한 달 열반 실전반을 복기하며 : 힘들었지만, 몰입하고 성장하는 기쁨이 있던 한달!
24년 10월 월부에 처음 들어오고 첫 실전반이었다.
같이 강의를 들었던 주변 선배들이 먼저 경험하는 것을 지켜보니 답장조차 어려울 정도로 정말 바빠 보이고 정신이 없어 보였다. 그래서 적잖이 겁을 먹고 있었던 것도 사실이었고 각오를 단단히 하고 시작했다.
처음이니 만큼 나보다 훌륭한 분들의 것들을 배우고 부끄러워하지 말고 많이 질문하는 게 첫 실전반을 도전하는 마음가짐이었다.
시간적으로, 체력적으로 어려울 수 있는 과정을 자발적을 신청하고, 기초반에서 나아가 실전반까지 수강 하는 분들은 확실히 달랐다. 투자하는 직장인이 아닌 직장인 투자자의 면모가 보였다. 서로가 서로에게 주는 에너지와 열정은 시너지를 만들고 그 열정은 실전반이 끝나가는 9월 초가 되어서도 식지 않고 있다..ㅎ 지금도 올뺌방은 만실~~
그리고 첫 주에 시작한 분위기임장과 단지임장.
이 날은 나의 임장 케파를 올린 날이었다. 나는 하루에 4만보씩 걸어본 적이 없는데 그렇게 해보고 나니 또 생각보다 할 수 있네..?라는 생각이 들었다..ㅎㅎ 그리고 놀라운 점은 이틀을 그렇게 꼬박 걷고 들어와 집에서 퍼지는게 아니고 다들 올뺌방을 들어와서 임보를 쓰는게 아닌가…? 그렇게 모두가 열심히 하는 덕분에 나도 열심히 뒤를 쫓아 따라해 보았다.
그리고 평일 쉬는 날에는 열심히 임장보고서를 작성했다.
내가 기초반에서 했던 대로 한 파트당 2-3장씩 작성을 하고 있었는데 튜터님께서 중간 중간 직장에서 참고해야할 자료, 교통에서 참고해야할 자료들을 공유해주시는데 ‘아.. 뭔가 단단히 잘못됐다..’라는 느낌이 강하게 들었다.
이렇게 제출한다면 발전 없이 부끄러운 임보를 튜터님이 보시게 될 것 같았다..ㅎㅎ
그래서 조장님께 어떻게 해야 할지 여쭤보니 튜터님 임보를 보고 작성해보라고 하셨다.
그렇게 우리 튜터님 임보를 보니..ㅎㅎㅎ 절대 따라할 수 없는 수준이었지만
자료를 어떻게 첨부하고 해석하고 투자로 연결 하는지의 생각 흐름을 따라 해볼 수 있었다.
너무 방대한 자료와 해석에 시간이 많이 걸리고 소화하기 힘들었지만 꾸역꾸역 작성하였고 사전임보를 제출하였고 이게 웬걸!! 사전임보 발표의 기회를 얻게 되었다.
너무 부족하지만 그래도 내 것으로 만들려고 노력한 보상을 받는 것 같아서 뿌듯했다.
그리고 성장에는 무조건 근육통이 있을 수 밖에 없구나라는 생각을 했다..ㅎㅎ
그 이후 튜터링데이는 내가 살아온 인생에서 가장 기억에 남을 여름날일 것 같다.
다른사람의 임보를 그렇게 속속들이 본 것은 처음이었다. 경력이 많은 선배들의 노하우를 훔쳐보는 기분이랄까..?ㅎㅎ 다 bm할 수 는 없겠지만 다음에는 꼭 한두개라도 넣어서 업그레이드 시켜봐야지 생각했다.
그리고 이에 튜터님께서 코멘트 달아주시고 생각을 확장시켜주셔서 지역에 대해 더 깊이 배우는 시간이었다.
그 외에 튜터님과 같이 임장을 하면서 임장하는 노하우를 밀착으로 배울 수 있었고
다른 것보다 적투 튜터님의 하루일과를 들으며 실전투자자는 어떻게 지내고 있는지 간접적으로 배울 수 있었다.
우리보다 더 많은 활동을 동시에 하시면서도 긍정적으로 앞을 향해 나아가시는 모습이
목표가 확실한 사람은 저렇게 굳은 의지로 나아갈 수 있구나 많이 배우고 스스로 반성했다.
그리고 2주동안 단지분석과, 매임, 결론을 내는데.. 사실 체력이 많이 부치는 것을 느꼈다.
튜터님이 주신 탬플릿대로 단지분석을 했지만 하나하나 더 면밀히 분석하는 것은 시간이 부족했다.
그 이유는 내 이번 달 원씽인 전임30회를 뒤늦게 채우려다보니 하루 중에 그걸로 시간을 소비하는 일이 많았다.
(미리미리 하자..^^)
그렇게 최임을 제출하고 내일 마지막 최종 모임을 앞두고 있다.
주우이멘토님께서 5강 마지막에
“열심히 치열하게 하면 나중에 미화가 돼서 좋은 기억이 되고 설렁설렁하면 후회가 남는다"는 것이 떠오른다.
물론 한 달의 과정이 쉽다고는 말할 수 없을 것 같다. 과정은 재밌었지만 방대한 양을 초보가 소화하기에는 잠을 줄이는 선택밖에 할 수 없기에 체력적으로 힘들었던 것은 사실이다.
하지만 월부에 들어와 이렇게 몰입해 본 적 없기에, 몰입하며 얻는 성취와 배우는 기쁨을 느끼고, 이제는 어떻게 하면 되겠다라는 것이 전보다는 선명해졌고 앞으로도 더 잘하고 싶다라는 욕심이 생겼다.
11월에도 기회가 되면 또 하고싶다!!
임장, 임보, 강의도 바쁘실텐데 시간 내어 조 운영에 힘써주시고 멘탈이 힘들었을 때 전화해서 독려해주시고 챙겨주신 지구a조장님 감사합니다.
단임도 같이 오래하고 매임도 같이 해서 더욱 친해진 것 같은데 조장님과의 대화는 늘 즐겁고 유쾌했습니다!!ㅎㅎ
제 폭풍 질문에 늘 성심성의껏 답변해주시고 따뜻한 감성으로 조원들의 격려해주시는 하루쌓기님 감사합니다.
단단한 멘탈과 열정은 제가 봤던 그 누구보다 대단하신 분 같아요!!
직장에, 살림에 바쁘실텐데 늘 미모와 아침 운동을 실천하시고 그러면서도 겸손한 리치언니 루틴의여왕님,
너무 잘하고 계시고 멋지시다는 말씀 전하고 싶습니다!! 한 달 동안 감사했습니다.
조용하지만 성실하고 적극적인 머누님!!
머누님과 같이 대화나누며 단지임장 하면서 대화속에서 단지에 대해 고민해볼 수 있어서 좋았습니다!! 한 달동안 감사했습니다.
우리조의 분위기메이커! 부사님의 1등 신랑감 오늘은 더님, 오늘님의 착함과 세심함은 오늘님의 가장 큰 장점이라고 생각합니다!! 오늘님의 장점을 살려서 성공적인 1호기 꼭 조만간 하실거라고 믿습니다!! 한 달 동안 감사했습니다.
칭긔칭긔~ 내적친밀감 만땅인 멈추지말고 달려님!! 사업에 바쁘실텐데 일정 묵묵히 소화해주시고 열심히 임장해주시는 모습에 멋지다고 느꼈습니다!! 같이 성장할 수 있어서 행복했습니다!!
또다른 칭긔칭긔~ 비에라님! 에라님의 긍정 밝은 에너지는 다른 사람을 웃게 만드는 것 같아요!! 덕분에 더운 날씨에도 즐겁게 임장하고 웃을 수 있었습니다!! 감사합니다.
따뜻하고 유쾌하신 리또맘님! 또맘님의 개그코드가 저는 왜이리 웃긴지 모르겠습니다..ㅎㅎㅎ
매물을 털며 얻은 정보와 완벽한 단지분석 장표 공유해주셔서 많이 레버리지할 수 있었습니다ㅎㅎ 감사합니다!!
그리고 한달 동안 가장 새싹즈를 위해 가장 애써주신 적적한투자튜터님!! 저희가 힘들 때는 따뜻한 말씀을, 또 투자에 대해서는 뾰족한 방향을 안내해주셔서 감사합니다. 개인적으로 궁금한 것들에 대해서도 놓치지 않고 꼼꼼하게 알려주시려는 모습에 감동했습니다..!!!! 튜터님을 정규강의에서 볼 날도 멀지 않겠죠~~? 그때 오프라인때 뵙게 되면 꼭 아는척 해주세요 히힛
[주우이님 5강 후기]
본 것 / 깨달은 것
Q1. 한 채 투자 vs 쪼개서 투자
-정답은 없다. 무슨 아파트를 하는 것이 더 중요함
-하지만 쪼개서 하더라도 가장 좋은 거 먼저 해라.
-똘똘 한 채의 장단점 : 임대관리 용이함 / 양도세를 많이냄
-다주택 장단점 : 임대관리 번거로움 / 양도세 덜낸다.
Q2. 단지분석 레벨업 방법, 투자와 연결되는 임보
-다음에 펼쳐보고 싶은 임보 만들기를 목표로 해라.
-결론은 “그래서 이 단지에 투자할래?”
-주요 단지의 그래프 흐름을 보고 특이한 점에 대해 궁금증을 갖고 가설검증, 자료찾기 등을 통해 답을 내려라.
-그 지역에는 처음 있는 일일 수 있으나 부동산 시장에서는 있을 수 있던 일. 한 번 검증을 하면 다른 지역에 똑같은 현상이 발생했을 때 예측할 수 있다.
Q3. 수도권 외곽의 호재에 대한 생각.
-확정된 호재가 있는데 아직 가격 반영이 안된 곳을 고려해봐라. 선도지구, 재재, 교통호재 등.
-하지만 더 나아가서 그래서 그 가격이 비교적으로 싼가? 이다. 상급지에 똑같은 가격으로 할 수 있다면 호재보다도 입지로 선택해야 한다.
Q4. 의왕 생활권의 가치
-의왕은 꾸준히 지켜봐야 할 단지
-호재 : 과천지정타(직장), 인동선(교통)
-추후 대세상승장에는 과거의 그래프 흐름을 안보일 수 있다. 더 올라갈 것이다.
Q5. 수원입지분석
-[수원입지 순서] 광교>망포신축(단지마다다름)>영통=매교=화서>천명,메탄,권선 천천
-화파푸는 양천구 신정동 정도의 가격을 형성할만큼 선호도 높다.
-조원, 파장쪽은 비균질해서 후순위로봐라
-천천은 학군수요 good
-수원을 지방으로 봐야하나 수도권으로 봐야하나? 수원직장이 가까운걸 우선으로 봐야하나? 나는 수도권으로 보고있다, 가능하면 역세권 신축
-수원은 소액으로 하기 아주 좋은 투자처
-수원은 구 하나하나 다 뽀개고 나중에 이틀 날잡고 전체적으로 다 돌아보는것을 추천한다
Q6. 동작구의 입지분석 : 사당vs상도
-비교가 어렵다면 구축가격을 붙여서 비교해봐라.
-땅의 가치만 남아서 더 잘 파악할 수 있음. 여기가 새 아파트가 됐을 때 어디가 더 좋을지 생각해보기
Q7. 입지 좋은 나홀로vs입지 덜 좋은 택지
-단지 하나만 덩그러니 있는 나홀로는 곤란하다. 왜? 재건축을 할 확률이 줄어드니까.
-세대수가 적어도 아파트로 둘러쌓여져 있는 경우는 괜찮다. 재건축될 때 다같이 될 확률 높다.
-단점은 거래량이 없어 계단식 하락이거나 상승의 모양을 한다.
Q8. 재재으로 인한 이주 수요를 어떻게 바라봐야 하는지?
-여의도, 목동이 가장 큰 재건축 이슈 지역. 지금도 계속 신고가 찍는 중
-이주 수요는 신월동, 신정동, 당산으로 퍼질거다.
-나중에 재개발 다 되면 역전세 날까봐 걱정된다면? 이것도 과거 자료를 보자. 가랑시영(파크리오), 둔촌주공(올파포) 이주 및 입주 시기에 그 주변 이주수요를 받아주던 단지들의 전세가는 여전히 우상향 했다.
-욕심내지 않고 전세가를 높여 받으면 역전세 나지 않는다.
Q9. 전용84와 전용59의 가격 흐름, 적정 가격 차이
-평당 1250만원을 잡고 가격을 입혀보면 적정한 가격차를 알 수 있다.
-주변 신축의 전용59와 84의 가격차이를 보고 비교하는 방법도 있다.
-현재 4급지 이하 지역은 84가 싸다.
-59가 상승장 초반에 먼저 오르는 이유 : 59사이즈는 3-4인 가족이 살 수 있는 최소한의 크기로 필수재의 느낌이 강해서 수요가 빨리 온다.
-84는 그에 비해 사치재 느낌이 강해서 대세상승장에 더 높게 치고 올라간다.
-40평대 : 입지 좋은 곳에서는 ok. (땅을 더 많이 갖는 거니까) 지방에서는 환금성문제로 하지 않을 것 같다.
Q10. 투자할 매물 찾는 방법
1)정찰병단지뽑기 : 지역별로 5개 이상, (특히나 세대수가 많은단지, 투자검토단지, 저평가단지) (+알림설정)
2)매일확인하기 : 네이버부동산으로 매일 확인하고 괜찮은 매물 올라올때마다 전화 저층이어도 전화 4층이어도 저층일수도 있으니까~~ 사장님한테 매물이 어느정도 올라오는지 전화하기
3)정찰병이 50개가 있다면? 다 보는게 처음에는 한시간 걸릴 수 있지만 나중에는 30분이면 가능
4)그러다 딱 괜찮은 매물이 나타나면? 바로 사러가는게 아니고 전수조사를 해라. 내가 봤던거보다 더 좋은 단지를 발견할 수 잇어
5) 매물털기 괜찮은 매물이 나왔다면 그 매물+인근에 있는 부동산에서 확일할 수 있는 매물 모두 확인하여 투자의사결정 [a : 9시 b : 12시 c : 15]시 예약하고 그 사이 시간에 워크인으로 가 보기.
이러고 괜찮은거 3등까지 뽑았잖아? 그럼 그걸가지고 협상을해야해
Q11. 단지별 vs 동별선호도
-둘 다 구축이라면 재건축을 고려해라. 세대수 많은게 더 좋고 재건축이라면 추첨이라 뒷동이어도 상관없다.
cf. 리모델링 : 다 부시지 않고 뼈대만 납두고 새로 만든다. 커뮤니티, 지하주차장 연결 등의 장점이 있음.
추첨x 원래 동, 층, 호를 받기에 잘 골라야한다.
tip! 사이드가 좋다 : 옆으로 확장할 수 있어 가운데 호수는 길게 확장해야해서 구조가 별로다.
-재재 호재가 있는 단지는 호재 반영이 안됐을 때 사야지 기회다. 아니면 비싸다. 나중에 시장이 좋아지면 리모델링 이야기가 나오고 다 진행되게 되어 있다.
-나중에 이주로 인한 전세입자 퇴거자금 및 분담금과 추후 신축이 되었을 때의 수지타산을 고려하여 매도하거나 부담하거나의 방향으로 가면 된다.
Q12. 실전반 이후의 루틴
-풀어지지 말고 딱 그 다음날부터 다시 다잡고 해라.
-딱 6개월만 이렇게 해보자 그럼 루틴이 잡혀.
Q13. 질문하는 방법
-닷컴의 QnA 답변을 달아 보고 내가 답변하지 못하는 것들을 잘 정리해서 나중에 질문해라.
-가설 검증 과정을 해봐라. 그 과정에서 질문이 나올것이다.
적용할 점
- 모의 투자 진행
- 실전반처럼 딱 6개월만 해보기
- 다음에 꺼내보고 싶은 임보 만들기. 그래서 여기에 투자할래 말래?
- 그리고 강의에 나온 모든 정보들!!
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