실전 임장 클래스 후기

9월 4일, 아직은 여름 날씨와 같았던 목요일에 부천 실전 임장 클래스에 다녀왔습니다.

8월 서투기 놀이터에서 대기가 풀렸다는 어느 채팅을 보고, ‘어 다음 달에 뭐 할 것도 없는데 가벼운 마음으로 신청해볼까?’ 라는 생각으로 대기를 신청했습니다. 시간이 지나 결제를 할 수 있었고, 날짜를 선택할 수 있었습니다. 임장 날짜 3일전 저녁에 단톡방이 만들어지고 서로 가볍게 인사를 나눴습니다. 근데 이럴수가!! 선배와의 대화에서 함께 유익한 시간을 보냈던 준삭스님께서 계셔서 너무 반가웠네요ㅎㅎ.(강의 화이팅입니다!) 또한 단톡방에서 루트 설명을 해주셨습니다. 가기전에 시뮬레이션을 그려 볼 수 있어서 도움이 되었습니다.

[임장 클래스는 이렇게]

임장 클래스는 크게 분위기 임장 + 매물 임장 + 질의 응답 + 중개사님과의 대화 시간 정도로 구성되어 있습니다. 각 구성마다 줴러미 튜터님께서 어떤 시야로 바라봐야 하는지 말씀을 해주시고, 평소 헷갈렸던 내용들에 대해서 질문을 받아 주십니다. (사실 저는 낯가림이 좀 있는 성격이라 초반에는 설명을 많이 들으려고 집중했습니다.)

제 개인적인 생각으로는 중간 중간 질문을 열심히 하는 것이 엄청 중요한 것 같습니다. 클래스 전에는 질문 거리를 2개 정도 들고 갔었는데, 튜터님이 답변을 정말 말도 안되게 잘해주셔서 제가 평소에 헷갈리고 묵혀뒀던 아주 많은 질문을 했습니다. 답변해주셔서 감사합니다.

[분위기 임장]

분위기 임장에서 어떤 것을 봐야 하는지 알려주셨습니다. 평소에 생각하지 못했던 내용들이 많아서 신기했습니다.

• 각 섹터, 블록 별로 어떤 이미지인지 확인
• 상가가 같이 있으면 편의성이 좋지만 지저분할 수 있음. 가격에는 큰 영향 없음
• 60대 이상 어르신들의 차림새
• 길거리 조명 종류
• 환경의 차이가 사람의 차이를 만들고 다시 환경의 차이을 만듬
• 1기 신도시는 단지별로 말고 마을별로 뭉뚱 그려서 판단
• 상권을 볼 때는 규모가 가장 중요하고, 안 좋은게 얼마나 많은지 체크
• 입시 학원, 맘스터치
• 요양 병원, 산부인과, 소아과
• 생활권 내에서 학군을 이끄는 상권의 위치 파악

[단지 임장]

임장 클래스에서 실제 단지 임장을 하진 않았지만, 질문 위주로 풀어 주셨습니다.

• 단지 사진 4개 촬영(문주, 조경, 자동차, 입구 1층 현관문)
• 조경 강추, 조경을 잘 봐라(입지를 뒤집을 수는 없지만 그래도 조경을 잘 봐라)
• 자동차 기준 g80 이상 체크(대략 8000만원 이상 느낌으로)
• 한 눈에 들어온 20대의 자동차 중에 5대 이상이 고급차면 인정
• 상가는 메인 상권을 기준으로 판단
• 사장님이 헷갈리는 로얄동은 로얄동이 아니다.
• 로얄동 = 역에 가깝다, 초등학교 가깝다, 뷰가 잘 나온다, 언덕 위아래
• 역세권과 비역세권 나누기
• 수도권에서는 강남 가는 버스 노선도 확인해보기
• 지하 주차장 연결은 되어있으면 좋으나 투자에는 상관없음

[매물 임장]

매물 임장은 실제 임대 매물 3곳을 직접 보고 설명을 해주십니다. 

“00년대 매물”

• 2000년대 아파트들은 광폭 베란다 많음
• 인테리어 판단

- 몇 년 보유할 것인지

- 전세를 빼기 위해 시장 상황을 체크할 것

• 체리 몰딩은 안된다
• 가장 기본 가성비 수리 - 도배, 몰딩 시트지 필름, led
• 투자 하고자 물건은 계약 전에 한 번 더 보여 달라고 하기
• 라운드 샷시는 일자 샷시로 변경
• 샷시는 살면서 수리 가능, 하루 정도 방 빼면 됨
• 샷시에서 물이 많이 샘 → 코킹 작업
• 샷시를 교체하면 누수 측면에서 안정적인 방어 장치가 됨
• 인테리어 우선 순위 화장실 > 싱크대 > 샷시
• 도배 + 장판 = 200만원
• 코크님 강의 듣자
• 전실은 투자자에게 불리함(수리해야 할 수도)
• 확장된 것이 전세 빼기에 유리함(30평대는 굳이)
• 방 천장에 말라서 얼룩진 것은 누수일 수 있다(곰팡이, 결로와는 다름)
• 베란다 창고 열어 보고 곰팡이 있으면 50 네고
• 철거는 명확하게 → 장판, 타일, 수도 꼭지 하나하나 전부
• 상부장과 거실 천장 몰딩, 화장대는 떼 달라고 요청
• 인테리어 선정은 동료 추천이 제일 좋음
• 젊은 사장님들은 꼼꼼하지만 비싸다
• 내공 있는 사장님들 찾아보자(찐 가성비 가능할지도)
• 시방서, 견적서
• 올수리 기간 4주(보통 3주면 됨)
• 집을 오래 갖고 있었던 사람이면 아무래도 잔금이나 다 여유로움(이런 물건을 찾는 것이 중요함)
• 가격이나 조건이 괜찮아도 집은 무조건 보고 결정
• 투자하고 무조건 복기하기 → 복기를 안하면 똑같은 행동을 반복함
• 매코 안되면 매물 10개 잡고 데드라인 정해서 투자 진행

“90년대 매물”

• 500만원의 초가성비 수리
• 신발장 무광도 가능
• 문 몰딩에 페인트칠 + 손잡이만 교체
• 옛날 샷시(내측 샷시가 있어서 어느 정도 커버 됨)
• 씽크대 - 스댕 가성비
• 복도식에서 가끔 계단식 같이 맞바람 칠 수 있는 타입은 3~4천 비싸다(같은 금액이면 이런 타입 투자)
• 10평대는 전세가 안 올라 잘못하면 나가는 돈이 더 많을 수도
• 용적률 200% 이하(선택사항)

“10년대 매물”

• 신축에서도 하자 체크를 반드시 해야 한다
• 타일 들뜸, 결로 체크
• 벽지, led 정도만 교체하면 됨

[질의 응답]

질의 응답은 중간에 밥 먹을 때와 이동 할 때, 매물 임장 중에 진행해주십니다. 저는 이러한 시간에 제 투자 방향과 평소 헷갈렸던 문제들을 질문했고, 명쾌한 답을 들을 수 있었습니다.

• 전임만큼 가성비 좋은게 없다. 매일 4~5회 이상 진행
• 전용 59에 방 2개도 충분히 괜찮다.
• 전임이랑 오프라인은 같은 사람인지 모른다. 돌격 앞으로
• 4567층이 싸니까 투자로도 매력적이다.
• 산본 매매가와 전세가는 그렇게 눌려있는 편이 아니다.

• 누수보험 삼성화재

   

[중개사님과의 대화]

중개사님과의 대화 시간은 현직에 계신 일잘러 중개사님과 시간을 보냅니다. 이 시간에서도 충분히 유익한 정보를 많이 얻을 수 있었습니다.

• 현재 서울 시장에서는 1000만원 네고도 많은 편이다.
• 진짜 급하면 1500~2000 네고, 그 이상은 없다고 보면 됨
• 좋은 물건 받는 방법 → 이 단지에 의사 표현 확실하게, 내 상황 정확하게 전달
• 안된다 하면 옆 부동산 가라
• 투자자를 안 좋아하는 이유 → 간절함이 부족해 보임 → 간절함을 심어주면 됨
• 지금 투자 가능한 버전 

- 현금

- 주인 전세 : 만들기 쉽지 않음, 케미 쌓고 부탁해야 함

- 세낀

• 6000원 짜리 비타 500
• 매도인이 젊으면 네고 잘 해주고, 빨리 팔고 가고 싶어함
• 반대로 매도인이 중장층이면 판매 의사도 잘 알려주지 않고 보수적으로 접근함
• 꺼낼 말이 없을 때는, 이 단지를 찾는 수요층들이 어떤 사람들인지 체크
• 네이버 매물 올리는데 700원, 사진 1400원 → 자주 갱신하는 사장님을 찾아라
• ‘사장님 3개월은 꼭 들어가야 해요’ 같이 강하게 주장해야 함. 그래야 중간에서 타협점을 찾는다.
• 매매 특약

- 하자 담보 책임

- 근저당 말소

- 관리비, 장기 수선 충당비

• 절대적으로 매도인편에만 서는 부사님은 없다.
• 장부 물건이 아예 없는 것은 아니지만, 현실적으로 없다고 봐도 됨. 길어야 2~3일 정도
• 동네 부사님들끼리만 공유하는 장부 물건은 존재할 수도 있음.
• 부사님 프로필 보고 매매, 전세 갯수 파악하기. 많을수록 일잘러 가능성 높아짐 → 세입자가 안 보여 주는 물건도 말빨로 보여주게 만들 수 있다.
• 주인 상황은 전화로 묻지 말고 직접 방문해서
• 잔금 날 해야 하는 것 → 등기부 확인

[결론]

월부에 와서 이렇게 열심히 쓰는 후기는 처음인 것 같다. 그만큼 만족했던 시간이었고, 복기 하고자 한다.

이런 분들께 추천합니다.

• 앞마당이 3~4개 이상이신 분들
• 질문할 것이 많으신 분들
• 매물 임장에서 무엇을 봐야 하는지 잘 모르시는 분들
• 임장 강의가 없는 달에 뭐 할지 고민 하시는 분들

• 튜터님들과 같이 있는 시간이 없으셨던 분들

   

너무 만족스러운 시간이었지만 조금 아쉬운 점도 적어 보겠습니다.

• 인원이 7~8명 정도로 구성되면 좀 더 알찬 시간을 보낼 수 있을 것 같습니다.
• 두 번째 아파트에 선풍기라도 설치되면 좋을 것 같습니다.
• 완전 초보인 분들을 위해서 임장 클래스 초급반, 중급반 정도로 나뉜다면 더욱 좋을 것 같습니다.

더운 날씨임에도 고생해주신 줴러미 튜터님, 준삭스님 그리고 같이 수강 했던 동료 분들 모두 고생하셨습니다.