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10월 돈버는 독서모임 - 돈의 얼굴
독서멘토, 독서리더
안녕하세요.
모든 임장지역을 앞마당으로 만들 지니랜드입니다.
열중 과제를 하기위해 월급쟁이 부자로 은퇴하라를 보다가…
이건 왠걸… 투자 바이블 이자나..
앞으로 임보부터 실전투자까지 너덜너덜 해질때까지 옆에 끼고
너나위님 투자 방법을 BM 해야겠다.
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이부자로은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아(RHK)
3. 읽은 날짜: 2025-09-06
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
너나위님 투자 인생 BM
아무리 힘들어도 현장에 나갔을 때 만큼 대충 하려고 하지 않았다. 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같을때는 스스로 다그쳤다.(너나위)
- 너나위님도 나처런 수많은 투자 기회를 놓쳤다. 그래도 결국에는 지속하니 성공하셨자나, 그러니 나도 놓친 투자기회에 아쉬워 하기 보다는 투자기준을 배우고 지속하자.
- 너나위님도 투자초기에 시장분위기가, 공급 과잉이었고, 사람들이 부동산에 대한 시각이 부정적이었다.
- 하지만, 투자를 감행 할 수 있었던 이유는, 수돈권 미분양 수가 너무 적었다.
- 너무 늦은 나이에 투자를 시작하는거 같아서 아쉬움 마음이 컸는데, 너나위님도 35살에 투자를 시작하셨으니 나도 할 수 있다.
- 투자를 시작 하고 3년이 되는 시점에 순자산 20억을 달성하고 월부은을 집필하셨지만, 그때도 현금흐름을 주는 직장을 유지 하고 있었다.
- 부업을 하지 않고, 지출을 통제하면서 소비자산→생산자산을 구입하는데로 바꾸으로써 큰 소득을 얻었다.
- 투자에 몰입, 원씽 하던 시절이 있었다.
- 로열층과 사이드가 아닌 물건을 좋은 물건이라 생각했다.
- (투자전) 매도자와 가격 협상을 하기 전에, 부사님에게 매도인이 집을 매도하는 이유,거주자 이사 날짜를 물었다.
- 이를 통해 거주자사정,실제이사날짜,매도의 간절함,성격을 파악할 수 있었다.
(투자전) 등기부등본을 열람해 대출여부,매수시기,매수가 확인을 했고, 이를 통해 매도자 사정을 짐작했고, 상대가 원하는 것을 파악한 후 내가 감수 할 수 있는 것은 무엇일지 생각했다.
※ 매도인의 시세 차익이 크거나 대출이 많은 경우에는 가격 조정이 수월하니 참고하자!
- 부동산 10채를 마련하기 까지 ‘잃지 않는 선에서 경험쌓기’를 가장 중요하게 생각했다.
- 다양한 경험 덕분에 여러가지 질문에도 막힘없이 대답할 수 있게 되었다. 이 다양한 경험이 잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익을 만든 비결이었다.
- 부동산의 절대 가격에 있어서 가급적 상한선을 두고 투자했다. 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심했다. 투자 대비 쏠쏠한 수익에 집중했다. 이 경험이 너나위님에게 더적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 해줬다.
시세트레킹을 할때, 대장단지와 실제투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 모니터링 했다.
- 각 지역의 부동산 시세흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이되는 공부였다.
- 저평가 여부 > 입주물량 많아서 생기는 리스크 보다 크면 가감히 투자 했다.
- 입주물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장기간 지속되는 경우라면, 저평가 되어있어도 투자 대상에서 제외했다.
- 전세가도 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역과 비교함.
- 이를 통해 전세가 수준 판단, 2년 후 전세금 상승분과 역전세 리스크 폭을 가늠했다.
- 타 지역보다 매매가 전세가 모두 저렴한 상황이라면 큰 수익을 얻을 확률이 높아진다.
- 매입한 아파트가 언제 가치를 찾아갈지 예단 하지 않았다. 단지, 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때 까지 기다렸다.
- 첫 투자 전에 경제 및 투자관련 도서를 100권 이상 읽었다. 강의를 10여개 봤다.
- 투자동료들에게 신뢰감을 주고, 투자 여정을 함께 하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 내가 필요한것만을 취하려 하지 않았고, 내가 도움이 될 수 있는거는 적극적으로 도우려 했다.
- 목표한 자산을 이루는데 기간을 10년으로 두었다.
투자 How to.
- 잃지 않는 투자 → ‘저평가 여부’ → 가치+가격 동시에 보는 안목 → 가치 : 비교평가
※ 잃지 않는 투자에서 전세가율도 중요함.
- 왜냐하면 내가 잃은 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이 투자금 만큼이다.
- 지방 같은 경우는 전세가와 매매가가 둘다 떨어 질 수 있으니 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로 확인 (예) 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만
- 투자비수기 : 6월초~8월 중순 / 11월초~1월말
- 이 시기에 적극적으로 투자하자.
- 비수기에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 성수기에 맞춰라.
가수요 유입 지역
: 마포,용산,성동구, 강남,서초,송파, 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구, 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명
- 교통(입지요소)에서 도로를 통한 접근도 놓치지 말자.
[리스크 관리법]
1. 전세가 하락에 우려가 적은곳 투자(입지 좋은곳)
2. 신규주택입주물량이 예정된 곳이라면 신중히 접근
3. 마이너스 통장, 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
4. 임대사업자라도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.
※ 다주택자라면 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두기.
[투자의 3가지 기준] - 너나위님도 지금도 이렇게 투자를 결정한다.
- 저평가상태
적은 투자금으로 투자의 효율성
※ 초보자의 경우 그 차이가 3천만원이 넘는다면 가급적 투자대상에서 제외하는 게 좋다.(재확인필요,질문을통해)
리스크가 감당할 수 있는 수준인가?(공급,자금동원력 등)
[잠재적 투자 가능 지역 지표]
- 전세가율과 가격
- 입주물량이 많아도. 전세가율이 70%이상이고 가격 자체가 저렴하면 일단 임장을 함.
2. 투자금의 규모
3. 입주물량(공급)
4. 미분양(참고 사항)
깨달은점과 적용할점
- 꾸준함의 중요성을 깨달았다. 조금함을 버리고 10년이상을 봐야겠다. 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성 할 수 있다.
※ 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수 밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하 는 것은 결코아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까.
- 나만의 투자기준을 만들자
- ‘당신이 가장 먼저해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 마련 하는 것이다.’
다양한 경험을 하자
- 어떤한 질문에도 답할 수 있는 실력이 쌓인다.
- 하면 된다는걸 믿자
- 6개월에서 1년 가량 꾸준히 공부하고 시장을 예의주시하면, 기준에 부합하는 투자처가 보인다.
- 나의 현금사정 수시로 체크 (종잣돈, 대출 가능액)
- (0호기) 3~4년 이상 장기간 해당지역의 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급 될 예정인지 확인후 만다면 손절하기.
[ 투자 메뉴얼 ]
1. (사전임보) 277p~289p 참고
- 우리나라 전국 지도에 숫자를 적어보는 것도 좋은 방법이다.
- 그렇게 적어두면 보다 넓은 지역의 일자리 분포를 입체적으로 이해할 수 있을테니 말이다.
2. (임장) 290p~302p 참고
3. (실전투자) 303p~313p 참고
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
55P ‘지피지기 백전불태’ 상황을 알고 자신을 알면 위태로울 것이 없고, 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다.
55P 문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고 그것을 실행으로 옮겨야 한다.
69P 시간과 무관하게 돈을 버는 사람
77P 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
83P 소득이 많지 않은 일반 직장인들이 생산자사시스템을 마련할 때 필요한 것이라곤, 그전 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나갈 수 있는 꾸준함이다.
87P 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.
89P 부동산 투자는 경험이 쌓이다 보면 매매를 하는 과정에 일정한 패턴이 존재한다는 것을 알게 된다.
95P 전세금 레버리지를 잘활용하기 위해서는 1. 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요함. 2. 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 함 3. 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 4. 필요할 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다.
97P 매임할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다. 그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다.
106p 투자를 고려할 땐 1.입지를 우선으로 보고 2. 신축인지 구축인지를 따저보는 것이 현명하다.
111p 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있다.
112p 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
113p 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될것이다. 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아 올수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 ‘감’만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다. 경험상, 실제로 부동산 투자를 5번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 터 큰 영향을 미친다. 초보투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
135p 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러번의 투자를 해야 한다.
151p 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
167p 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말자.
172p 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.
189p 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춰야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.
199p 사는 순간 돈을 버는것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다.
209p 투자 적기를 놓치지 않고 좋은 물건에 투자하는 것이 내가 배우고 익힌 투자법의 전부다.
219p 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 비로 시간이 필요하다는 것이다.
237p 직장인투자자는 주택을 사고팔기를 반복하는 방식보다는 팔지 않고 장기간 보유하며 꾸준히 자산의 규모를 키워나가는 방향으로 가야한다고 말했다.
243p 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고 과욕을 삼가라.
247P 좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하기 위해서 가장 먼저 해야할 것은 자신만의 투자 기준을 마련 하는 것이다.
251P 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해봐야 한다.
257P 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다.
263P 매수세가 적극적으로 살아나지 않는 이유는 사람들의 심리가 하루아침에 달라지진 않기 때문이다.
267P 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.
273P 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.(1단계) 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다.(2단계) 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계)
292P 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인것만은 분명하다.
302P 경력과 무관하게 부동산을 대하는 그들의 자세는 제 각각이다. 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다. 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.
328p 지금 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.
STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)
조급함 버리기(328p)
- 2호기 투자 까지 한 선배들의 관점
- 1호기를 준비하는 동료들의 관점
☆ 지금이 기회다 3월 전에 등기 쳐야 한다는 얘기를 계속 듣고 있는데, 아직 투자 실력은 부족하고, 정리가 되지도 않았고, 이를 어떻게 극복했나?
초보 투자자는 3천만원이 넘으면 투자대상에서 제외하라는 말이 있는데, 그럼 초보 때는 무리해서 수도권 투자를 하기보다. 지방 투자 부터 해야 할까? 근데 요새는 또 가장 좋은 자산을 사라고 하신는데, 이를 어떻게 이해했나?
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