안녕하세요. 수수진입니다.

우리들이 늘 원하는 그.. 물건

급매! 급매! 급매!

보통 급매로도 많이 나오는

물건들은 가격이 저렴해서 솔깃하지만, 

막상 등기부등본을 떼어서 보면

근저당이 많이 잡혀 있는 경우가 많습니다.

이럴 때 우리는 보통 이런 물건을 보면

2가지로 생각이 들 수 있습니다.

“이거 위험한거네… 피하자”

"이거 진짜 기회일 수도 있겠는데”

둘 다 맞습니다.

근저당 아파트는 제대로 확인하고 매수하면 기회,

확인 없이 매수하면 폭탄이 될 수도 있어요.

오늘은 이 근저당 아파트를 매수할 때

꼭 살펴봐야할 3가지 포인트를 정리해드릴게요.

✅ check 1

실제 대출금 확인하기

먼저 근저당은 은행이나 금융기관에서

돈을 빌려준 담보로 아파트를 

잡아두는 권리입니다.

등기부등본에 잡힌 이 금액들은

그대로가 아니라

채권최고액(보통 대출금의 120~130%)이

표기되어져 있어요.

예시를 들어볼게요!

실제 매매가 3.2억에 나와있는

매물의 등기부등본입니다.

채권최고액이 3억 800만원이 있고

현재 반전세로 5,000만원의

전세권이 설정되어 있습니다.

채권최고액은 보통 대출금의 120~130%라고

나와있다고 보시면 돼요.

• 채권최고액 = 실제 대출 x 120~130%
• 실제 대출금액

120%시) 3억 800만 ÷ 1.2 = 약 2억 5,600만원

130%시) 3억 800만 ÷ 1.3 = 약 2억 3,700만원

즉, 실제 대출금은

2.37억 ~ 2.56억원 정도일 가능성이 높아요.

여기까지 잘 따라오셨다면 

1차 확인 완료입니다!

정확한 대출 잔액은 등기부등본만 보고는 

알 수 없기 때문에

먼저 부동산 사장을 통해 직접 물어

오늘 날짜 기준으로 근저당이 

이자포함 얼마가 남은 상황인지

매도인에게 은행 대출잔액 증명서를 받아 확인하거나

잔금일에 은행 동의하에 말소 절차가 

진행되는 것인지까지 먼저 확인해야하는 것이 

가장 중요한 핵심 포인트입니다:)

✔︎ 근저당 금액으로 실제 대출 확인하기

실제 대출금 = 근저당 금액 ÷ (1.2~1.3)

정확한 대출 금액은 반드시 확인하고 진행할 것!

1. 부동산 사장님을 통해서 1차 확인(정확하지 않음)

2. 매도인에게 오늘 날짜 기준 대출잔액 증명서로 확인

3. 잔금일 당일 근저당 말소조건으로 진행가능 여부 확인

✅ check 2

계약금(+중도금) < 매수가 - 대출금

일단 먼저 계약 전에는 잔금일에 

기존 근저당이 말소되는지 특약을 반드시 명시하고

계약을 진행하셔야합니다.

“잔금일에 기존 근저당을 매도인의 책임으로 말소한다”는

문구 하나가 내 자산을 지켜줄 수 있어요.

근저당이 걸린 아파트를 매수할 때

가장 위험한 건 매도인이 빚을 갚지 않고 

도망가는 사례입니다.

이를 방지하기 위해 

우리가 반드시 지켜야할 공식이 있습니다.

다행히 매매가보다 대출금이 적을 경우의

보통의 거래 근저당 물건을 거래하는 방식은

이런 과정으로 진행되는데요.

1) 대출 확인 후, 계약금 입금

2) 잔금일에 대출금을 미리 입금

3) 매도자가 대출금 상환 

4) 은행에서 확인 

5) 법무사가 최종 서류 확인 

6) 나머지 잔금 및 계약 종료

다만, 우리가 계약금을 보내기 전에

매매가에서 대출금을 뺀 차액이 계약금보다

적으면 문제가 달라져요.

보통 우리가 계약을 하기 위해 보내는

계약금 = 매매가의 10%로 알고 계실텐데요.

하지만, 대출이 많은 경우라면

안전을 위해서 반드시 계약금을 조정해야합니다.

1번째 케이스

계약금 > 매수가 - 대출금

• 매수가 = 3.0억
• 대출금 = 2.8억
• 매수가 - 대출금 = 2천만원

계약금은 본래 3.0억의 

10%인 3,000만원을 내야하지만,

매수가 - 대출금을 뺀 차액이

계약금을 넘는 경우에는

반드시 계약금을 조정해서

2,000만원 이상이 되면 안돼요.

그렇지 않으면 나머지 차액보다

더 돈을 주었을 때 매도인이 

대출을 갚지 않고 계약금만 들고

나가버릴 유인이 생길 수 있기 때문입니다. 

조심 또 조심하셔야합니다!!

2번째 케이스

계약금 = 매수가 - 대출금

계약금과 매매가-대출금 금액이

비슷할 경우에는 근저당을 받은

대출 중에서 일부 상환이 가능한

대출금의 일부를 계약금으로 

상환하도록 해야합니다.

일부를 계약금으로 상환하기 위해서는

잔금이 은행에 보관되고,

근저당 말소가 확인돼야만 

매도인에게 돈을 넘어갈 수 있도록 

매도인에게 대출 상환 가상계좌를 

만들어달라고 해야합니다.

가상계좌를 확인한 이후,

은행 창구에 직접 가서 대출 담당자에게 

바로 보는 앞에서 상환하거나

혹은 제3자 입금이 가능한지 확인하고

직접 입금 → 상환된 금액의 확인증을 받아오세요.

이 후, 부동산 사장님을 통해 확인해서

금융거래확인서까지 확인하면 안전한 거래가 끝납니다.

✔︎ 계약금(+중도금) > 매수가 - 대출금

check1에서 확인한 실제 대출금액 확인 후,

매수가 - 대출금을 뺀 금액보다

계약금이 넘지 않도록 조정하고 진행

✔︎ 계약금(+중도금) = 매수가 - 대출금

대출중에 일부 상환 가능한 대출금의 일부를 

계약금으로 상환하기

방법 1) 은행에서 직접 상환하는 것 확인

방법2) 제3자 입금 가능시 직접 입금

→ 상환 금액 확인증, 금융거래확인서 확인까지 체크

✅ check 3

상환 영수증 및 확인 등기

자..! 드디어 이제 거의 다 모든 과정이 끝났습니다.

위의 같은 방법들로 근저당을 다 갚고

남은 잔금을 매도자 통장에 송금까지 했다면

마지막 확인 작업만 남았습니다.

이제 상환에 대한 영수증들을 매도인에게 받아두고

잔금 당일, 근저당권 말소등기를 접수하고

소유권 이전 등기도 함께 접수를 진행합니다.

그럼 이후에 말소등기 신청이 되었을 때,

법무사가 “말소등기 신청되었다”라고 알려주시면서

접수증을 주시고 진행을 시작합니다.

이때 접수증은 꼭 챙겨주세요!

혹시나 잘 진행되고 있는지 궁금하다면,

<인터넷등기소> → <등기신청사건조회>에 접속해서 

처리 현황을 조회가 가능합니다:)

✔︎ 근저당 매물 거래 체크리스트

◻︎ 실제 대출금액은 확인하셨나요?

◻︎ 계약금(+중도금)은 매수가-대출금 금액보다 적나요? 

◻︎ 금융거래확인서, 상환관련 영수증, 접수증은 챙기셨나요?

근저당이 있다고 해서 무조건 위험한 건 아니에요.

중요한 건 매수 전에 꼼꼼히 하나씩 확인하고

안전장치를 마련해두면 충분히 가치 있는 

좋은 물건을 싸게 매수할 수 있어요.

다만, 정말 삐끗하다가는 법정 소송까지도 

갈 수 있기에 늘 체크하고 또 체크하는 

습관을 가져야합니다.

절대 잃지 않는 투자를 해야한다는 점

잊지말고, 조급함 버리고 돈을 잃지 않게

안전하게 투자하는 걸 1순위로 생각하셔야합니다!

이번에 다양한 매물들을 보면서

볼 수 있던 수 억원의 근저당 물건에 있어

늘 조심하고 또 조심해야하는 리스크에 대해 

알려주신 엔젤 빈쓰튜터님께도 감사드립니다:)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃