열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 70기 46조 김영롱]

[아파트 수익률 보고서로 좋은 아파트 고르는 법] By 양파링님

Part 1. “이유” 아파트 수익률 보고서를 꼭 써야 하는 이유

아파트 수익률 보고서란? (샤샤와 함께 님의 템플릿)

-더 가치 있는 것을 제대로 골라내고

-가치를 찾아가는 시간을 잘 기다리게 해주는 것 (같은 아파트여도 기다리냐/못기다리냐 에 따라 수익률이 천차만별)

-스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서

Part 2. “방법” 바로 따라 쓸 수 있는 아파트 수익률 보고서

1.아파트 선정

2.위치/입지 평가 : 직장/교통/학군/환경/공급

지도 / 땅의 가치가 부동산 가격차이를 만들어냄 (인천 계산주공아파트-압구정 현대 10배차이)

-직장 : 일자리는 사람을 모으는 가장 강력한 힘

사람을 모으는 강력한 도구는 2가지가 있다. 1. 직장 / 2. 택지개발(신도시)

Q. 직장이 수요를 이끌 수 있는 지역인가? 평가기준 : 종사자 수

30만명이상 S / 20만명 이상 A / 10만명 이상 B / 10만명 미만 C

3.과거시세

4.수익률분석

5.현장사진

Part 3. “투자” 아파트 수익률 보고서로 투자하는 법

입지평가요소

1.직장

방법 : 국가통계포털 국내통계 | 주제별 통계 (kosis.kr) > 기관별통계 > 지방자치단체 > 서울특별시 > 서울특별시기본통계 > 사업체 > 사업체현황 (종사자규모별/동별)

2.교통

투자자의 관점에서 “나의 직장”까지의 접근성이 아닌, “내 집을 매수할 사람”의 직장과 접근성이 좋은 곳을 매수 à 나는 서울에 있는 아파트를 매수할 것인데, 서울아파트 구매력이 있는 사람이 곧 “내 집을 매수할 사람” 이므로, 단순히 ‘종사자수’만을 고려하는 것은 맞지 않다고 생각한다. ‘500인 이상 사업체의 종사자수’를 보는 것이 “내 집을 매수할 사람”과 결이 맞다고 판단하기에, 향후 1호기를 구입할 때 ‘500인 이상 사업체 종사자수’로 투자 원칙을 세울 예정이다.

오맵 기준 강남역30분 /  

A등급 : 카카오맵 기준 강남역1시간 / 부도심30분 (시청역,여의도역)

3.학군

부모는 자녀를 시험하지 않는다. (초등 6년, 중등 3년 = 9년이라는 짧은 시간 동안에는 시험하고 싶어하지 않는다)

시장이 어렵고 역전세가 많았던 2022년이라고 해서, “시장이 어려우니까, 학군 좋은 곳은 비싸서 안갈래” 라고 부모가 생각할까? 자녀를 교육시킬 수 있는 기간으 한정돼 있기 때문에, 그럴 수 없다는 것. à 수요의 형태가 매매에서 임대(전세)로 바뀌는 것 뿐이지,  학군지의 수요가 사라지지는 않는다.

학군 때문에 온 사람은, 2년 뒤에 떠나지 않고 아이가 졸업할 시기까지 그 곳에 머무른다. (임대를 장기적으로 안전하게 놓을 수 있는 곳이 학군 좋은 곳의 특징이기도 하다)

학군이 좋은 곳 = 자녀있는 부모의 실거주가치가 높은 곳 = 전세가에 영향을 미친다.

기준 1. 이 지역이 학군이라는 것으로 수요를 이끌만한 지역인가? “중학교 학업성취도 평가”

S등급 : 95%이상

A등급 : 90%이상

기준2. 특목고 진학률

기준3. 호갱노노 학원가

4.환경

백화점

기준 : 백화점이 거주만족도를 높이는 지역인가?

방법 : 카카오맵 반경 1km 범위 설정 (모바일은 거리재기, PC만 반경재기 가능)– 원형 내에 백화점이나 지하철역이 있는가?

5.공급

공급은 투자자에게 기회이자 리스크 :

기회 – 대규모 공급은 주변환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할을 하기도 함

리스크 – 새아파트로 인한 기존 집 매도로 매매물량 증가, 매매가 하락 / 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아지며 전세가 하락

기준 – 공급물량 : 3년간 예정된 공급물량 평균

Q. 공급물량이 적정수요 (인구수 X 0.005) 대비 어느 정도 수준인가?

적정 수요의 0.5 이하 : S등급 / 적정수요 이내 : A등급

방법 : 호갱노노 웹사이트 “공급” 3년치 & 부동산지인 웹사이트 “수요/입주” 탭 – 연도별 공급량 확인 가능

[지금 시기 투자]

기억해야 할 것 – 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다. 10년 동안 전세가 80-100% 상승

처음은 누구나 어렵다. 틀려도 괜찮다. 시작하는 게 중요하다. 완벽주의가 아닌 완료주의.

[첫 임장지역을 선정하고 임장지를 늘리는 방법] By 주우이님

강의 목적

1.초보 투자자의 고민 해결

: 투자를 잘 하고 싶은데 어떻게 시작해야 할 지 모르겠 어요 à 1년 안에 투자시작을 위해 집중 해야 할 영역

2.돈을 더 벌 수 있는 아파트 선택방법

: 어떤 아파트를 선택 해야 할 지 모르겠 어요 à 아파트 선택에 따라 1억 이상의 수익차이 발생

Part 1 – 초보 투자자가 겪게 될 모든 것 (실전편)

실전투자과정 : 임장지역 선정 > 첫 임장지 선택 방법 & 임장지를 늘리는 순서

첫 임장지 선택 방법

-회사 근처 동탄으로 첫임장지를 선택하라는 너바나님의 추천

[ 알면 알수록 무서운 동탄 (공급폭탄-약14만가구, 강남접근성불리) ]

실제로 공급이 많을 때, 동탄 30평대 아파트가 1억에 거래되기도 함

[ 공부하면 할수록 괜찮았던 동탄 ]

메타폴리스, 센트럴파크, 한림대성심병원, 삼성전자

*나의 문제점 ① – 선입견 (성공의 방해꾼)

시장이 안 좋을 때 가격이 왜곡돼  있는 경우가 많다.

시장이 안 좋으면 > 매매가 잘 안 이뤄지며, 이뤄지는 곳만 이뤄짐 > 이뤄지는 곳은 투자의 개념보단은 자가거주의 목적인 곳들 > 자가거주로는 여러 지역을 비교평가 하지 않고 가까운 곳들 몇채만 둘러보고 매수하는 경우가 많기 때문에 > 가격왜곡 발생

*나의 문제점 ② – 보물찾기

투자 지역을 선택하기 전, 주변 지역의 여건/상황을 같이 본 뒤, 싸다는 확신이 들 때 투자하는 것이 중요하다. (비교평가할 수 있는 지역이 많아질수록 좋은 투자를 할 수 있을 가능성은 높아진다)

앞마당 = 입지 + 가격

입지를 안다는 것 à 하나의 “구”에 대해서, 지도만 보고 다른 사람에게 10분 정도 설명해줄 수 있다는 것

가격을 안다는 것 à 하나의 “구”에 있는 ‘랜드마크 아파트’의 가격 & ‘내가 보고 있는 아파트’의 가격 & 이 가격들의 추세 (오르고 있는지 내리고 있는지) & 매물의 개수 (전세 물건이 늘고 있는 지 줄고 있는 지)

[더 좋은 투자를 위해 반드시 알아야 하는 것] By 주우이님

-비교 평가의 목적

입지평가를 하는 이유 – 수도권을 볼 때와 지방을 볼 때, 입지조건의 우선순위 switching을 잘 해야한다. 수도권 : 직장/교통 위주, 지방 : 학군/환경 위주

-수도권 투자사례1

(동탄신도시) – 항상 신도시가 들어오면, 시범마을이 먼저 들어온다 > 시범마을을 가장 좋은 곳에 둔다 > 시범마을이 분양 1호라서, 첫분양이 성공적이어야 2호 분양도 지속적으로 잘 되기 때문

(수지동부) – 똑 같은 평수라면, A / B 두 타입 중에 방의 개수가 많은 것을 선택하라. 가격이 올라가는 속도에서 차이가 크게 난다. Ex) 방3.화1 > 방2.화1

<비교평가는 이렇게>

할 때 가장 중요한 건 아래의 순서로 생각하는 것

저평가 여부 확인 à 투자기준 확인 à 실투자금 확인 (전세가율부터 확인하지 말아라, 제발!)

-매수 후 복기

매수복기  (1000만원) > 인테리어복기 (1000만원) > 누수복기

각종 비용 500만원 포함하여, 총 2500만원 정도 투자

매수복기 : 매매전세 차이에 너무 신경쓰는 것을 줄이자.

전세가 내려가는 시점은 4년에 1번씩은 꼭 온다.

-가치 대비 저렴하게 사는 2가지 방법

1.전세와의 gap차이가 좀 있어도, 매매가 자체가 낮을 때 (종자돈이 조금 여유 있을 때)

2.매매가가 저점 대비 조금 올랐어도, 전세가율이 높을 때 (종자돈이 조금 부족할 때)

시장이 안 좋으면, 매매하는 사람보다 전세를 구하는 사람이 많아짐 > 전세가가 오름

-지방 투자사례2

-대전투자결과 : 아파트 = 건물 + 땅, 건물이 신축이어도 결국 감가상각에 의해 땅의 위치가 좋은 곳이 가격이 안 떨어진다.

-공작한양아파트 – PC공법 (조립식아파트), 콘크리트를 올린 게 아니라 층을 하나씩 쌓아서 올린 형태 à 리모델링이 안 됨, 재건축만 가능

-현재 시장에서 저평가여부를 판단하는 방법1 (과거시세 비교)

과거 매매가 비교추이에서, 가격이 가장 높았을 때의 시세차이 정도라면 현재 매수해도 되는 것으로 판단하자. Ex) 가장 가격이 높았을 때 두 아파트의 차이가 5천만원이었는데, 현재도 5천만원 차이라면 매수해도 괜찮을 것으로 판단

-현재 시장에서 저평가여부를 판단하는 방법2

적정가를 판단할 때, 호재가 어느 정도의 가치를 가지는 지 도 판단해주는 것이 좋다

경기가 좋을 때는, 호재가 기름의 역할을 한다. 즉, 경기가 안 좋을 때는 미미하게 오르는 호재가 경기가 좋을 때는 거품이 낀 채로 확 오르는 것.