[열중 47기 우리의 미래를 4부작사부작 6성하조 오월의 햇살] 부동산 투자 기본서 "월급쟁이 부자로 은퇴하라", 재독 후에 비로소 보이는 것들

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 25.9.5 (완독일 기준)

4. 총점 (10점 만점): 10/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

1. (p.148) 통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않은 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다.
2. (p.154) 이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.
3. (p.291) 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다.
4. (p.299) 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 처음 읽었던 거는 월부에 온지 만 2개월이 막 되었을 때였다. 그때는 이 책을 읽으며 ‘너무 당연한 이야기 아닌가?’ 싶었는데 지금 다시 읽어보니 글귀 하나하나가 경험에서 우러나온 깊은 내용을 담고 있고 중요하다는 생각이 들었다. ‘효용론적 관점’이라고 해서 독서를 할 때 같은 책도 독자와 어떻게 소통을 하는지에 따라 다르게 읽힐 수 있다는 관점이 있는데 같은 책을 같은 사람이 읽는다고 해도 만 2개월 차와 만 1년 3개월 차의 시선에서 읽은 내용과 깨달은 점, 적용할 점들은 퍽 다르게 다가왔다. 밥잘 튜터님 말씀처럼 성장할 때는 근육을 찢으면서 성장하게 되는데 2개월이 됐을 때의 나는 이런 내용들을 받아들일 지식과 경험이 부족했었고, 지금 1년 3개월을 채운 나 역시 아직 성장 중이지만 약 1년 전보다는 지식과 경험이 많이 축적되었구나 느껴져서 뿌듯한 마음도 들었다.

또 책 내용이 튜터님들이 강의에서 말씀하신 부분들과 겹쳐보이면서 복습 겸 시너지가 났다. 강의와 독서가 합쳐져 해당 부분에 두번 밑줄이 그어지는 느낌이 들었고 좀 더 입체적으로 해당 내용이 머리에 긁히는 느낌이 들었다.

그리고 너나위님의 투자 사례를 다룬 부분에서, 작년에 초독할 때는 ‘그렇구나~’하고 넘어갔던 부분들이 이제는 해당 지역들이 다 앞마당이 된 상태에서 읽으니 어떤 단지인지 머릿 속에 떠올랐고 해당 단지의 입지 가치와 가격도 떠오르면서 ‘와 너나위님께서 그 때 당시 전체적으로 다 쌌던, 절대적 저평가 시장에 어쩜 딱 이 단지를 고르셨을까? 거기에서 이 단지가 가장 선호도가 높고 지금 가격도 올랐는데. 너나위님이 이래서 돈을 많이 버셨구나(ㅋㅋ)’ 이런 생각을 했다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. (p.163) ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

   → 1호기 이후에 종잣돈이 떨어져 당장 투자할 수 있는 상황이 아니어도, 2호기까지 필요한 돈을 모으는 데 2년 텀이 생겨도 아는 지역을 꾸준히 넒혀나가야 한다. 밥잘 튜터님께서 말씀해주신 것처럼 주변 투자 동료의 물건을 같이 보러다니며 내 물건 마냥 같이 터는 것도 방법이다.

    

   부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어지는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다.

   → 힘들어도 발로 직접 밟아나가고 내 눈으로 직접 봐야 단지 가치를 훨씬 더 정교하게 판단할 수 있다. 악마는 디테일에 있다. 결국 그 차이는 디테일에 있다는 것이다.

    

2. (p.171) 나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.

   → 집주인이 거주하고 있을 경우 이 질문을 종종 하는데, 이 질문에서 딱 이사 시기를 확인하고 끝내는 게 아니라 이 질문으로 대화의 물꼬를 터서 그 외 플러스 알파로 매도인의 상황, 성격 등 여러가지를 복합적으로 파악할 수 있도록 하자. 그리고 밥잘 튜터님이 말씀해주신 것처럼 당장 살 거든 안 살 거든 모든 매물을 깊숙이 찔러보자. 선택적으로가 아닌, 모든 매물에 이 질문을 빠뜨리지 말고 하자. 

    

3. (pp.172~174) “아, 그거 어렵다니까. 팔고 싶었으면 진작 이야기를 꺼냈겠지.” 내가 다시 이야기했다. “그래도 혹시 모르잖아요.~(후략)” 매도자는 조금 뒤 다시 전화를 걸어 기존 입장을 고수했다. 아쉬웠지만 실망하지 않았다. 매도자 역시 고민하고 있다는 걸 느꼈기 때문이다. 나는 다음 날에 또다시 찾아가 2억 9,200만원에 거래하고 싶다고 했다. 그날도 또다시 같은 대답이 돌아왔다. 그다음 날 또 찾아갔다. 3일째 찾아갔더니 문을 여는 순간 소장님도 나도 서로 웃음이 나왔다. 나느 평촌 내에 위치한 투자 가능한 다른 단지를 중개소 소장님에게 보이며 말했다. “소장님, 이 단지 보이시죠? 저 오늘 2억 9,300만 원에도 거래 안 되면 이 단지를 살 거예요. 매도자에게 이 말을 꼭 전해주세요.” 그날 밤에서야 매도자가 나의 제안을 수락했다. (중략) S 아파트의 매도자가 끝까지 2억 9,500만 원을 고수하며 더 이상 협상은 없다고 했다면, 나는 아마 그 조건으로 이 아파트를 매입했을 것이다. 그런데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

   → 사장님 저 3번만 도와주세요. 1번으로 안되면 2번, 2번이 안되면 3번까지는 해보자. 거절 당하는 게 당연하다고 생각하자. 왜 나의 제안에 부동산 소장님이, 매도자가, 임차인이 귀기울이고 수용해야하는가? 입장 바꿔놓고 생각해보자. 부동산은 역지사지가 잘 되어야한다고 했다.

   → 그리고 실패를 두려워하지 말자. 과정 상의 어려움은 내가 CEO로서 내 사업(부동산 투자)을 키우고 내 자산을 쌓아나가는 과정에서 해야하는 일들 중 하나일 뿐이다. 문제가 있으면 해결하면 되고 실패를 마주한다고 해서 포기하지 말자. 한번만 더 해보자.

    

4. (p.305) 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다. 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 물론, 이에 대해서는 이후 본격적인 매매 협상 시 직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 자칫 뒷조사를 했다는 느낌을 줄 수 있어서다.

   → 부동산은 결국 사람이 하는 일이다. 부동산 소장님의, 매도인의, 임차인의 마음이 상하지 않게 이런 실제적인 지혜도 필요하다! 늘 말과 행동에 있어 스스로 잘 살피자.

    

5. (p.358) 열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해 보면, 결국 조급함이 원인이다. 만약 당신에게 그런 순간이 온다면 이를 기억하기 바란다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 

   → 부동산을 대하는 태도에 있어 모든 튜터님들이 한결같이 강조하시는 게 하나 있다. 투자는 오래 해나가야 하는 일이다. 오래 버텨야하고 이 시장에서 오래 살아남는 것이 중요하다. 부자는 하루 아침에 뚝딱 되는 것이 아니다. 평생 해나갈 일이라는 마음으로 오래하는 데 초점을 맞춰서 판단하고 행동해야 한다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

1. (p.189) 여러 책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다.

2. (p.334) 수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 ‘나는 뭐 했나?’ 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다. 

    

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)

p.351 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

• 투자에 몰입하고 투자자로서 성장하기 위해서는 투자시간 확보가 절대적으로 중요한데요, 여러분들은 시간 관리를 어떻게 하고 계신가요? 각자 지키고 있는 루틴이 있으신가요?

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