[로이리] 6/27규제를 피한 2호기 후기 (행동으로 투자한 3급지 선호생활권 아파트)

안녕하세요. 로이리입니다.

1호기 잔금도 치기전에

2호기에 투자한 후기입니다.

1호기 후기는 아래에…

https://weolbu.com/community/3093133

너무 급하게 1호기와 2호기를 한 건 아닌가 

걱정이 되긴 하였지만, 

자주 오지 않을 기회라고 생각하였습니다.

그리고 어떤 상황이 와도 지킬 수 있다는

확신이 들어서 진행하였습니다.

8월 마지막 금요일에 2호기 잔금과

셀프등기까지 마무리한 따끈한 투자후기 입니다.

1호기 후기와 마찬가지로 제 후기가 

많은 도움이 될지는 잘 모르겠습니다만,

무거운 돈을 깔고 앉아있는 분께는 도움이 될 것 같아

편안하게 작성해보겠습니다.

거주 보유 분리 vs 내집에서 월세 내기

사실 1호기를 할 때까지도

월세를 내고 산다는 것에 대한

마음의 허들이 있었습니다.

그래서 전세집을 알아봐야지 생각하고 있었답니다.

이제 1호기를 했으니 거주 보유 분리를 위한

거주할 집을 알아봐야 하는 시간이 되었습니다.

딱 그때쯤에 내집마련 중급반을 들었네요.

너나위님께서 강의에서 해주시는 얘기에 

정신이 번쩍들었습니다.

“그 큰돈 깔고앉아 있지말고, 투자하세요!”

그때서야 전세집을 구하지 말고, 

월세로 살아야겠다는 생각을 했습니다.

(어떤 강의든지 내 상황에 따라 배울 점이 너무 많습니다!)

"앗! 그럼 0호기 전세금 올려받는 것을 더해서

바로 2호기 투자도 좋은 급지에 할 수 있겠네?"

이런 생각을 하게되었습니다.

'그런데 월세를 남에 집이 아닌

로얄동 로얄층 1억들여 인테리어한 

1호기로 투자한 집에서 살까?'

라는 생각이 불현듯 스쳤습니다.

내집에 살면서 주담대 이자를 

무리하지 않는 월세 수준으로 내는 방법도 

나쁘지 않은 전략이라 생각했습니다.

게다가 내집에 사는 것이니깐요.

1호기는 1급지이지만 토허제로 묶이기 전에 

투자한 거라 언제든지 전세를 줄 수 있어서

혹시나 모르는 리스크까지 대비할 수 있는 

든든함도 있었습니다.

2호기 투자금 만들기

투자금을 만들기 위해 

1호기를 담보로 얼마의 돈을 빌릴지 고민하였습니다.

매월 내는 이자를 제외하고도

투자금을 모을 수 있을 정도 수준으로 

빌리기로 마음 먹습니다.

(기존 월저축 금액의 17%정도만 이자로 냄)

그리고 운이 좋게 0호기의 전세금을

올려받을 수 있어서, 투자금에 보탤 수 있었습니다.

그래서 결국 1호기 주담대와 

0호기의 전세금 상승분으로

2호기 투자 대상을 알아보자는 마음을 먹었습니다.

서투기에서 알려주는 지역으로 향하다.

25년 3월 서투기 마지막 강의에서 

주우이멘토님께서 영등포구와 동작구에 대해

상세히 알려주셨습니다.

생활권 우선순위와 주요 단지의 

가치와 가격을 배울 수 있었습니다.

마침 이때 서투기 우수수강생이 되어,

강사와의 임장을 하게 되었습니다.

두근두근한 마음으로 나갔는데,

담당 강사님이 주우이멘토님에 

임장지역이 영등포구였습니다.

'뭔가 영등포구와 인연이 있으려나?'

라는 생각을 자연스럽게 하게되었습니다.

그리고 주우이 멘토님께

내가 가진 2호기 계획에 대해 

문의드려보았고 좋은 전략이라는 답을 들었습니다.

심상치 않은 분위기의 5월

토허제 해제 후 확대재지정이 되면서

시장의 분위기가 달라지고 있음을 실감하였습니다.

가능하면 실전반 환경에서 영등포구 또는 동작구

앞마당을 만들면서 투자까지 진행하고 싶었습니다.

하지만 광클이 되지않아, 

서투기에서 제가 원하는 영등포구를 배정받고,

기존의 앞마당까지 포함하여 투자할 단지를

찾아내겠다는 각오를 하였습니다.

그리고 5월초 6일간의 연휴기간동안 

자실을 하면서 빠르게 앞마당을 만들었습니다.

3급지이지만 단지수가 많지않은 종로/중구를

매일 임장하면서 투자할 단지 리스트를 

계속해서 업데이트하였습니다.

5월 투자기준 변경과 빠른 적용

이전에는 전고점 대비 15%이상 하락한 단지 중

가장 좋은 단지에 투자를 검토하는 기준이었습니다.

이제는 전고점보다 낮은 가격 중, 

내 투자금 내에서 가장 좋은 단지에 투자하는 것으로

바뀌었답니다.

바뀐 기준을 적용하니 기존의 앞마당과

새롭게 임장하는 단지 중에도 투자 후보로 뽑히는

단지가 많아졌습니다.

그러다보니 2급지와 3급지 앞마당 중에

투자금 범위에 들어오는 매물을 보러다니느라

정신이 없었습니다.

그리고 새로운 임장지인 영등포구에도

기회가 많이 있음을 알게되었습니다.

분임과 단임을 3일만에 끝내고

바로 영등포구 선호 생활권 단지부터

매일 매임을 다녔습니다.

투자자에게 진심인 부사님을 만나다

영등포구 선호 생활권 단지를

검토하면서 매임 예약을 잡고 있었습니다.

한 부사님께서 저의 투자금 범위를 확인하시고,

상위 선호도 단지부터 하위 단지까지

예약을 해주시겠다고 하셨습니다.

투자금보다 많이 드는 단지도 보여주시고,

적은 투자금이 드는 단지도 보여주셨습니다.

이 부사님과 이틀 내내 매물을 보았더니,

생활권 전체 단지에 대해 확실하게 감이 오더라구요.

(일요일도 매물을 보았습니다…)

상승흐름이 조금 늦게 온 단지

매물을 보다보니 역에서 가까운 

바로 앞단지의 전용59의 매매가와 

검토한 단지의 전용84의 매매가가 

같은 단지가 있었습니다.

물론 선호도는 앞단지가 더 높지만,

같은 생활권이라 균질성을 가지고 있어,

생활권내에서 저평가라는 생각이 드는 

매물을 발견했습니다.

그리고 집에가서 그동안 본 매물들과

1:1로 비교평가를 하였습니다.

거의 밤새워가며 비교평가만 한 것 같습니다 ㅎㅎ

그리고 현재 임차인으로 계신분이

단지가 너무 마음에 들어서 같은 단지를

매수하셨다고 하셨다고 해서 조금 더 확신을 가졌습니다.

(조금만 일찍 매도하셨으면 본인들이 샀을 꺼라고…)

어김없이 찾아온 네고의 시간

물론 확신을 가지기 전에 근처 부동산에

매물털기를 하였습니다만, 

일잘러 부사님이 공동으로 많은 매물을 보여주신 이후라

제 얼굴을 기억하시는 부사님들이 많으시더라구요…

(일잘러 부사님께는 죄송합니다…)

그리고 많은 부사님들이 그정도 물건이면 

정말 싸게 잘 사는 것이라는 확신까지 주셨습니다.

이 물건 이외에도 3개의 투자할 물건을 들고 있었습니다.

하지만 제 마음속에 1등이라 가능하면

이 물건을 사고싶었습니다.

사실 가격이 조절되지 않아도 매수할 정도였지만,

일단 호가보다 3천 낮은 금액으로 시작하였습니다.

직전 거래된 물건보다 층도 낮고, 

방향도 조금 별로라는 이유를 붙여보았습니다.

그리고 내가 줄 수 있는 게 무엇인지 생각해보았습니다.

전세가 낀 매물이라 잔금을 2달내에 해드린다고 했습니다.

다행스럽게 매도자 분께서 생활권과 시장 분위기를 

잘 모르셨던 것 같았습니다.

잔금 일자는 상관 없다고 하시면서, 

2천정도는 쿨하게 내려주셨습니다.

(계좌 받고 바로 쏠뻔했습니다….)

이제는 감정적으로 접근해보았습니다.

회사와 가까운 지역이라 

나중에 꼭 들어와서 살아야하는 돈 없는 부부의

사정을 봐달라고도 하였습니다.

그렇게 하소연 해가면서 

백만원씩 깍아가는 밀당을 계속했습니다.

그래서 아침부터 시작한 네고가

밤 8시까지 이어지면서

결국 2천5백만원까지 깍아서 계좌를 받았습니다.

본계약은 1달 뒤에 하기로..(가계약금 5천만원)

하지만 저는 1호기도 잔금 전이고, 

0호기 전세금도 아직 올려받기 전이라

계약금이 없었습니다…(엄청나죠?)

그래서 본계약을 한달 정도 뒤에

1호기 잔금과 주담대를 받은 이후에 하자고 했습니다.

당연히 매도자분이 좋아하실리가 없었습니다.

그래서 제가 가진 현금 전부인

5천만원을 가계약금으로 드리기로 했습니다.

그리고 상승흐름이 확연히 보여

매도자분이 계약파기하는 일이 없길 바랬습니다.

역시나 본계약 때는 매도자분께서

1억 이상 오른 호가에 표정이 좋지는 않았습니다…

(기분은 좋지만 불편했습니다)

6/27규제를 피하다

본 계약이 6/15였습니다.

1호기 주담대가 잔금일(6/10)에 실행되어, 

추가 주택 구입 시 제약이 없었습니다.

그리고 혹시나 몰라서 마이너스통장을

최대(연소득 2배)로 설정해두었습니다.

만약 6/27 이후로 계약하였다면….

생각만해도 아찔합니다.

정말 운이 좋았습니다.

그렇게 본계약을 잘 마무리하고

8월말 실전반 과정 중에

잔금까지 무사히 마쳤습니다.

참! 이번에는 셀프등기를 해보았는데,

생각보다 준비할 것이 별로 없어서 놀랬습니다.

매도인 준비서류만 잘 챙기시면,

구청 세무과와 등기소에서 친절하게

알려주셔서 금방 마무리할 수 있답니다.

한번 도전해보시길 추천드려요.

감사한 분들께….

월부에서 약 2년 정도의 시간동안

매일 감사한 마음을 적으면서 보냈습니다.

그러다 보니 스스로에게 감사한 일이

생겼다고 생각합니다.

항상 응원해주고, 이해해주는 와이프에게 감사합니다.

임장갈 때 매일 아침밥 챙겨주고, 

조금이라도 덜 걸으라고 차로 임장지까지 태워줬습니다.

그 마음을 알기에 더 열심히 할 수 밖에 없었습니다.

많은 가르침 주신 선생님들께도 감사합니다.

너바나님, 너나위님, 밥잘님, 주우이님, 마스터님, 양파링님, 자모님, 권유디님, 줴러미님 많이 배웠습니다. 

그리고 계속 배워나가겠습니다.

환경 안에서 많은 동료를 만나고

최선을 다하는 자세를 보고 많이 배웠습니다.

함께했던 모든 동료분들께 감사합니다.

많은 분들이 월부 환경은 떠나셨지만, 

멋진 투자하기길 항상 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.