오기 - 안녕하세요. 부재중이셔서 쪽지 남깁니다. 바쁘신데 죄송하지만 아랫집 이사 전 여쭙습니다. 혹시 집에서 아랫집으로 누수된 이력이 있었는지 간단하게 문자 부탁드립니다.
준구축 - 고칠게 있는가? / 비용이 많이 들어가는 부분!!
- 체리몰딩(싱크대, 화장실, 마루) 필름 작업
보일러 교체 여부 확인
** 수리범위와 전세가 여러 사장님들에게 확인
구축 - 살릴 게 있는가
수리비 견적 - 시트 확인
사연을 파악할 수 있는 4가지 방법
매도 이유
기간 - 급한 이유 (발량, 이사/분양 입주 날짜 고정)
- 세금 이슈 (비과세, 상속세 6개월 내 양도 시 양도세 0원
돈 - 자금 마련, 대출 부담
- 갈아타기, 시세 차
가격선 적극성 - 평층인데 저층 가격과 비슷한지
- 매도 가격선
- 매도 의지, 물건 내놓은 부동산 수
심리 - 매물 나온지 얼마나 됐는지 확인 (물어보기) - 안팔린 이유 물어보기
- 처음 내놓은 가격에서 조절된건지 파악
- 단지 내 선호도가 낮은 물건 (동, 층, 향, 구조)
- 또는 구축 기본집 매도 안되고 있는지 기회 파악
매수할 매물의 전세 시장 내 경쟁력 확인!!
경쟁 매물 수리상태 및 조건, 가격
- 입주날짜 고정 여부, 전세자금대출 가능한 집인지
최근 거래된 전세매물의 상태 및 조건 묻기
- 어떤 매물이었는지, 샷시 수리 되었는지, 조건 어땠는지
- 조건부 전세 뺄 때 보수적으로 얼마나 내려야 경쟁력 있는지 확인
사장님께 명확한 키워드
가격 : 사장님 저 102동 4층 봤는데 6.3억이더라구요. 제가 취득세 떄문에 1천정도 부족한데 절대 더 못 깎는다고 해서 조절될만한 매물은 없을까요?
수리 : 사장님 저 여기 단지 꼭 하고 싶은데 본 매물이 기본이라 수리를 해야하는데 잔금할 수 없는 상황이라 수리된 것중 맞춰볼 수 있는게 있을까요?
조건 : 사장님 저 103동 5층을 봤는데 전세금이 낮게 들어 있는데 계약갱신청구권을 사용한 상태라서요. 혹시 계갱권 사용한 매물 중 괜찮은거 없을까요?
******************************************************************************
앞마당의 단지 20개를 추려서 시세트래킹 하기
59 / 84 무엇으로 해야하나
- 모두 하는게 좋다
- 3군 이상 : 20평대 중심
** 투자ㅣ금 5억 이상인 경우 30평대까지
- 4군 이하 : 20, 30평대 모두
** 20평대와 30평대간의 투자금 or 절대가 차이가 적은 단지가 여전히 꽤 있는 구간
- 수도권 외곽 : 30평대 중심
** 20평대 : 랜드마크, 신축 중심
가격을 넣고 확인했으니 끝? → 전화임장까지 해야 마무리
어디에? → 매매 / 전세 가격 변화 or 전세 매물이 감소하는 앞마당, 입주진행 or 아직 오르지 않은 단지 등
얼마나? → 생활권별 최소 1개 단지 이상
언제? → 오전에 트래킹 → 당일, 저녁에 트래킹 → 다음날 점심 먹고 나서 or 퇴근하면서
무엇을? → 사장님 응대 반응, 매수 문의 (실거주 vs 투자자) + 분위기, 전세 문의 or 대기자, 최근 거래 내역 등
전세가 없던 지역 → 부동산 전화 → 혹시 최근에 전세 거래 된게 있냐 올라오지 않은 → 빨리 맞춰서, 투자금 줄여서 가능
댓글
멈추지말고달려님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
