관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
[비전보드에 대하여]
* 이 강의를 듣고 90%는 사라진다.. 비전보드 꼭 상기하고 행동하쟈
* 비전보드 참고사항
나보다 뛰어난 사람 6명 곁에 두기, 나와 맞는 멘토찾기
비전보드 목표는 원씽해야함. 선택과 집중을 위해서 필요한 것은 2순위 3순위를 포기하는것이다.
수익률을 높이거나, 종잣돈이 많거나
똘똘한 한채는 돈이 좀 있을때 하고, 너바나님은 50채 사서 1채당 1억씩 증가하면 50억이 될 것을 기대하셨다고 한다
성과=실력*열정(주당 시간)
실력이란, 재능*노력(누적시간)
노력은 1만시간을 채워보자. 주 20시간(하루 2시간, 주말 10시간 하루) * 50주 = 1000시간(1년)임 그렇게 10년.
안전지대->공포지대->배움지대->성장지대
공포지대와 배움지대를 뛰어넘자
부자아닌사람이 하는 한마디에 영향받지 말고
안되는 이유 찾기보다 문제해결에 초점을 두고
기술 익히고 위험을 감수하자
자존감을 높이자
너바나님은 목실감을 20년째 활용중(not A but B)
[부동산 투자 원칙, 가치판단법]
*부동산 가격은 오를까? 떨어질까? - 장기적으로 상승한다.
★매매가에 대하여
*지난 10년간 부동산은?
80년대 부동산가격이 미친듯이 오름
90년대 빠짐(공급량이 전체이 70%)
99년 IMF 저점
99~2009 상승
2009 ~2014 하락 * 부산은 상승함(부산은 거의 계속 상승세였음)
2014 ~2021 상승
2021 ~ 2025 하락
- 2023년 서울은 반등, 부산은 계속 하락
현재 저점은 2023년이다.
전고점(2021년) 기준 몇십프로씩 빠진경우 투자기회로 본다
그래서 현재 특히 부산은 무릎이하로 판단.
부산만 보자면,
부산은 80년대 서울보다 더 많이 오르고 90년대 서울보다 더 많이 빠졌다
(많이 빠진곳은 많이 오른다는 것을 알수 있다)
99년 이후 서울은 오르는데 부산은 안올라서 인구 많은데는 오르고 인구 줄어드는 도시는 안오른다는 의견이 팽배했으나
2009년 이후 부산은 완전 상승했다
(따라서 노도강, 부산 다 오를것으로 예상.. 부산 300만 인구는 LA인구와 비슷하다 100만 넘는 도시는 자생력을 가지고 있다. 일본 예외..)
(부산, 대구는 무릎 이하다 전고점 이후 계속 빠지고있다)
*물가 연동때문에 전고점보다 부동산 가격은 상승하게 된다
★전세가에 대하여
* 전세가는 보통 5년 상승, 3년 보합, 2년 역전세(입주물량 터졌을때, 대출금리 급등, 전세대출 규제)
전세도 물가영향을 받아 장기적으로 우상향한다.
전세가는 IMF, 서브프라임, 21년, 24년 하락했다
24년 하락한 이유는 전세대출 규제때문이다.
전세대출 규제는 위기(투자금 많이든다)이자 기회(가격폭락)다>> 현금이 많은 사람한테 기회겠네..갭이 클테니까?
*앞으로 전세가 오를까?
현재 3인 근로자가구 월평균소득(650만) vs 1970년 근로자 월평균 소득(28천원) >> 50년간 221배 상승
현재 18억 아파트 vs 1971년 여의도 시범 18평 아파트 210만원>>50년간 704배 상승
급여상승보다 자본소득이 더빨리 오른다. 물가연동을 받기 때문이다
자본소득으로 벌어서 자본소득을 사야한다.
그럼 얼마나 올랐나?
서울 평당 전세가 05년(500만) 15년(1000만) 25년(2400만) 으로 , 10년마다 2배씩 늘었음>>부산 매매가네.........
35년(4800)으로 예상시, 국평기준 15억정도됨.. 대략 서울의 15억 이하 아파트는 오를 가능성이 있다는것. 전세가가 오를꺼니까
*안전마진 계산법
매매 10억 아파트일 경우 전세가 60%로 잡고 6억이 안전마진임(6억이하로는 안내려간다고 봄)
*아파트 건설원가=재료비+노무비+경비+토지
오를수 밖에 없다
*통화량에 대하여.
통화량이 늘면 물가가 오르고, 물가가 오르면 부동산가격이 오른다
통화량은 왜 느는가?
수출흑자 전세계의 6위다. 우리 역사상 가장 부유한 시기다. 돈이 우리나라로 쏟아져 내려오고 있는데
근로소득만 있는 우리는 넣을 주머니가 없다... 전세금 상승으로 그 돈을 우리 주머니로 집어넣을수 있다.
* 전세가격은 장기적으로 오른다.
전세가가 많이 올라간 다음에는 역전세가 난다.
역전세 이후에는 또 전세가 상승된다.(전세난)
현재상황: 22~23년 역전세, 24년 상승
전세자금 대출규제가 이어지면 전세가 떨어지는것이 오래갈 것이다. 하지만 지속할 수는 없다. 은행이 어려워지면 나라가 망한다.
*전세금 볼때 금리, 전세금상승추이, 입주물량(공급) 봐야함
입주물량은 줄어들 경우 전세금 상승 유발한다
서울,경기도,인천,부산 다 줄어들고 있고
특히 부산은 2025년부터 입주물량이 없다. 2028년 바닥이다.
변수는 전세자금 대출규제다.
지방시장은 인구수&입주물량이 영향을 많이 준다
입주물량이 적을때가 바닥을 찍고 올라가는 터닝포인트임+신축APT 미분양이 많이 사라졌을때
>>(부산은 28년이 입주물량 작으니까 상승초입부일까? 대출규제만 풀린다면?)
입주물량은 부동산지인(피씨) 호갱노노(모바일) 에서 확인
입주가 터지는 구의 인근구에도 전세가에 영향을 준다
실거주는 입주 터질때가 매매기회다. 전세가가 내려가면서 매매가도 내려가서 저렴하게 구할수 있을테니
투자는 입주물량이 적을때 매매를 한 뒤, 잔금 앞뒤 3개월은 입주물량을 확인하고, 입주물량이 많으면 전세놓기 어려울 수 있다는 것을 고려해야한다. + 입주가 터질때부터 예의주시하다가 입주물량이 정리될때 전세가가 오르는 시점에 갭이 줄어들때니까 포착한다
여튼 실거주든 투자든 입주물량이 많을때가 기회다!
전세끼고 살때도 만기때 입주물량을 확인해야 하고 만약 24개월 이후 입주물량이 많으면 30개월로 전세기간을 조정해서 놓자.
★부산만 요약★
25년 현재 매매가 하락(무릎 이하)
24년부터 전세가는 상승
25년부터 입주물량 줄어들고 28년 바닥임
내생각: 갭투자가 좋은 상황이고 전세가는 계속 상승할 지표지만, 전세자금 대출규제가 확대되는것이 변수다. 만약 최악의 상황 대출규제의 확대로 전세가와 매매가가 하락할 수 있고 최장5년(전세가 보합+하락기간)이 될 수 있겠다.
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