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안녕하세요! 갭투자 매수를 위해 월요일에 매물임장을 다녀왔고,
매물을 2~3개로 추린상태입니다. 매수하기에 앞서 실거주매수가 아니라 갭투자매수를 한다는 부분에 두려움이 앞서서
리스크를 쭉 고려해본다음 어떻게 대비해야할지에 대한 질문을 드리려고 합니다!
제가 매수하려는 매물들은 6~7억대입니다.
- 전세승계매매로 매수한 다음, 전세입자가 전세기간 만료가 되었을 때 실거주 하고 싶다면 일반 주택담보대출을 받아서 전세입자에게 보증금을 돌려주고 제가 들어가서 살수있을까요?
역전세가 발생했을 경우, 자금을 끌어올 수 있는 방법으로
(연봉만큼의 신용대출 또는 마이너스 통장, 전세금반환목적의 주담대 - 한도1억) 이렇게 가능한게 맞을까요?
- 아직 혼인신고를 하지않은 부부인데, 공동명의로 진행했을 때와 단독명의로 진행했을 때의 차이점은 어떤게 있을까요?
- 조만간 전세대출 규제가 나올거라고 예상하시는지? 나오게 된다면 역전세를 염두해두고 있어야할까요?
- 전세 승계매매로 매수시 계약서 작성할 때 주의해야할 점이 있을까요? 넣어야할 특약이라던가! 꼭 확인해야할 서류라던가!
- 보통 매물후보가 2~3개 있을 때, 가장 마음에 드는 매물부터 네고를 시도해보나요? 아니면 한꺼번에 시도해보시는지 ㅎㅎ
댓글
안녕하세요 풍족한도도네님:)
부동산 투자를 위해 매물을 추리셨다는 것 자체가 너무 대단하신 것 같아요!
궁금한 점들을 요약해서 말씀드리면
1)보통 전세 승계 이후 > 전세입자 퇴거 > 실거주 입주시에는 주담대 or 전세퇴거자금대출을 받으시는데 지금 현 규제에 있어서 전세퇴거자금대출은 1억으로 제한되서 나머지는 현금으로 갖고 계셔야하는 부분이 조금 어려우실 수 있어요~! 다만 주담대를 받으실 경우에는 최대 6억원까지 한도가 있기 때문에 현재 구매하시려는 집으로 실거주는 가능하실 것 같습니다. 매수하시려는 곳에 살고 계신 세입자분과 협의가 잘 이루어져야합니다.
2)역전세가 발생하셨을 경우에는 개인마다 사실 끌어올 수 있는 방법은 다양한데요! 주로 신용대출, 마이너스통장, 적금대출 등 다양하게 있기 때문에 직접 은행마다 조회해보시면 좋을 것 같아요. 단, 매수전에 꼼꼼히 체크하시고 전세금을 너무 높게 설정되기 보다는 적정선에서 계약하시는 것이 역전세로 무리하지 않는 투자가 중요합니다.
3)공동명의, 단독명의에 따라서 차이가 있는데요. 대체적으로는 세금 / 대출 측면으로 나눌 수 있어요.
세금 측면에서는 크게 3가지로 볼 수 있습니다.
3-1)취득세 : 보통 차이는 없지만 공동명의시 지분별로 나눠서 부담한다는 점과
3-2)보유세(재산세, 종부세)
단독명의 → 한 사람 기준으로 합산과세
공동명의 → 각자 지분별로 나눠서 과세. 특히 종부세 절세 효과가 커질 수 있어요.
(부부 공동명의로 나누면 공제액을 각각 적용받음)
3-3)양도소득세
단독명의 → 전체 차익이 한 사람에게 귀속
공동명의 → 차익이 지분만큼 나눠져서, 세율 구간을 낮출 수 있어요!
대출 측면에서는 공동명의의 경우에는 소득이 합산되기 때문에 대출 한도는 늘어날 수 있다는 점도 포함할 수 있을 것 같습니다:) 이외에도 세금 부분은 혹, 이해가 어려우시면 월부닷컴에 검색하시면 다양한 글들이 있기에 좀 더 참고하시면 좋겠습니다!
*참고하시면 좋은 글 : https://weolbu.com/s/GiD0gZKwrW
4)사실 추가 규제에 대해서는 아직 알 수 없어요. 그래서 저희는 공부하면서 예상하지 못한 일들에 있어서는 집중하지 않고 지금도 충분히 많이 거래를 하고 있습니다:)
5)전세 승계매수시 계약서 작성할 때는 주의해야할 점들이 있는데요. 글로 설명드리기엔 너무 길어지기때문에 이 글에 다양한 케이스별로 특약을 모아둔 글이 있으니 참고하시면 좋을 것 같아요.
*참고하시면 좋은 글 : https://weolbu.com/s/GiDtCgWQUY
6)보통 매물 후보들이 있으면, 모두 다 네고를 시도해보고 네고가 각각 어느 정도까지 되느냐에 따라 우선순위가 달라질 수 있기에 더 좋고 가치있는 단지이면서 가격이 싸다고 생각하는 단지들로 보려고 하는 편이에요!
+추가로 역전세 대응가능한 범위는 상황에 따라 너무 달라져요..!ㅠ 현재 투자로 보시는 매물에 전세가 상대적으로 최근 1년내 급상승 했는지, 최근 거래와 얼마정도가 차이가 나는지, 그리고 만기 시점에 주변에 공급이 많은지 면밀하게 살펴봐야하는 부분인 것 같습니다!
저도 그랬지만 모든 것들이 낯설고 막연하실 수도 있어서… 혹여나 너무 걱정되시는 부분이라면 정규 강의(1달 클래스) or 특강이라도 들어보심이 어떨까요? 각각 내집마련, 투자에 따라서 기초적인 것부터 상세하게 알려주시거든요. 상황에 따라 내집마련 코칭도 준비되어있으니 이 부분도 살펴보시면 좋을 것 같아요!
꼼꼼하게 고르신 만큼 보다 좋은 투자하시길 진심으로 응원하겠습니다!
오리지널 정규강의 추천 : 클래스 > 오리지널 정규 > 내집마련 기초반
특강 추천 : 클래스 > 부동산 기초 > 저평가 아파트 찾는 법
코칭 추천 : 클래스 > 코칭 > 매물코칭 or 1:1 내집마련 코칭
안녕하세요 풍족한도도네님~ 궁금하신 부분에 답변을 드리자면, 1) 전세 승계로 매수를 하고 나서 추후 세입자 퇴거시 실거주 입주할 때에는 일반적으로 생각하시는 주택담보대출이 아닌, 전세퇴거자금대출을 받아야 합니다. (일반적으로 등기이전 후 3개월 이상 지난 경우). 그런데 현재 수도권에서 전세퇴거자금대출 한도가 1억으로 제한되어 실거주 입주가 어려운 경우가 많습니다. 하지만 영원한 규제는 아니기에 추후 완화될 수 있고 다만 그 시기가 언제일지는 알 수 없습니다. 2) 역전세 발생시 신용대출을 활용하고 대출금액은 개인별로 다릅니다. (모두 1억을 받을 수 있지는 않습니다.) 이 부분은 은행에서 대출 가능금액 조회 서비스로 미리 확인 가능합니다. 3) 공동명의는 종부세, 양도세 측면에서 유리하고 이 부분은 설명이 길어 따로 검색해보시는 걸 추천드려요 4) 앞으로의 규제가 어떻게 될지 모르겠지만, 혹시나 역전세가 나더라도 대응 가능한 범위라면 매수를 진행하고 있습니다. 5) 특약 관련 월부의 글을 참고해보세요. 글 제목 : 케이스별 특약사항 및 주의사항 [보통아] 6) 마음에 드는 매물을 추렸다면 동시에 진행합니다. 그래야 매수하는 사람 입장에서도 덜 조급할 수 있습니다. 끝으로, 강의를 듣고 직접 임장하시며 행동으로 옮기신 도도네님 응원드리며, 잘 사는건지 모르겠다 싶으시다면 월부 내 매물코칭 서비스나 정규강의(열반스쿨, 내집마련반)을 들어보시는 것도 추천드립니다. 화이팅입니다!
