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10월 돈버는 독서모임 - 돈의 얼굴
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월급쟁이 부자로 은퇴하라
월벗
ONE MESSAGE 정리 : (내용)
저자 : 너와 나를 위하여
1. 요약
(이것만 보면 책을 다시 읽는 느낌)
(이 챕터에서 중요한 핵심 내용 기재 [당일 읽은 부분은 당일 요약])
1장 - 왜 투자를 해야 하는가
01 - 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션
은행이 우리가 맡긴 돈으로 무언가를 해서 수익을 내고, 그 수익 중 일부만 돈을 맡긴 우리에게 돌려주는 구조로 자금을 운용하기 때문이다. 즉, 밑천을 제공하는 사람에게 어느 정도 이익을 나눠주는 것이다.
이런 방식으로 은행이 창출하는 수익을 '예대 마진”이라고 하는데, 바로 여기에 인플레이션의 이유가 숨어 있다.
자본주의의 핵심은 은행이다.
은행이 없는 자본주의는 존재할 수 없다. 따라서 은행의 밥줄인 이런 메커니즘이 반복되어야만 자본주의도 유지될 수 있다. 이 말은 나와 당신이 살고 있는 이 자본주의 경제체제에서는 계속해서 '통화량 증가'가 일어나게 될 것이라는 말이다.
인프레이션이 당신의 경제적인 삶과 무관한가?
만약 당신이 이런 변화에 무관심해 그저 당신의 돈을 통장에 넣어두고 1%에도 채 미치지 못한 이자에 만족하며 산다면, 결국 당신이 그 돈으로 할 수 있는 것들은 계속해서 줄어들 것이다.
시간이 당신의 돈을 갉아먹을 테니 말이다.
통장, 밑 빠진 독
당신이 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다는 말이다.
상황이 이러한데도, 현실에서는 많은 사람이 자신이 열심히 모은 돈의 가치가 계속해서 하락하고 있는 것을 그저 지켜보고만 있다. 특히 매일같이 회사에 출근해 바쁘고 정신없이 일을 해내는 당신이나 나 같은 직장인들은 더욱 그렇다. 통장에 잔고가 없는 것만 아니라면, 많이는 아니라도 조금씩이라도 늘어나고만 있다면, 크게 걱정하지 않는다. 적어도 돈을 잃는 것은 아니지 않나, 하면서 그런 것에 신경 쓸 여유가 없다고 생각한다. 그러나 당신이 그렇게 생각하는 동안 인플레이션이란 녀석은 조용히 다가와 당신을 경악하게 만들 것이다. 이를 피부로 느끼게 될 때는, 저렴한 물건이 아닌 값비싼 무언가를 구하게 될 때다. 이를테면 집 같은.
결국 집값이 상승하는 진짜 이유
사람들이 종종 잊는 것 같은데, 아파트도 물건이다.
앞서 말했듯 물건은 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다. 다만 아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 '인간의 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다'라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.
그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.
자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라.
이에 따라 아파트도 가격이 올라간다. “부동산 가격은 우상향”이라는 말이 단순히 투기꾼들이 외치는 부동산 불패 신화 같은 것이 아니라, 자연스러운 현상이라는 뜻이다.
당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면
'인플레이션이 발생해 내 통장 속 현금의 값어치가 나날이 떨어지고 대한민국 집값은 도저히 감당이 안 될 정도로 치솟는 동안, 나는 무엇을 했는가?'에 대해 생각해 보는 것.
이것이 우선되어야 한다. 그래야 앞으로 닥칠 위기를 헤쳐 나갈 수 있을뿐만 아니라, 혹시 모를 기회도 잡을 수 있지 않을까?
애석하게도 많은 사람이 바쁘다는 이유로, 혹은 어려워 보인다는 이유로 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다. 그러나 계속 그렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야한다.
인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만, 과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없을 것이다.
지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가?
대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다.
그것이 바로 투자다.
투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.
02 - 월급은 절대 오르지 않는다
당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가소도가 점점 더 느려진다는 것이다.
03 - 당신마저 관심 없는 당신의 노후
다른 어떤 세대보다 더 많이, 더 오래
지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?
이 질문에 진지하게 고민해 보길 바란다.
나 역시 투자를 시작하기 전, 스스로 이러한 질문을 던지고 나니 가슴이 답답했다. 이미 많은 직장인이 이와 같은 문제를 인지하고 있다. 이제 갓 초등학교에 입학한 자녀의 사진을 회사 책상 위에 올려둔 팀장이나 부서장 들의 모습을 심심찮게 볼 수 있지 않은가?
이러한 심각성을 생활 속에서 피부로 느끼고 있으면서도 대개는 더욱 깊게 파고들어 대안을 찾으려고는 하지 않는다. 속속들이 알고 있지만, 답이 없는 문제라 생각하는 것이다.
'아, 그거 아니라도 신경 쓸 일이 얼마나 많은데! 어떻게든 되겠지'하며 고개를 절레절레 흔들고 만다.
하지만 더 이상 외면해서는 곤란하다. 준비해야 한다.
뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할테니 말이다.
고령화와 노후 파산
어쩌면 자식을 걱정하는 건 그나마 상황이 나은 건지도 모른다.
당장 나 자신의 노후가 더 심각한 문제이기 때문이다.
우리나라 노인들은 행복하지 않다. 하나하나 적다 보니 한숨이 절로 나올 지경이다.
나도 내게 닥쳐올지 모를 상황을 미리 생각해 보고 구체적으로 확인하기 전까지는, 이런 일들이 그저 남의 이야기라고 생각했다.
그러나 우리가 길에서 어렵지 않게 마주치곤 하는 파지를 수거하는 노인들을 보라.
그들의 현재 삶이 그들이 젊은 시절 아무 대책도 없이 게으르게 산 결과라고 단정할 수 있는가?
젊은 시절 누구보다 열심히 그리고 성실히 살아왔음에도 이런 상황에 내몰릴 수 있다.
노후 준비는 셀프
불평은 그저 불평에서 끝날 뿐, 그것으로 현실을 바꿀 수 있는가?
정치인들을 욕하고 우리나라를 '헬 조선'이라 부르다 해도, 바뀌는 것도 기대할 곳도 없다.
결국 각자가 해결해야 할 몫이다.
당신이 지금 대한민국을 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다.
당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다. 국가와 사회와 정치인들을 탓하는 동안, 준비할 수 있는 시간과 기회 역시 사라지고 있다.
본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다.
나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
04 - 직장생활 N년 차, 당신의 현주소
무슨 일이 생긴 걸까?
가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다. 이제 상황을 알았으니 자신을 스스로 점검해 볼 차례다.
나를 있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기 때문이다.
지금 내가 있는 곳
'지피지기 백전불태'라고 했다. 상황을 알고 자신을 알면 위태로울 것이 없고, 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다. 그리고 이에 맞춰 준비하면 아무리 어려워 보이는 상황이라도 헤쳐나갈 수 있다.
중요한 것은 당신 자신이다.
이러한 문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다.
주먹구구식이 아닌, 냉정하고 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다.
상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다.
그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다.
이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.
이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.
경제적 자유보다 우선인 것
나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다.
1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다.
많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.
이것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 '한 방에 인생역전'과 같은 잘못된 인식에서 '차근차근 미래를 준비하는 것'으로 바뀔 수 있다.
그렇게 바뀐 시각이야말로 앞으로 예기치 않은 어려움을 만나도 쉽게 포기하지 않고 꾸준히 앞으로 나아갈 수 있게 만드는 원동력이 될 것이다.
투자의 이유
만약 당신이 나처럼 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면, 지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 윟서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.
나는 이런 생각으로 투자에 임했고 그래서 때론 어려운 일이 있었음에도 좌절하거나 포기하지 않고 꾸준히 투자를 이어올 수 있었다.
어두컴컴한 동굴 속에서도 길을 찾고자 하는 사람의 눈에 가장 먼저 빛이 들어오듯, 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다. 공산주의 국가에 속한 국민이나 과거 봉건주의 사회 속 농노는 결코 꾸지 못한 꿈을 자본주의 사회에 살고 있는 우리는 꿀 수 있다.
1장 요약
- 자본주의에서 인플레이션은 필연적이며, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다.
- 갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서, 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼 기업과 정부가 더 가져가고 있다.
- 늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 당신은 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다.
- 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.
2장 - 당신과 돈이 가야 할 방향
01 - 직장인의 투자 전략
돈을 버는 두 가지 방식
시간이 곧 돈인 사람은 자신의 시간을 투입하지 않으면 소득을 얻지 못한다.
대표적으로, 회사에 매일같이 출근해야 급여를 받을 수 있는 직장인이나 본인이 자기 사업장의 문을 열어야 수입이 생기는 소규모 자영업자가 여기에 해당한다.
이렇게 시간을 투입하는 행위를 근로 혹은 노동이라고 한다.
이 돈벌이 방식의 가장 큰 맹점은 내 시간을 들여야만 돈이 생기고 생계를 유지할 수 있다는 것이다.
반면, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 어떤가?
오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간 역시 많다. 당연한 일이다.
돈을 버는 데 나의 시간을 투입할 필요가 없으니까. 그러니 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쏟아부을 수 있고, 먹고사는 데 지장이 없다면 그저 돈을 버는 일이 아닌 하고 싶은 일을 하며 살 수 있다.
그런 삶, 상상만 해도 행복해지지 않는가? 이제 결론은 명확해졌다.
지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다.
'시간을 투입해 돈을 버는 사람'으로 출발했다면, 영원히 자신의 시간을 돈으로 바꾸는 삶을 살아야 하는 걸까?
직장인으로 10년 가까운 세월을 살아오면서, 나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다.
돈을 쓰는 두 가지 방식
돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다.
나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산선이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 '생산 자산'으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 '소비 자산'으로 정의한다.
시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.
토지나 건물 같은 부동산, 기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이 생산 자산의 대표적인 사례다.
이러한 자산은 시간이 흘러감에 따라 나도 모르는 사이에 나 대신 무언가를 생산해 낸다.
그 생산물의 부가가치는 나의 것이 된다.
왜? 내가 그 자산의 주인이기 때문이다.
돈을 대하는 나의 방식
직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 초대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야 한다. 생산 자산의 시스템을 갖춰 직접 시간을 투입하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있는 상태가 되면, 그때 비로소 당신은 1번 포지션에 자리를 잡을 수 있을 것이다.
이 1번이 바로 수많은 사람이 그토록 바라는 '경제적 자유'에 해당한다.
직장인의 포지션 전략
투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다.
그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.
꾸준한 투자를 위해 성과를 내고 싶다면 아무리 반복해도 부족할 정도로 중요한 이야기다.
02 - 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
직장인 투자자의 돈 흐름
시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.
03 - 내가 부동산을 택한 이유
예.적금과 보험
이러한 금융상품에 투자할 경우 원금을 보전할 수 있다 해도, 시간이 흘러 돈을 돌려받을 때는 그 가치가 처음보다 한참 못 미치는 수준이 된다는 것을 기억해야 한다. 인플레이션에 무방비 상태가 되는 것이다.
명심할 것이 있다. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.
따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라. 이런 상품들엔 투자라는 이름을 붙이기조차 어렵다.
2장 요약
- 돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래한다.
- 궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.
- 시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.
- 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.
3장 - 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
01 - 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트
투자 이유
열기가 뜨거운 상황에서 입지가 좋지 않은 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면, 좀 더 깊게 고민해 봐야 한다.
앞으로 하락장 따윈 절대 없을 것 같지만, 하루아침에도 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 것을 잊어선 안 된다. 활황기에 높은 가격에 분양받았는데 건설 기간동안 하락장이 돼 시세가 잔뜩 떨어진 상태에서 입주해야 한다면 어떻겠는가?
건물보다는 입지
입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다고 볼 수 있다.
강남의 입지가 가장 좋다는 건 사람들의 선호도가 높아 수요 역시 가장 많다는 의미다.
집값도 할인이 된다
당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다.
세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다.
그 아파트에는 월세 임차인이 살고 있었지만, 만약 매도자가 거주 중이었다면 계약 이후에 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적인 상황을 만들 수도 있었다.
당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.
이주수요와 신축의 힘
당신이 경험이 많은 투자자라면 나름의 임대 노하우를 갖고 있겠지만, 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
부동산은 입지, 투자는 관계
나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다.
이런 모습이 '속 보이는 비즈니스'처럼 보일지 모르겠다. 하지만 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다.
자주 보면 정이 든다고, 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다.
부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다.
한두 번의 운 좋은 서오가를 거둔 초보 투자자일 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다.
그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 '감'만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다.
경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.
따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
투자 결과
내가 투자를 결정할 때 첫 번 째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다.
그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.
이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다.
저렇게 나열한 호재들 모두, 언제 현실화할지는 아무도 모른다.
바꿔 말해, 이러한 호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이라는 것이다.
투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다.
물론 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에, 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더없이 좋다.
그러나 기름이 아무리 많아도 불꽃이 튀지 않는다면 불은 활활 타오르지 않는다는 걸 기억하라.
엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 부동산 투자에서 잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 이 말을 꼭 명심하길 바란다.
투자 교훈
- 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.
- 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.
- 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
- 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.
- 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.
02 - 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트
투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시시가 있다는 걸.
장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다.
저평가 부동산을 보는 안목
저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다.
가치와 가격 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.
결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산의 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다.
당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다.
문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.
당신은 저평가된 물건을 찾아내고 여기에 투자하기 위해서는 무엇을 해야 하는지 알게 되었을 것이다.
당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다.
그런데 부동산은 말 그대로 옮길 수 없다. 당신이 책상에 앉아 부동산 투자서를 펴놓고 아무리 열심히 공부를 한다고 해도, 각종 부동산 물건이 당신 눈앞에 올 리는 만무하다.
아무리 유명 블로거나 전문가 들의 칼럼을 읽는다고 해도, 당신이 '제대로 안다'고 말할 수 있는 아파트의 수가 늘어나지 않는다.
그렇게 해서는 당신의 비교 대상 샘플이 늘어나지 않기 때문이다.
당연히 자유롭게 이동할 수 있는 당신이 움직여야 한다.
당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들은 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다.
이것이 '부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다'고 하는 이유다.
명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.
나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.
나는 무엇을 줄 수 있는가
사람들은 통상 보인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다.
내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.
투자자의 자산목록 1호
투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다.
다만 이런 행운이 매번 찾오는 건 아니라는 걸 명심하라.
오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다.
인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까?
투자 결과
잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.
그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.
투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다.
서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 마라.
투자 교훈
- 해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다.
- 실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다.
- 전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 둬야 한다.
- 초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
03 - 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트
투자 이유
임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다.
'이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?', '내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?' 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다.
이처럼 '임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다. 이러한 안목이 성공적인 투자에 발판이 된다는 건 두말할 필요도 없다.
입주 물량 vs 입지
투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다.
입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다.
나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.
단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안 된다.
아파트 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요, 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다.
대안이 있으면 급할 것이 없다
투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다.
간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다.
자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것'이므로 나는 가격을 최우선으로 삼고 협상을 시작했다.
알면 보인다
J 아파트를 두고 협상하고 있을 당시에도 나는 다른 지역에 투자할 만한 물건을 여러 개 물색해 둔 상태였다. 그러니 급할 것이 없었다.
이 물건이 안 되면 저 물건, 저 물건이 안 되면 다른 물건을 알아보면 되는 상황이었던 셈이다.
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다.
이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
투자 결과
가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다.
싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.
투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.
모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다.
최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
이 세 가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다.
당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다.
투자 교훈
- 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.
- 부동산 투자의 기준 세 가지. 저평가, 적은 투자금 자금 동원력
- 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.
- 때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.
3장 요약
- 전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.
- 투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경 써야 한다.
- 전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.
- 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.
4장 - 성공 투자를 위한 필수 지식
01 - 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
NO, 짠돌이
지출 정리로 생긴 월 100만 원 정도의 금액으로 책을 사서 읽고 강의를 들으며, 꾸준히 모아 투자를 한다면 어떻게 되겠는가? 아무리 그래도 그렇게까지는 못하겠다고?
나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다.
돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이, 그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야말로 불공평하지 않겠는가?
당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면 폼 나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우는 것이다.
오히려 주변 사람으로부터 '왜 저렇게까지 할까?'라는 소리를 들을 각오도 해야 한다.
돈은 없지 않다
나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다.
첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다.
그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.
독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.
자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.
02 - 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
변치 않는 투자 진리란 없다
전세금 레버리지로 활용하는 전세투자를 추천하는 나에게 누군가는 이렇게 물을지도 모르겠다.
이제 서울과 수도권 부동산에 소액으로 투자하기는 힘들지 않으냐고.
그 질문에 대해 나는 이렇게 대답하겠다.
소액 투자처로서 수도권은 여전히 유효하다. 행여, 소액으로 투자 가능한 남은 물건마저 사라지는 시장이 되더라도 조금만 눈을 돌리면 같은 방식으로 투자할 곳은 전국 도처에서 얼마든지 찾을 수 있다.
당신이 이제 막 투자 시장에 입문하는 초보자라 해도, 2년가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.
03 - 절대로 돈을 잃지 않는 투자법
시세차익형 투자를 시도할 경우 정말 돈을 잃지 않는 것이 중요하다.
아홉 번 성공해서 수익이 생긴더라도 한 번 잃게 되면 '누적 수익률' 측면에서 엄청난 손해를 감수해야 한다.
심지어 마지막에 모든 것을 걸고 시도한 투자라면 단 한 번의 실수로 모든 것을 잃을 수도 있다.
저평가
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.
물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.
투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다.
'저평가' 된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.
실패 없는 부동산 투자법
부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방 지지선' 역할을 하게 된다.
이는 부동산의 매매가가 하락할 때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말과 같다.
매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금만큼이라는 뜻이다.
이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.
04 - 용돈 몇 푼 벌 것인가. 인생을 바꿀 것인가?
인생을 바꾸는 투자
용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.
5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
자산의 크기를 꾸준히 키워나가 이를 장기가 보유하는 3번과 4번이 핵심이다. 이것이 바로 인생을 바꾸는 투자다. 잦은 거래를 통해 적은 수익을 당장 손에 쥐는 것보다, 자산의 덩치를 꾸준히 불려나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이기 때문이다.
자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번 째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 수익이 날 때마다 부동산을 매도해 돈으로 바꿀 경우 수익 전부를 재투자에 활용하기는 쉽지 않다. 명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수도 있다.
생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비 자산을 사는 꼴이다.
매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 결국 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 매월 급여를 받는 직장인처럼 안정적 현금 흐름이 있어서 당장의 생활에 큰 문제가 없는 경우라면, 굳이 서둘러 수익을 실현할 이유가 없다.
시간이 흘러 일정 기간이 되면 풍성한 열매를 맺어줄 나무를, 서둘러 베어버릴 필요가 있겠는가?
당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다.
05 - 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
단기간에 큰돈을 벌 것으로 기대해선 안 된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.
'조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.' 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다.
하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다.
누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까.
직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게 됐다.
단기간 성과를 내려 하지 말고, 뜸 들이듯 기다릴 수 있다면 가능하다.
세상에 거저 되는 것은 없다고 생각하니 10년도 그리 긴 시간처럼 느껴지지 않았다.
시스템 만드는 법
우리나라 주택의 전세가 변화 추이와 물가상승률을 비교한 그래프만 봐도, 연도별 부침이 있긴 하지만 장기 추이는 매우 유사하다. 그러니 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이라고 이해해도 좋다.
외환위기나 금융위기로 통화량이 감축되거나, 주택의 대량 공급이 지속적으로 이뤄지지 않는 이상 가격은 꾸준히 상승한다.
예상을 뛰어넘는 속도
특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 '몰빵' 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다.
06 - 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다.
향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다.
지키는 것도 중요하다
내가 투자한 주택에 역전세가 발생할 경우 실제 어떤 일이 벌어질 수 있는지를 구체적으로 예상해 보는 것이 좋다. 그것이 리스크의 실체이고 이를 알아야 준비도 제대로 할 수 있을 테니 말이다.
부동산을 매입하기만 하면 전세가가 계속 상승만 할 거라고 믿으며 투자 시장에 막 진입한 초보자라면, 이 같은 리스크에 대해 구체적으로 생각해 봐야 한다.
그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까?
현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로 가능하다.
마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다.
이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.
절대 무너지지 않을 리스크 관리법
아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자.
마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다.
신용등급이 중요한가, 노후 준비나 경제적 자유가 중요한가?
내게는 신용등급보다 나의 재정적 목표를 달성하는 것이 훨씬 중요했기에 이런 부분은 크게 개의치 않았다.
내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해 보라.
명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을, 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.
4장 요약
- 투자에 필요한 돈은 모으는 것과 동시에 만들 수도 있다. 단, 준비가 필요하다.
- 직장인이게는, 아파트 전세투자야말로 노력 대비 효용이 높은 투자 방식이다.
- 돈을 잃지 않기 위한 첫 번째 조건은, 저평가된 물건에 투자하는 것이다.
- 인생을 바꾸고 싶다면 당신의 자산 시스템을 구축해 나가라.
- 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라.
5장 - 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
아파트 투자의 기준
첫째, 저평가된 상태인가?
둘째, 투자금이 적게 드는가?
셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
'저평가된 상태인가?'를 맨 앞에 둔 것은 가장 중요해서다.
해당 아파트의 가치에 비해 가격이 저렴한지 반드시 확인해야 한다.
여러 번 반복하지만, 저평가 여부를 잘 알아보려면 먼저 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.
경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자.
좋은 입지와 지역의 위상
보통 부동산 상승장 초입, 바닥을 확인한 후 아파트의 전세가에 의해 매매가가 밀려 올라가는 시기에도 매수 심리는 좀처럼 빠르게 회복되지 않는다.
이전 침체기에서의 시세하락 공포가 쉽게 사라지지 않는 것이다.
하지만 상승장이 지속되면서 차츰 공포가 사라지면, 대중들 사이에 상승 랠리에 동참해야 한다는 조바심이 번진다. 이 과정에서 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 심화된다.
즉, 너도나도 좋아하는 입지에 실제 거주하거나 투자하고 싶어 하면서 입지 간 가격 상승폭에 차이가 생기는 것이다.
명확한 기준과 순서
저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다. 다시 말해, 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다.
실제로 본능적인 느낌이나 '촉' 같은 것에 의지해 투자 대상을 결정하는 사람도 있을지 모른다. 경험이 쌓이다 보면 어떤 물건을 접할 때 그런 느낌이 불현듯 찾아올 때도 있다. 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다.
이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 기준을 가져라.
04 - 지역을 눈에 담는 현장조사
지역 주민처럼
나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.
단지마다 동 간 거리나 관리상태, 주차 상황 등이 다른데, 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감할 수 없기에 결국 발로 밟아봐야 한다. 그래야 지역 주민의 단지별 선호도도 익힐 수 있다.
그냥 죽 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.
발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다.
물론 사람에 따라 금방 캐치해 내는 사람이 있는가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 것이다.
하지만 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다.
아무리 강조해도 지나치지 않은 것
좋아진 온라인 환경 덕분에 많은 사람이 현장의 중요성을 잊는 것 같다.
하지만 아무리 인터넷이 발달한다고 해도, 실시간으로 모든 지역의 모습과 소식, 분위기를 생생하게 확인하기란 어렵다.
무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다.
노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라.
몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다.
이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다.
막역히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.
05 - 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
바로 '그 물건'을 찾아서
나는 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라고 조언한다. 초보 투자자가 중개소 이곳저곳에 방문해 많은 물건을 보는 게 쉬운 일은 아니다.
하지만 나에게 최고의 수익을 안겨줄 '그 물건'을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다.
처음엔 어렵겠지만, 습관을 들이기 위해서라도 꾸준히 시도해 보자.
거기 아니면 여기
투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다.
이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다.
평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다.
투자자는 언제 조급해지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다.
'지금 이 아파트를 사지 않으면, 가격이 훅 오를 것 같은데?'하는 생각이 마음을 지배해버리는 것이다.
그렇게 조급한 마음에 성급하게 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다.
우선협상 범위 설정하기
투자자 중에는 상대방의 사정을 약점으로 잡고, 나는 절대 양보하지 않겠다는 심산으로 무지막지하게 가격을 깎으려는 이들이 있다. 그러한 방식으로 당장은 이익을 얻을 수 있을지 몰라도, 나중에 마음이 상한 매도자로 인해 고생하게 되거나 계약이 깨질 수도 있다.
가끔은 매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 하면, 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다.
매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다.
협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해 보라. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.
5장 요약
- 간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라
- 너나위의 세 가지 투자 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다.
- 아파트 시장의 흐름은 수요와 공급 간 시차에서 비롯된다.
- 싸다고 느껴지며(저평가) 전세가율이 높은 곳(적은 투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장하라.
- 사전조사를 통해 관심 있는 지역의 인상을 파악하라.
- 현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라.
- 수월한 임대 조건 네 가지(가격, 집 상태, 입주가능 시기, 사람)를 기억하라.
6장 - 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
01 - 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝
내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다. 뭔가가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다. 정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다.
내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다. 사나운 맹수와 독충이 우글거리는 아마존 열대 우림 속에서 '약육강식의 생태계 원리'가 옳지 않다고 외쳐봐야 무슨 소용이 있는가, 그곳을 떠날 수 없다면, 정글에서 생존하는 법을 찾아야 한다.
OO되어야 한다
상황은 그저 팩트다.
무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고, 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 설령 그것이 당신이 생각하는 옳은 방향과 정반대일지라도 말이다.
그다음으로 해야 할 것은 선택이다.
불평과 불만으로 허송세월할 것인가, 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 찾을 것인가.
알았다면 행하라
모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다.
내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것, 그것이 인지다.
사실 우리는 일상에서 예쩐까지 몰랐던 사실을 종종 깨닫곤 한다. 그러나 애석하게도 그 '인지'가 '변화'로 이어지는 일은 거의 없다. 변한다는 건 이처럼 어려운 일이다.
왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다.
당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진 게 없다면, 1년이라는 짧지 않은 시간 동안 새롭게 알게 된 여러 가지를 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다. 그렇지 않은가?
자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행헤 옮겨라. 그렇게 하지 않는다면 조만간 이 책도 당신의 방구석 어딘가에서 먼지를 뒤집어쓰고 잠든다. 그리고 당신의 내일은 어김없이 어제와 똑같은 모습으로 반복될 것이다.
02 - 한 번의 성공보다 중요한 것들
조급함 버리기
지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.
잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 그것이 첫 번째 해야 할 일이다. 진심이다.
수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 '나는 뭐 했나?' 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.
누구와 함께 갈 것인가?
투자 카페에서 활동하여 강연을 듣고, 임장을 하면서 나는 투자자로 성장하기 위해 부단히 노력했다. 그런데 시간이 갈수록 점점 더 크게 느껴진 것은, 내 옆에 누가 함께하는지가 정말 중요하다는 것이었다.
모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다.
그들이 바로 최고의 동료다.
다행히 내 주위엔 그런 동료들이 많았다. 아무리 나 자신에게 관대하고 후하게 점수를 주려고 해도, 사실 혼자서 공부하고 투자를 해왔다면 여기까지 오기 힘들었을 것이다.
내 옆에는 배울 수 있고 용기를 복돋워 주는 최고의 멘토와 동료들이 있었다. 성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기를 원하는가? 최고인 사람들과 함께 하라.
최고와 함께 하는 법
아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께 할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것, 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다. 정말 그렇게 된다고 자신 있게 말할 수 있다. 내가 직접 겪은 일이기 때문이다.
나도 주변에 좋은 사람, 최고의 사람을 두고 싶어서 내가 치러야 할 것이 무엇인지 고민하다가, 먼저 좋은 영향을 미치는 사람이 되기로 했다.
나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람에게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다.
나를 필요로 하는 사람에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썼다.
좋은 사람이 되고자 표현하고 노력하다 보면, 머지않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다.
주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다.
04 - 갈등에 대처하는 자세
투자자의 우선순위
'무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.'
그 시간마저 회사에 바치지 못한 탓에 고과를 잘 받지 못한다고 해도, 상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인 투자자로 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다.
갈등을 줄이는 시간표
책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다.
한번 생각해 보라. 투자를 핑계로 평일 저녁과 주말에 자리를 배우는 배우자가 평소에도 불성실하다면 어떻겠는가? 따로 투자할 시간이 필요하다면서 같이 있을 때는 허투루 시간을 낭비하며 함께 있는 시간에 충실하지 않다면? 처음엔 의욕적이더니 얼마 안가 시들해지는 모습을 보인다면? 당신이 결혼을 했다면, 거기에 아이까지 있다면, 당신이 혼자 있을 수 있는 시간을 누군가가 만들어 준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다.
매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 말자.
어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. 정 어렵다면 토요일까지는 투자 관련 일을 집중하고 일요일은 가족과 함께하는 식으로 계획을 짜보라.
시간표를 만드는 일은 서로의 합의점을 찾아가는 과정이다. 시간표를 짜두고 그대로 따르기 위해 노력하는 모습만 보여도 상대의 불만을 상당히 줄일 수 있다. 정기적으로 이렇게 서로 머미를 맞대는 시간을 가지는 것만으로도 충분히 의미가 있다. 시간표를 짠 후로는 필요할 때마다 아내와 일정을 공유했다. 아내는 아빠가 아이를 매일 안아주었으면 좋겠고, 주말 중 하루는 가족과 함께 했으면 좋겠으며, 평일 중 하루를 함께 저녁 식사를 했으면 좋겠다고 이야기 했다. 모두 받아들일 순 없었지만 가급적 그에 맞춰 시간표를 수정했고, 이제는 평일 저녁 한 번 그리고 일요일은 온전히 가족과 함께 시간을 보내게 되었다.
마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밝으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라.
성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 강등 상황을 반드시 해결해야 한다.
장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.
자전거를 타고 싶다면, 자전거 타는 법을 배우는 것뿐 아니라 내가 달릴 길이 어떤 길인지를 확인하는 것도 중요하다는 걸 잊지 말자.
울퉁불퉁한 자갈길에 아스팔트를 깔아두는 것도 자전거 타는 법을 배우는 것만큼이나 중요한 일이니까.
6장 요약
- 자본주의 시스템과 돈, 부동산을 두고 옮고 그름을 따지지 말라. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다.
- 조급함은 멀리하고 꾸준함을 가까이하라.
- 멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 그리고 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야 한다.
- 먼저 주어야 돌려받는다.
- 모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라.
- 오랜 시간을 함께하지 못한다고 해서 꼭 인간관계가 멀어지는 건 아니다. 절대 가족을 잊어선 안 된다.
2. 느낀 점
(이 책을 비춰서 봤을 때 내가 잘 했던 점.)(이 책을 비춰서 봤을 때 내가 못했던 점. 더 잘하고 싶은 것.)(내가 생각지도 못했던 부분, 새로운 인사이트)
01. 아직 오랜 시간이 지나지 않았지만, 짧지 않은 시간동안 투자 생활을 해온 것에 대해 잘하고 있다는 확신을 다시 한 번 가질 수 있게 되는 것 같다. 1장을 읽으며 “이전과 똑같이 살고 있었다면 어쩔뻔 했을까”라는 생각이 많이 들었다. 지금까지 해왔던 행동으로 인해 지금처럼 조금씩 결과물을 만들 수 있었던 것 같고 앞으로도 꾸준히 투자를 통해 노후 준비와 경제적 자유를 이뤄내야겠다는 다짐을 하게 되었던 것 같다.
02. 거래를 잘 성사 시켜주신 부사님들께 마음 표시를 하고 이후에도 종종 연락을 드리며 안부를 묻고 시장 상황에 대해 이야기 하고 있었던 것 그동안 잘해왔던 일 같다.
앞으로도 만나게 되는 많은 사람들과의 관계를 쉽게 보지 말고 관계에 있어서도 지금처럼 많은 노력을 기울여야겠다는 생각이 든다.
03. 첫 투자를 통해 수익이 났다고 절대 자만하지 말고 항상 겸손한 자세로 투자에 임해야겠다는 생각이 들었다. 절대 다수의 경험이 쌓이기 전까진 내가 잘 나서 수익이 난 것이라 생각하지 말 것.
04. 리스크는 반드시 존재한다는 것을 알고 언제 다가올지 모르는 리스크에 대비하여 대출과 마이너스 통장은 필요에 따라 사용하되 욕심내어 사용하지 말아야겠다.
3. 적용할 점
(이 부분만 나에게 남는 것.)
(느낀 점 2번에서 연결 됨)
(포함 되어야 할 내용 : 기한[언제부터 언제까지 할 것인지], 이걸 했다는 걸 내가 어떻게 측정할 것인지, 구체적인 계획)
01. 꾸준히 목표를 잃지 않고 가기 위해 월, 분기, 연 복기를 하고 매년 비전보드를 수정하며 항상 목표를 뚜렷하게 생각하며 나아가야겠다.
02. 부동산 사장님들과의 관계 유지에 노력하기. 새해, 명절 인사 때 친한 사장님들과는 인사 주고 받기.
03. 당장 몇 건의 투자로 난 수익에 절대 자만하지 말고 항상 투자에 있어서는 겸손한 자세로 임하기.
04. 대출과 마이너스 통장을 사용할 때와 사용하지 않을 때를 명확하게 구분하고 미리 한도 알아 놓기.
4. 논의하고 싶은 내용
(납득이나 이해가 안 가는 것.[읽으면서 부대끼는 것])
(다른 사람의 생각이 궁금한 것)
(페이지, 나의 생각, 질문을 세트로 적기)
(이걸 같이 논의해보면 우리 팀이 다같이 업그레이드 될 수 있을만한 질문)
P. 345
투자 카페에서 활동하여 강연을 듣고, 임장을 하면서 나는 투자자로 성장하기 위해 부단히 노력했다. 그런데 시간이 갈수록 점점 더 크게 느껴진 것은, 내 옆에 누가 함께하는지가 정말 중요하다는 것이었다.
모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다.
그들이 바로 최고의 동료다.
다행히 내 주위엔 그런 동료들이 많았다. 아무리 나 자신에게 관대하고 후하게 점수를 주려고 해도, 사실 혼자서 공부하고 투자를 해왔다면 여기까지 오기 힘들었을 것이다.
내 옆에는 배울 수 있고 용기를 복돋워 주는 최고의 멘토와 동료들이 있었다. 성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기를 원하는가? 최고인 사람들과 함께 하라.
-> 투자자로 살아감에 있어 옆에 있어주는 동료. 목표를 함께 하는 동료는 굉장히 큰 힘이 되는 것 같습니다.
이런 동료와 함께 하기 위해서는 있어주길 바라는 것보단 내가 먼저 좋은 동료가 되어야 한다는 마인드가 중요한 것 같은데요.
나는 그동안 좋은 동료와 함께 하기 위해 어떤 노력들을 해왔으며,
앞으로는 어떤 노력들을 해나갈 것인지에 대해 한 번 이야기 해보면 좋을 것 같습니다.
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