규제는 끝이 아니라 내집마련의 길을 바꿉니다 – 내 집 마련 전략

대출규제 때문에 

이제 내 집 마련은 물 건너간 것 같아요…

얼마 전 수강생 한 분이 상담 중 

이런 말씀을 하셨습니다.

“이제는 집 사는 게 불가능한 거 아닌가요? 

대출도 줄고, 조건도 까다로워졌는데… 

저 같은 사람은 그냥 포기해야 하는 거 같아요.”

그분의 목소리에는 

답답함과 두려움이 묻어 있었습니다. 

사실 이런 고민을 하는 분들이 많습니다. 

특히 6월 27일 

정부가 내놓은 대출 규제 이후로는 더 그렇습니다.

여기서 우리에게는 

2가지 선택지가 있습니다.

첫번째. 

규제 때문에 규제가 풀리기 전까지 우선 미룬다.

두번째. 

규제가 있지만 그럼에도 내가 할수있는것을 한다.

여러분은 어떤선택을 하실껀가요?

어떤 선택이든 득과 실이 있지만 

과거 시장을 봐왔던 것처럼,

무작정 현장을 떠나기 보다는

현장안에서 내가 할수 있는 방법을 

찾는게 훨씬 낫습니다.

그럼 이번 칼럼에서는 

대출규제와 맞물려서 

각 금액대별의 매매가에서

우리가 어떤 액션을 취해야 할지 

한번 정리해 보겠습니다.

6.27 대출 규제가 불러온 불안감

이번 규제중 

수도권주택담보대출은 이 4가지만 기억하시면됩니다.

• 수도권·규제지역 주담대 6억 원 한도
• 만기 30년 제한
• 생애최초 LTV 70%로 축소
• 전세자금 활용한 우회 루트 차단

그런데 중요한 건, 

이 규제가 

모두에게 같은 영향을 주는 건 아니라는 점입니다.

무슨의미인지 자세히 풀어볼께요^^

집값 6억대: 여전히 열려 있는 길

만약 집값이 6억대 아파트라면 어떨까요?

규제 한도가 6억이라서 

대출이 꽉 막힐 것 같지만, 

사실은 그렇지 않습니다. 

이미 이 가격대 수요층은 

대출을 풀로 당겨 쓰지 않습니다. 

매매가격 6억이하의경우는

주택담보 대출을 받을떄

가장 먼저 고려하는 대출이

바로 정책자금입니다. 

(디딤돌.보금자리론)

이경우는

대출한도가 최대 2억~4억선이니

현재의 수도권 대출한도

6억원 제한이 의미가 없다는 말이기도 하지요.

즉, “대출 때문에 못 산다”는 말은 

해당되지 않기에. 

지금 현장에서는

실수요자들의 매수세가 꾸준히 이어지고 있습니다.

몇일전 매물임장을 하면서 

강북.노원.중랑.구로에서 부동산 사장님이 

저에게

공통점으로 한 말이 있습니다.

"요즘에는 

가격이 더 떨어지길 기다렸던 사람들조차도

거래할수 있는 매물이 너무 없다보니. 

더이상 가격이 떨어지지 않는다는것을

받아들이는것 같아요.

기다렸던 실수요자들이

최근에는 다시 내집마련을 하기 시작했어요.

특히 매매가 6억대의 이하 단지들은 거래가 계속됩니다.

지금은 전세도. 매매도 매물이 없어요"

이말은

대출규제에 두려움에 망설일 시점이 

아니라는  현장의 분위기를 나타내주는 말입니다.

그리고 여전히 서울내에서도 5억~6억대

단지들이 남아있습니다.

그래서 이가격대의 내집마련

특히 첫 집을 마련하신 분들은

지금 대출 규제로 망설이는게 아닌

현장을 더욱 많이 나가야 하는 시점입니다.

집값 9억대: 

갈아타기의 타이밍

그렇다면 9억대 아파트는 어떨까요?

주택담보 대출을 받아, 첫집을 마련하는 수요뿐아니라

갈아타는 수요도

함께 있는 곳입니다.

6억 집을 가지고 있던 사람이 

본인 자금을 보태어 9억 집으로 이사 가는 경우/

주택담보대출 6억을 받고

본인자금 3억을 보태어 9억대 집으로 이사가는 경우

라고 풀어 볼수 있겠죠.

이때 중요한 기준은 내 자금력과 입지 가치입니다. 

단순히 가격이 올라서 가는 게 아니라,

“내가 지금보다 

좋은 입지로 옮길 수 있는가?”가 핵심입니다.

여기서 필수적으로 보는게

바로 주택담보 대출이죠.

주택담보대출= 자금력

이부분에서  확인할 부분은

아래 2가지 입니다.

첫번째)

현재의 대출 규제의 상한선인 

6억의 주택담보대출이

내가 나오는가? 입니다.

먼저 다른 대출이 전혀 없는 사람이

수도권에 집을 살때

현재 주택담보 대출 상한선인 6억을 받으려면

스트레스dsr40%간안시

연봉이 약 1억정도가 나오면 가능합니다.

(다른 대출이 없어야 합니다)

그렇게 때문에 

주택담보를 상한선까지 받을예정이였던 분은

나의 현재 보유중인 대출 부분과

연소득을 정확히 알아야

갈아탈지 말지가 나옵니다.

두번째)

주택담보 대출 6억이 나올때 

내가 감당 가능한지?를 봐야합니다.

아무리 소득이 많더라도,

대출 6억은 절대 적은금액은 아닙니다.

왜냐하면 

금리 4% 대출기간 30년을 감안시

매달 대출 원리금이 300만원정도를 

예상해야합니다.

연봉 1억의 실수령이

660~670만원임을 감안시,

대출원리금300만원을 감안하려면

생활비가 360만원안으로 

반드시 들어와야 하는 구조인거죠.

그래서 지금 9억대 단지들을 보시는 분들중

대출한도가 6억이 나온다면,

대출 가능여부만 보는것이 아니라.

개인의 상황을 보고  감당여부를 보면서

갈아타기를 준비하시면 됩니다.

만약 본인 자금이 있고, 

현재보다 입지가 더 나은 곳으로 갈 수 있다면, 

오히려 규제가 갈아타기에 좋은 시점입니다.

그렇기 때문에 이 2가지를 확인하시고

9억대 10억대 단지들도

현장을 부지런히 나가야 하는 시점입니다.

집값 12억이상: 

현금과 전략이 필요한 시점

마지막으로 12억대이상  아파트를 보겠습니다.

여기는 이야기가 다릅니다. 

대출은 6억까지만 가능하니, 

나머지 6억이상은 현금을 준비해야 합니다. 

즉 대출뿐 아니라. 자금력이

정말 중요해 지는 부분입니다.

여기서 사람들이 빠지는 고민이 2가지가 있습니다.

“ 실거주를 하는게 맞을까?”

“그냥 갭을 끼고 사는 게 낫지 않을까?”

여기에 어떤게 정답인가요?

라고 묻는 질문들이 많은데

“사실 정답은 없습니다”

이럴때는 이렇게 판단하시면 좋습니다.

1번째)

실거주를 포기한 대신

>전세를 끼고 사는 단지가 더 좋은가?

2번째)

주택담보 대출이 나오지 않아

>전세를 끼고 사는게  더 좋은가?

이 2가지로 결정을 하면 됩니다.

다만 이렇게 전세를 끼고 살때는 

현재는 주의해야할 부분이있습니다.

새로 매수해서

새로 전세를 맞추는경우는

지금 정부의 대출 규제인

( 소유권이전하는 집에는 전세대출 안됩니다! )

조건부 전세자금 대출이 막혀있기에

시장에서는 

세안고 물건(세입자 안고 매수)이나 

주인전세 물건을 찾야야합니다.

누군가는 이런조건 찾기가 너무 어려워요!!

할수있지만. 쉽지않아도. 안되는건 아닙니다.

아래와같이 (집주인전세 희망)이라는

문구가 있는 매물도 여전히 있으니깐요^^

결국 12억대이상의 매매가는

단순히 집을 사는 문제가 아니라, 

리스크 관리와 자금 전략이 뒤따라야 합니다.

그래서 내가 지금 보유자금이 어느정도 있는 분이라면

실거주가 나을지,

전세끼고 매수가 나을지,

비교해 보고

이구간을 보시는 분들도 현장을 다니셔야만 합니다.

현장을 안가면 찾을수가 없습니다!

규제는 길을 막는 게 아니라, 

길을 바꾼다

사람들은 종종 이렇게 생각합니다.
“규제가 나왔으니 끝났구나. 

내 집 마련은 이제 불가능하겠지.”

하지만 저는 오히려 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

규제는 기회를 없애는 게 아니라, 길을 바꿔놓는 것이다.

6억대 아파트는 여전히 기회가 있습니다. 

9억대는 갈아타기를 고민할 시점이고, 

12억대는 전략과 자금이 뒷받침될 때 접근할 수 있습니다.

결국 중요한 건 규제가 아니라 

내 자금력, 내 상황, 그리고 내가 보는 입지의 가치입니다.

규제는 단지 그 판단을 더 명확히 만들어주는 필터일 뿐입니다.

“규제는 항상 돌고 돕니다” 

만약 지금 이 글을 읽고 있는 여러분들

마음속에

“규제 때문에 집을 못 사겠다”는 생각이 더 컸다면

 질문을 바꿔보세요.

“나는 지금 어떤 가격대에서 어떤 길을 걸을 수 있을까?”

길은 여전히 열려 있다고 생각합니다.

저도 그래서 어떻게든 현장을 가보려고 합니다.

가야 알수 있으니깐요^^

그리고 그 길 위에서 가장 중요한 건,

포기하지 않는 마음입니다.

내 집 마련은 결국은

한번은 해야 하는 일이니,

절대 포기하지 않고,

꾸준히 해나가셨으면 좋겠습니다.

진심으로 응원드립니다.