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10월 돈버는 독서모임 - 돈의 얼굴
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위님 ♥ / RHK
3. 읽은 날짜: 9.2~9.6
4. 총점 (10점 만점): 9.9점 / 10점
STEP2. 책에서 본 것
(p101) 세상어디에도 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70~80% 이상을 무이자로 빌려주는 대출 기관은 없다.
전세금을 레버리지로 활용하는 투자는, 결국 투입비용을 주령주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수 밖에 없다.
따라서, 많은 사람이 주거지로 선호할만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다
▶ 입지가치, 주거 선호도가 있는 곳에 전세 레버리지 투자를 해야, 세입자도 좋고 나도 좋다 !
▶ 세입자는 나에게 무이자로 거금을 빌려주는 윈윈(win-win)파트너
(p103) 자본주의 사회에서 생산자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 소유주의 것이다.
(p121) 레버리지를 활용해 덩치가 큰 자산을 몇 바퀴(사이클)을 굴리며 몇배의 수익을 얻을 수 있다.
(p123) 엄청난 호재가 있어도 해당 투자 대상이 저평가된 상태가 아니라면(가격에 이미 선반영 됬다면) 우선적으로 투자 하지 않는 것이 좋다.
(p125) 투자비수기 - 6월초 ~ 8월 중순(장마 ~ 여름휴가) & 11월초 ~ 1월 말(수능 ~ 설명절 겨울비수기)
▶ 투자 비수기에 적극적으로 투자를 검토해서, 가치가 있지만 저평가된 물건 바겐 세일 기간을 공략하자
(p144) 자산의 가격이 클수록, 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것이 당연하다. 좋은 입지의 아파트는 상승장에 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 나에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 안토란 같은 투자처에 집중하라. 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점. 초보 투자자라면 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
▶ 가치가 있는 물건 중, 충분히 저평가되어 있는 투자가성비 좋은 단지에 투자하자
(p147) 임장 후 모니터링 - 앞마당 지역의 시세 흐름과 변화를 찾아내고, 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이되는 아주 좋은 공부법이다. #시세트래킹 #전수조사
(p151) 투자 대상이 확실히 저평가 되어 있고, 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가 자금 투입되어도 매입을 고려하자. 입주물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. ★다만, 이런 지역에 투자할 경우 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.
▶ 감당가능한 리스크는 테이킹하자. 리스크를 피하려고만 하면, 가치대비 있는 저평가 물건을 다 보낼 수 있다.
(p154) 투자자의 첫 단추는 싸게사는 것이다. 어떤 협상에서든 서두르지 않는 것이 중요하다.
▶ 돈은 급한 사람으로부터 급하지 않은 사람에게로 이동한다. 대안을 갖고 협상하자. 유리한 위치를 점하자. 단, 상대와의 좋은 관계와 기분/분위기를 좋게 만들자
(p158) 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.
▶ 결국 시간에 투자한다 ! 시장은 예측할 수 없다 !
(p161) 잃지 않는 투자를 위한 세가지 - 1)저평가여부 판단하는 안목 2)적은 투자금으로 투자 효율성 극대화
3)역전세 등(리스크)에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력 #잃지않는투자
미래를 예측하는 것은 신의 영역이다. 그저 철저히 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.
(p163) 아는 지역 늘리기 - 비교해 볼 수 있는 다른 지역을 많이 알아야 남들보다 좋은 투자를 할 수 있다.
좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 당장 투자금이 없어 투자를 할 수 없는 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아가야 한다. 준비된 자에게 기회가 온다 = 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다.
(p173) 200~300만원이 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다.
깎으면 일당이라는 생각으로 대안을 가지고 협상에 임하되, 이미 저평가되 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말자. 협상이 결렬되어도 경험자산으로 돌아온다.
(p177) 투자에 적합한 물건을 여러개 알고 있으면, 입지선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 무조건 좋은 지역에 투자를 하기보다, 1)투자 기준에 충족되는지 살핀 후 →
2)그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.
(p186) 지출관리를 통해, 종잣돈을 마련하자. 추가 소득을 늘리는 방법은 나에게도 시간을 잡아먹는 일이기 때문에 지출관리에서 출발하자. 연간 1천만원 이상 아껴서, 종잣돈에 보탤 수 있다. 시간이 과도하게 더는 절약행위는 자제하자. 시간도 지출이다. 이렇게 아낀 돈으로 투자를 위해 지출하자(강의, 독서, 임장) #시간지출 #투자를위한지출
(p189) 너나위님은 여러 책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다. 너나위님도 첫 투자에 나서기 전 경제/투자서적 100권이상, 10여개 강의 수강, 50명의 투자 동료를 만났다.
▶ 독강임투에서 여기까지면 됬지는 없다, 꾸준히 한 만큼 내 투자로 돌아온다 !
(p190) 자본 재배치 - 깔고 있는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식. 단 자본재배치를 했을 때 리스크를 헷지하지 못하는 경우, 개인의 주거까지고 위협받을 수 있으므로 잃지 않는 투자를 하는 것이 무엇보다도 중요하다.
(p210) 부동산을 발품이다. 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다. 잃지 않는 투자를 위해 저평가 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려야 한다.
(p212) 전세가율은 돈을 잃지 않게 해준다. 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이다. 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈 = 매매가 - 전세 차이 = 투자금만큼이다. 그래서 전세가율이 높은 단지에 투자해야 한다. #하방지지선.
최악의 리스크가 걱정된다면 인근 지역의 향후 공급량을 좀 더 보수적으로 확인한 후 투자하면된다.
(p221) 용돈벌이 투자가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
- 보유 자산의 크기를 키워 나간다.
- 매입한 부동산을 장기 보유한다.
◆자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 장점 3가지◆
첫번째 장점, 수익 실현을 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 이는 부동산이라는 그릇에 돈을 담아 놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수 있다.
두번째 장점, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.
세번째 장점, 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다(양도세, 취득세, 복비)
(p225) 투자금이 적다면, 그만큼 시간이 필요하다. 위험하지 않으면서 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 이세상에 없다. 너나위 님이 직접 해 본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다.
(p245)
◆절대 무너지지 않을 리스크 관리법◆
- 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 실수요가 높은곳 = 입지가 좋은 곳
- 신규 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근.(단 입주가 있다고 무조건 걸러선 안됨)
- 마이너스통장, 신용대출로 역전세 발생 시 대응할 수있도록 투자금으로 미리 쓰지 않는다.
- 여러채에 투자한 경우, 만일의 경우를 대비하여 어떤 자산을 먼저 매도하여 역전세에 대응할지 플랜을 세우기
(p263) 명확한 기준과 순서.
- 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않는다.
- 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다.
- 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 그 투자를 드랍한다.
- 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다.
- 반대로, 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다.
(p267) 수요 - 공급의 시차 = 부동산 상승/하락 사이클을 만드는 원인
아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다. 늘어난 수요를 충족시기 위한 공급이 이뤄지는 데 꽤 긴 시간이 소요된다. 수요가 많을 때 공급을 시작하면, 그 시기에 수요가 적어져 시장이 얼어붙기도 한다.
아이러니하게, 가격이 마구 오를 때는 가격이 비싼데도 더 많은 사람들이 사려고 하고
반대로 가격이 떨어질 때는 이전보다 가격이 싼데도 더 많은 사람들이 집을 사지 않으려고 한다.
(p272) 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다. 하락이 언제 올지는 모르지만 반드시 온다.(반복한다)
(p274) 수도권은 하나의 권역이지만, 지방의 경우 개별적인 권역이다. 즉 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다. 따라서, 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능지역을 살펴봐야 한다.
(p283) 사람들이 거주하고 싶어하는 곳의 요소. 일자리/교통/환경/학군.
현대인들은 공통적으로 일자리가 가까운 곳, 교통이 편리한 곳, 환경이 쾌적한 곳, 남들이 알아주거나 매력적인 곳,
자녀가 있는 경우 교육 여건이 좋은 곳에서 살고 싶어 한다.
(p285) 교통 입지가치 .
교통이 입지에 미치는 영향력은 수도권과 지방의 온도 차가 뚜렷하다. 좁은 지역에 우리나라 인구 절반이 몰려있는 수도권의 경우 도로 교통 사정이 좋을리가 없다. 그렇다 보니 지하철에 대한 의존도가 상당하다(노선도 22개, 600개의 역). 반면, 지방이 경우 자가 차량 의존도가 높다.
사람들의 이동 목적은 직장이나 학교를 오가는 것이다.(오고+간다, 하루 2번 무조건)
그 중에서도 직장 출/퇴근 목적이 가장 많다.
(p287) 환경 입지가치.
부동산의 입지를 결정짓는 세 번째 요인은 환경이다. 여기서 환경이란 백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 자연환경(백화점,대형마트,종합병원,공원)이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻한다. 사람들은 생활편의시이 잘 갖춰져 있고 자연환경이 좋은 곳을 선호하기에 이런 지역은 진입경쟁이 치열해서 입지적으로 우위를 점하게 된다.
(p292) 학군 입지가치.
학군지 (강남 대치, 목동, 중계 / 분당, 평촌 / 대구 범어동, 대전 둔산동, 광주 봉선동, 부산 동래/해운대)가 아니라고 해도 각 지역마다 선호도 높은 학교가 있다. 따라서 전국적으로 유명한 중학교가 없다고 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위에 있다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다.
(p296) 부동산 임장의 현장조사 목적은 사전조사한 내용을 확인하고, 틀린 정보는 바로 잡아 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다.
(p297) 지역주민처럼 눈에 담아야 한다. 해당 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있는지, 마트/지하철역 어떻게 가는지, 학원가/식당/공원은 어디에 있는지, 아파트단지는 어디에 위치하고 있는지…
한마디로, 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이다.
머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 아파트 단지를 확일할 때에도 마찬가지다.
그냥 죽 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.
발품에 어떤 노하우나 특별한 방법은 없다. 결국 많이 가봐야 한다.
(p299) 매임할 때, 어떤 단지의 물건을 볼지 결정해야 한다. 투자 기준에 맞는 단지부터 우선적으로 봐라.
집의 구조와 물건별 내부상태, 상황과 조건을 확인한다. 중요한 것은 똑같은 소액으로 투자할 수 있는 단지라면,
그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 같은 돈을 주고 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.
(p300) 아는 지역이 많아야 투자할 수 있는 지역도 늘어나듯, 많은 물건을 봐야 좋은 물건을 만날 확률도 높아진다.
부동산 사장님께 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 묻자
-. 일자리, 교통여건, 선호/비선호(혐오)환경, 학군, 거주민 연령대, 평형별 시세 등
중요한건 사전에 조사한 내용을 맹신하면 안된다. 질문을 넘어 지나치게 아는척을 해서도 안된다.
공손하고, 예의있게 비지니스 파트너를 대하자. 내가 좋은 사람이란 인상을 줘야 그들도 도와준다.
(p306) 무슨 일이든, 그일에 임하는 사람의 태도가 중요하다.
힘들었지만, 현장에 나갔을 때만큼은 대충하려고 하지 않았다. (지금 뭐하고 있는거야?, 이게 배우는 사람의 자세야?)
(p308) 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다. 세상에 쉬운 일은 없다. 그것을 잘하기 위해 열심히 노력을 지속했을 때, 그 일이 쉽게 느껴진다면 성장하고 발전한 것이다. 그게 아니라면 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요
[깨1] 입주가 있는 지역은 투자 대상 지역에서 배제하려고 했는데, 가치가 있고 충분히 저평가 됬고, 감당가능한 리스크라면 여기서 투자 기회를 찾아야 함을 깨달았습니다.
[깨2] 전세레버리지 투자 내면에, 세입자분의 전세보증금을 무이자로 레버리지할 수 있다는 것을 잠시 잊고 살았었는데, 이번 월부은 재독을 통해서 다시 상기할 수 있었습니다.(세입자분 감사합니다)
[깨3] 월급쟁이부자들 = 직장인투자자로서 안정적인 현금흐름의 중요성과 감사함을 다시 상기할 수 있었습니다.
회사 덕분에 아직 직장생활이 20년이상 남은 저는 월세처럼 현금흐름이 발생하는 투자가 아니라, 시세차익형 투자, 인생을 바꿀 수 있는 투자에 집중해야함을 리마인드 할 수 있었습니다.
[깨4] 아무리 강남구에 있는 아파트라도, 가격이 비싸다면 투자관점에서는 좋지 못합니다.
투자의 본질은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것임을 잊지 않겠습니다.
[깨5] 아파트 자산의 특성 상, 수요가 집중적으로 모여도 인허가/감리 등의 이슈로 즉각적인 공급이 어려운 자산임을 재독하면서 깨우쳤습니다. 이 차이의 틈에서 기회가 있는 것이고, 가치가 충분히 있는 단지 중 저평가 + 투자기준에 맞는 단지를 찾아 투자할 수 있음을 깨달았습니다.
STEP4. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
[적1] 종잣돈을 모으기 위해 자산재배치, 절약을 하고 있었습니다. 재독하기전 시간적 지출이라는 개념을 적용하지 못했는데, 아낄수 있는 돈 vs 소요되는 시간 비용과 편익 관점에서 적절하게 비용을 지불하여 시간을 레버리지하는 방법도 일상생활에 적용하겠습니다.
[적2] 임장, 임보의 목적은 결국 아는 지역을 늘리는 데 있습니다. 투자를 할 수 없는 상황에서도 꾸준히 앞마당을 늘리고 아는 지역을 쌓고, 시세트래킹 및 앞마당 관리를 지속하여어 투자금이 갑자기 생기고 투자할 수 있는 기회가 왔을 때 투자할 수 있으리라 생각합니다. 언제든 투자할 수 있는 직장인 투자자를 지향하면서 임장과 앞마당 관리를 지속해나가겠습니다.
[적3] 1호기를 매수할 때, 네이버 가격보다 현장가격이 1천만원이나 싸서 속으로는 쾌재를 외쳤지만, 배운 게 있다보니 500만원 협상을 시도해보았지만(이미 500만원 네고는 들어왔기에) 거절당하고 매수했었습니다.
그 때는 아는지역이 적어서 대안이 없었고 그 매물만 보였던 것 같아 복기해보니 아쉽습니다.
400만 → 300만 → 200만 → 100만원이라도 깎아보려는 단계적인 협상을 2호기 투자에서는 꼭 적용하겠습니다.
하지만 시도했으니 잘한 것이고, 지금 시세를 보면 그때 거래안하고 놓쳤으면 아쉬운 투자가 될 뻔 했습니다.
그 당시에는 네이버 가격 대비 1천만원이나 싼 것 이 저평가됬다고 CEO마인드로 확신했기에 후회는 없습니다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요
수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.
투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.
자산의 가격이 클수록, 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것이 당연하다.
STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)
조원분들과 나누고 싶은 질문을 책 속 문구, 페이지수와 함께 적어보세요.
(p125) 투자비수기 - 6월초 ~ 8월 중순(장마 ~ 여름휴가) & 11월초 ~ 1월 말(수능 ~ 설명절 겨울비수기)
▶ 투자 비수기에 적극적으로 투자를 검토해서, 가치가 있지만 저평가된 물건 바겐 세일 기간을 공략하자
(p212) 전세가율은 돈을 잃지 않게 해준다. 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이다. 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈 = 매매가 - 전세 차이 = 투자금만큼이다.
(p306) 무슨 일이든, 그일에 임하는 사람의 태도가 중요하다.
힘들었지만, 현장에 나갔을 때만큼은 대충하려고 하지 않았다. (지금 뭐하고 있는거야?, 이게 배우는 사람의 자세야?)
(p308) 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다. 세상에 쉬운 일은 없다. 그것을 잘하기 위해 열심히 노력을 지속했을 때, 그 일이 쉽게 느껴진다면 성장하고 발전한 것이다. 그게 아니라면 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.
(p274) 수도권은 하나의 권역이지만, 지방의 경우 개별적인 권역이다. 즉 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
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