열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열기70기 88조 공샘]

[투자란?]

1) 돈이 일하게 만드는 것

무인 편의점 창업, 셀프 사진관, 무인 카페 등 본인이 시간을 적게 쓴다고 그래서 투자라고 말할 수 없다.

진정한 투자란 돈이 스스로 일하게 만드는 것이고 내 시간을 최대한 적게 사용해야 한다.

2) 잃지 않는 투자 그리고 수익률

*농부의 투자방식 = 씨앗심기 → 새싹 → 관리 → 수확 (장기적 관점)

*어부의 투자방식 = 그물 던지기 → 기대 → 포획(운의 영역) → 수익or손실 발생 (단기적 관점)

우리는 어부의 투자 방식(트랜드를 쫓는 투자)보단 농부의 투자 방식(오랜시간 증명된 방식)을 따라야 한다.

자신이 심어놓은 씨앗의 새싹은 얼마든지 늦게 필 수도 있다는 걸 알아야 한다. (인내심이 중요함)

너바나님의 경우 투자를 한 번 결정하면 최소한 5년 이상은 보유하는 습관을 가지고 있음

[부동산의 가치를 만드는 요소들(가치판별법)]

1) 직장 (해당 지역에 일자리가 많은 것은 수요가 많아는 것)

2) 교통 (월부에서 말하는 서울은 '강남'을 말하는 것이다. 강남역 2호선과 1시간 내로 대중교통 이용이 가능한가?)

3) 학군 (서울대 합격률 → 특목고 입학률 → 상위 중학교 / 좋은 중학교가 있는 곳에 수요가 있다.)

4) 환경 (백화점, 공원, 편의시설과 분위기, 거주연령이 중요하고 특히 거주연령이 낮아야만 구매 여력이 높음)

5) 호재,악재 (입지가 개선이 되는 호재인가?, 확정된 것인가?, 3년내로 이루어지는가? 를 질문하고 구분해야함)

6) 브랜드 (부동산에도 브랜드(입지 선호도)가 있다. 강남,서초,한남 → 여의도, 잠실, 성수 → 강서, 구로 → 중랑)

+ 부동산이 주식보다 쉬운 이유는 30년 후에도 사람들이 가장 선호하는 입지를 예측할 수 있기 때문이다.

+ 위에 요소들에 점수를 매겨서 비슷한 수준의 투자 물건들과 비교 평가를 한 후 가격대비 가장 가치가 높은 것에 투자를 해야한다.

[부동산 가격 결정의 요소 = 물가]

자본주의 특성상 국가의 통화량은 점차 늘어날 수 밖에 없는 구조를 가지고 있기 때문에 화폐의 값어치는 시간에 흐름에 따라 내려가기 마련이다.(인플레이션) 우리나라의 통화량 증가율과 서울의 전세가 증가율의 그래프는 거의 같다고 볼 수 있다. 만약 앞으로 10년 후의 서울 부동산 전세가를 예측하고 싶다면 통화량 증가율을 확인해보면 된다. (80%~120%) 이것이 우리가 앞으로도 꾸준히 수요가 있는 곳에 투자해야하는 결정적인 이유다. (잃지않는 투자)

+ 결국 전세가는 장기적으로 꾸준히 우상향 할 수 밖에 없다. 하지만 올해 전세가가 떨어진 이유는 최근 임대차 3법으로 인해서 매매가격의 급등했기 때문이다. → 전세 가격이 오른다고 해서 무작정 높게 받으면 안되는 이유.

+ 거시적요소(숲) = 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성

+ 미시적요소(나무) = 가격 저평가여부(가치>가격), 심리, 단기공금, 투자기준

[투기꾼 VS 투자자]

자신만의 투자 원칙을 세우고 이를 실천하여 투자하는 지가 가장 중요하다.

감정에 따라 투자한 투기꾼은 매도할 때도 감정에 따라 매도할 확률이 높다.

[똘똘한 한채 VS 평범한 여러채]

자신이 가진 환경과 추구하는 가치관에 따라 투자의 방향성을 선택할 수 있다.

돈>시간 = 성장 가치 투자

돈<시간 = 저평가 가치 투자

+만약에 자신이 일년에 모을 수 있는 투자금이 1억이 넘는다면 굳이 월부 방식을 하지 않아도 된다.

(월부 투자 방식이 투자금이 적고 시간이 많은 사람에게 적합하기 때문)

[수익률을 높이는 방법]

1) 앞으로 가치가 오르는 것에 투자하기 (수요가 많고, 공급이 제한된 것)

2) 적절한 투자금과 향후 전세금이 상승할 물건에 투자하기 (투자시 갭차이를 줄이기 위해서 목매는 것보단 향후에 전세금 상승 가능성의 가치를 보는 것에 초점을 두고 접근하는 것을 추천함)

3) 좋은 타이밍

4) 수익률, 수익 모두 중요함(투자금이 적을수록 수익률은 높지만 절대적인 수익도 중요하다./요즘 투자 트랜드)

5) 인내심(투자시장 떠나지 않기, 자신의 원칙으로 매긴 가치를 믿기)

[시세차익 부동산의 리스크와 햇지]

1) 역전세를 맞을 수 있다. → 적은 갭차이에 욕심 내지 말기(전세금 욕심X)

2) 상승시기를 알 수 없다. → 고정적인 수입 발생시키기, 긴 호흡으로 시장에 참여하기

3) 대량 공급 → 3년 이내 입주물량 체크, 입지독점성이 중요

4) 급격한 전세상승 → 무리한 전세가X, 전세금 5%만 상승, 전체 보증금 5~10%에 해당하는 현금 보유하기

+전세 재계약시기와 대단지 입주 물량이 맞물리는 걸(전후 3개월) 피해야한다. (계약기간을 30개월 or 36개월로 하는 것도 하나의 방법이 될 수있다.)