열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 70기 46조 김영롱]

[인생을 바꾸는 방법 – 비전보드 리뷰]

비전보드 관련

시간관리도 중요하지만 에너지관리도 중요하다, 선택과 집중이 중요

직업적으로도 최고이면서 투자자로서도 최고이기는 어렵다.

평가와 보상 – 지속할 수 있도록 피드백하는 것이 필요하다

분기 점검 : 3/6/9/11월 에 분기 종합평가. 아래 2가지로 나누고 성장영역에 집중하도록 재배치

-성장영역

-관리영역 (Ex. 익숙해진 회사일, 서로 신뢰가 쌓인 관계)

목실감 관련

-투자/업무/건강/가족의 누적 시간을 관리하자

-투자시간은 일주일에 20시간은 채우자 : 주중아침 2시간 / 주말 10시간

(“의식적으로” 더 잘하기 위해 노력하는 시간이 “1만시간”이어야 전문가가 된다)

현재의 내 모습은, 과거 내 모습의 합이다. 지금 내 모습이 마음에 들지 않는다면, 과거 5년 동안 내가 충실히 살지 않은 것이다. 

[부린이에서 투자 고수 되는 법]

자본주의 지수 (메타인지) : 투자는 정글이다. 나의 투자단계를 정확히 인지하자.

재테크 레벨

초보 : 월급쟁이 전세입자 (노동소득이 끊기면 직격탄을 맞는다)

하수 : 전통적인 실거주자

중수 : 초보 투자자 (집은 투자수익을 낼 수 있는 곳이라는 걸 아는 사람들) [운이 중요]

고수 : 잃지 않는 투자자 [실력이 중요]

신 : 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20% [실력이 중요]

사와카미 아스토 – 일본의 워렌버핏

1.투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야 한다. (어부의 마음 X )

절대 조급하면 안 된다. 씨앗을 잘 심어 놨으면 시간이 지나면 올라온다.

2.불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다. (사람들이 카페에서 이야기를 많이 할 때가 매도할 때다.)

3.자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

사와카미 아스토와 전설의 투자자 벤치마킹

1)싸게 사라

2)규모의 경제를 가져야 한다 (시스템화)

3)장기간 보유

[10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법]

부동산의 입지 – 직장 / 교통 / 학군 / 환경(커뮤니티) / 호재,악재 / 브랜드

-내 수요는 중요하지 않다. “타인의 수요”가 중요하다. “타인의 수요”가 가치를 결정한다.

-직장/교통의 가중치를 50-70%를 주고 나머지는 optional로 이해해야 한다.

직장 : 직장이 많은 곳이 가치가 높다

직장의 변화 흐름을 잘 알아야 한다. 원래 우리나라의 중심지는

1) 종로였다가, 2) 영등포/여의도로 바뀌었다. 여의도에서 동쪽으로 개발하면서 터전을 옮긴 것이 3) 강남

[2030서울플랜] 에서는 용산/청량리/창동상계/마곡/구디가디/잠실 – 이 신도심이 될 것으로 보인다.

강남까지 1시간 이내인가? 이 질문이 중요하다. 경기도여도 강남권 1시간 이내라면 서울보다 나을 수 있다.

교통 : 2/3호선이 지나가는 땅은 버리는 땅이 될 수 없다. 언젠가 무조건 재건축 될 땅

학군 : 서울대를 많이 보내는 곳이 좋은 학군, 중학교 학군이 중요하다.  강남/서초에 몰빵이긴 하지만 ‘단일구’로써는 분당구 (17개)가 압도적이다. 강남역으로 30분 이내에 갈 수 있는, 학군 좋은 분당구는 하락장에서 충분히 노려볼만 하다.

호재/악재 : 스스로 판단해야할 질문들

-진짜 호재인가? (입지를 개선시키는가?)

-확정된 것인가?

-3년 이내의 것인가?

-불황 ≥ 호재

호재는 가수요와 가공급을 만드는 것이다. (기름과 같다) 호재는 불황을 이길 수 없다. 호재가 불황을 만날 때는 가격적 risk가 있다. 하락장일 때는 호재가 반영되지 않은 가격이라고 생각하고 potential을 반영해야한다.

비슷한 가격의 2곳을 고민할 때는 아래와 같은 비교표를 만들자.

앞마당을 만들고 > 비교평가를 통해 > 매매가격이 적정한가? 에 대한 답을 스스로 내릴 수 있어야한다.

[부동산 가격에 영향을 미치는 요소 & 너바나의 투자 기준]

부동산 투자의 숲과 나무

물가

통화량

경기

수요 (입지)

입지독점성

[미시적요소 - 나무]

가격저평가여부

(가치 ≥ 가격)

심리

단기공급 : 입주물량이 터질 때, 부동산시장이 안좋아진다 (특히 지방)

투자기준

부동산은, 사이클에 따라서, 매매한 후 10년간 가격이 오르지 않을 때도 있었다. (서울이더라도)

1992년-2002년은 거의 가격변동이 없었다.

다만, 수요가 있는 지역은 장기적으로 봤을 때 우상향 한다는 사실은 변함이 없다. (물가가 가장 중요하게 영향을 미치는 요소 중 하나이기 때문)

1.부동산 가격 결정의 요소 (물가)

-M2 (광의통화) - 2015년과 비교하면 약 50%가 올라갔다. 돈의 양은 조금씩 계속 늘어왔다. : 평당전세가변화 2006년 500만원 돌파 (서울 541만원) / 2015년 1,000만원 돌파 (서울 1,069만원) à 2030년도의 서울 평당전세가는?

-2020년 서울 강남구 평균전세가 7.5억 à 2030년 15억이 될 확률이 크다

왜 이렇게 오를까? 아파트의 특성 때문. 주식과는 다름

아파트 건설원가 = 재료비(철근,시멘트) + 노무비(급여) + 경비(식비등) + 토지

-서울 평당전세가 10년 상승률 80-120% (구마다 차이는 있음)

자본주의의 특성상, 물가가 오르면 전세가가 오를 수 밖에 없다.

2.부동산 가격 결정의 요소 (통화량)

-경기가 안 좋다고 하는데, 왜 통화량은 느는가?

우리나라는, 특이하게 경상수지 “흑자”가 많이 나는 나라, 20년째 흑자 (코로나 직후 반도체가 안 좋아지면서 적자 나는 시기 1-2년이 있긴 했음)

2012-2018 사이 흑자 규모 sum을 하면 전세계 117개국 중 4등 (1.독일2.중국3.일본4.한국5.네덜란드)

è 그런데 이렇게 벌어들인 흑자를 우리의 지갑으로 못 가져온 것. 왜? 보통의 직장인들은 월급만이 소득이라고 생각하기 때문. 실질적인 자본주의를 살고 있지 않은 것

-전세가격은 장기적으로 오른다 : 그런데 지금 전세 하락은 왜 발생?

è 3. 에 답이 나와있음

3.부동산 가격 결정의 요소 (수요와 공급)

-전세가에 영향을 미치는 요소 1. 물가 2. 입주물량(많아지면 전세가가 안정됨)

-올해와 작년은, 위의 2개 외에 특이한 2가지가 추가됐음 3. ‘임대차3법’ 4. ‘금리’

è 10년 안에 임대차3법과 같은 제도가 다시 시행될 가능성은 낮다. 정부에서 전세가를 잡으려고 도입한 법인데 잡히지도 않았고, 욕만 많이 먹었다.

-2022년 서울, 평균 전세가 28% 상승, 유례가 없다 : 사람들이 전세살지 않고 월세를 선택하면서 2023년 전세가 폭락, +전세가가 오른 해의 다음년도는 무조건 역전세가 난다 (2016-2017, 2018-2019 & 2022-2023)

4.부동산 투자의 기준 ( 입주물량)

l  서울입주물량 : 전체의 5% 정도를 적정 공급물량이라고 보는데, 2023년은 서울의 입주물량이 많이 떨어졌다 (부동산지인 상에서 확인 가능) – 이론대로라면 전세금이 오르는 게 맞음 à “지금의 고금리 / 재작년에 너무 많이 오른 가격” 의 반대여파로, 지금은 주춤한 시기

l  경기도입주물량 : 입주물량이 줄어들고 있음 (이론대로라면 전세금이 올라가는 게 맞음)

l  인천입주물량 : 인천/대구 는 입주물량이 아직까지도 많음, 안 좋은 곳 – 전세가가 영향을 받을 수밖에 없음

l  호갱노노/부동산지인을 보고 – 2년 뒤 2,000세대가 입주예정인 곳이 나랑 같은 구에 있으면 – 내 집 전세 계약을 2년보다 긴 30개월로 하든지, 등으로 조정하는 게 맞다 : 입주물량 전후 3개월은 피하는 게 좋다

[도대체 너바나는 어떻게 투자하는거야? 200억 부자의 투자 레시피]

[너바나의 아파트 투자 원칙]

[투기꾼]

감정에 따라 투자 (투자 대상을 잘 모름)

타인에게 의지

결과만 중요 (돈만 벌면 되지 뭐, 투자=운)

투자의 리스크와 성과를 모름

[투자자]

원칙에 따라 투자 (투자 대상을 잘 알고 있음)

투자는 Self

과정과 결과 모두 중요(실력=돈)

투자의 리스크와 성과를 알고 투자

부동산 투자의 원칙 잡기

1.저평가여부 (가치 ≥ 가격)

-매매가격이 적정한지를 판단하는 것, “임장”을 통한 “비교평가”로.

2.환금성 (부동산의 상장폐지 = 환금성이 없는 부동산)

-내가 투자한 돈을 다시 돌려받을 수 있는지,

-부동산은 기본적으로 환금성이 나쁘다. 그 중에서 그나마 아파트가 환금성이 좋다

(오피스텔, 나홀로아파트, 저층, 탑동사 – 탑층,동향,사이드)

-1호기 투자는 무조건 아파트로 하는 게 맞다.

3.수익률

-투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가?

-수익률 = 수익금 / 투자금 (매매가-전세가)

-72의 법칙 : 72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

투자1년차 : 잃지 않는 것

투자 2년차 : 10%

투자10년차 : 20%

부자 : 5-10% 정도의 수익률 유지

지금 상황에서는 수도권보다 지방 투자금이 덜 들기 때문에, 지방투자 여러 채 하는 것도 괜찮다.