[열중47기 5늘도 월급쟁2 부자로 은퇴하조 행복스] 1주차 강의후기 (from 밥잘 님)

안녕하세요 행복스입니다.

오랜만에 듣게된 열반중급반 강의인데요,

독서로 쉬어가는 한달은 여러분들의 착각입니다 라고 외치시는듯한,

밥잘튜터님의 노하우가 빼곡하게 담겨진 엄청난 인사이트의 강의였습니다.

저는 원래 네이버카페나 월부닷컴에 바로 후기를 올리는 편이었는데요,

강의중간 튜터님의 말씀대로 우선 편하게 적는공간에 마음껏 생각나는대로 적어보니,

강의복기도 더 상세하게 되고, 생각을 정제하지 않고 쓸 수 있어 좋은방법인것 같습니다.

아래에 쓰여질 후기는 먼저 쓰여진 후기를 조금 다듬는 식으로 작성해보겠습니다.

(편하게 작성하다보니 혼잣말로 쓰여진 구간이 있는점 양해바랍니다)

#6.27 대출규제

투자자는 허용된것안에서만 대응하면 된다. 

하지말라는것만 안하면 된다는 의미.

매도자입장에서도 파는데에 걸림도 생긴거니까, 여러이유를 가진 물건이 있으니까 가능성 열어두고 넓게 봐야..!

규제가 일시적 냉각을 만들어준 기회이니 잡아야 한다..!

#저환수원리

다시 깨닫는 저환수원리. 저평가를 충족하면서 다른 투자원칙 또한 충족하게 된다.

싸게 산다는건 여유를 주는건. 가치를 찾아가는 과정을 견디는 힘이 되기도 하고.. (싸게사서 비싸게 팔아야 하니까)

스벅/메가/컴포즈의 예. 좋은지 나쁜지를 잘 아는것이 우선이다 .가치판단만 되면, 가격에 따라 비교만 하면 되니까.

비교대상이 많을 수록, 가치를 더 잘알수록 좋은 비교평가를 할 수 있게 된다.

#저평가 / 환금성

흔히 아는 저평가 기준 이전에, 본질적인건 이 단지가 사람들이 좋아하는 단지인지(선호와 수요)에 대한것.

(월부 투자기준으로 정한단지인데 안팔릴 단지는 없을듯하지만.. 왠만하면..)

1층이라고 아예 안되고 이런거보다 그 물건이 가치대비 저평가인지가 더 중요하다.

내가 고민하는 지점을 미래의 매수자도 고민하게 된다는 말이 공감되네. 1층인데도 내가 매수할만큼 특별한 매리트가 있어야 하겠다. 근데 비슷한 가격에 다른 가치대비 저평가가 있고 더 안전한 선택이라면 그걸 하는게 맞겠지..?!

# 수익률. 

연20프로 수익률 기준.

돈을 벌 수 있냐도 보는데, 가치대비 투자금이 적정한지. 이 기준 신선하다.

수익율은 저환원리 지켜투자하면 수익율이 확보된다 (수익율은 예측할수가 없으니, 원칙지키면 따라온다.)

처음에는 수익율을 추구해야하지만 결국 수익금을 추구하는 가치성장투자로 옮겨가게 된다..

일산과 염리상록의 예. 투자는 가진돈보다 실력의 영역이다.

보유한 금액안에서 무리하게 쪼개기 보다 가치가 더 좋은걸 선택한다..!

#원금보존

내 돈을 잃지않고, 수익이 날때까지 지킬수 있느냐의 것.

투자수요+실거주 수요에서, 투자수요를 자산기대가격이라고 읽은게 더 잘 이해가 되었음.

전세가율은 보조지표. 그 자체보다는 가치분석을 먼저 하는게 맞음.

엘스의 예시. 전세가율 4~50으로 낮았던 경우 원금손실 발생했었다. 전세가율 낮다는건 가격이 비쌀수있다는거니 매수후 하락가능성 주의.

전세가율 높더라도, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질수 있음(공급장이나..!),

하지만 가치있는 단지는 결국 제가치를 찾아가고, 버틸 수 있다면 버티며 투자금을 지킨다.

(이래서 원급보전이구나. 리스크 관리와도 이어지는 부분)

#리스크관리

리스크 검토는 리스크없는데만 투자하라는 얘기는 아님. 수지의 예.

공급많았지만 돈 벌었음. 하위급지 공급은 의미가 덜할 수 있음. 사람들은 상급지로 이주하고 싶은 마음이니까.

수도권은 잔금대비 안돼도 접근해볼 수 있다고도 하지만

근데 다시 생각해보면 잔금대비 안되면 안하는게 원칙상 맞는것 같다.

아니면 잔금대비 안되면 투자금을 더 여유있게 보던가(전세금 낮춰서 빼야하니까 투자금 더 들수 있으니)

오히려 공급관련 리스크는 기회측면일수도 있다?

튜터님들은 입주장만 골라서 투자한다는 강의도 있었는데..

가격에 영향줘서 싸고, 튜터님들은 리스크 헷지할 수 있는 능력이 있기 때문일까?!

#실전투자

나는 가치판단에서부터 문제가 있는듯.

그리고 헷갈리면 저환수원리 적용해보면서 찾는 연습하자.

지역-생활권-단지-매물 순으로 줌인해가면서 올바른 가치판단을 한다.

분-단-매임이 그래서 ..!

기록을 안해서 기억나지 않음 이 너무 공감됨.

맨날 분단매임 열심히 해두고 기억안해서 현장에서 내린 가치판단이 휘발된다.

#투자 원칙과 기준

원칙과 기준 다시 보기.

원칙은 절대 변하지 않는것. 기준은 시장의 상황따라 조금 유연하게 변동될수 있음.

저환수원리 적용예시.

황금골드파크는 수익율과 원금보존에서 탈락

가치대비 적정한 투자금이 아닌거다. 왜? 더 좋은 가치를 가진 단지를 같은 투자금으로 할 수 있는게 많으니까 수도권에.

매물시트 정리 좀 더 꼼꼼하게 해야겠다는 생각..!

투자검토 란에 최종 의견까지 쓰는 연습하기.

# 비교평가 개념

비교평가 개념 수평과 수직.

수평은 가격 고정 후 비교평가.

수직은 가치가 다른것중 가격이 더싼걸로 비교평가.

가치는 무형이라 판단하기 어려우니, 가격으로 고정돼있는 수평비교가 더 쉽다.

#투자검토단계 0~7단계..!

대박. 이 이부분이 개인적으로 하이트라고 느껴짐!

시세부터 따고.. 4~7단계 반복! 만약 2주지나면 시세부터 다시 따는게 포인트다 가격은 움직이니까..!

순위 없이 뽑아놨던걸 순위매겨서 우선순위 조정하고 매임까지 한다.

우선순위 1부터 10까지 정했다고 하면, 내가 7~9를 투자할 수 있는 상황이라면, 1번부터 찔러보면서 내려와야 5~6번정도에 걸린다. 좋은거부터 보는 과정이 생략되고 바로 7~9를 해버리면 후회가 남는 투자가 된다.

#조건만드는 방법

거절에 익숙해지자.

처음부터 가능성을 제한하고 접근하지말고, 양치기 해야함. 거절당하는것에 익숙해져야 한다.

물건볼떄만 부동산 사장님하고 질문하는게 아니라

물건보고나서도 하나씩 물어보고 정보쌓아가면서 그 물건 투자에 가까워지는것..!

꼬투리형 좀 찔렸다. 저렇게 하는게 아니라 00해서 수리를 해야하니 비용이 들어가니까요, 얼마정도.. 이렇게 완곡하게?! 거절에 익숙해지자, 그리고 대안이 있어야 한다는건 이제 마음에 좀 새긴듯..!

부사님한테 타당한(진짜 없다면 아무이유라도- 이건 인턴님 의견) 이유대고 설득해서..!

부사님들도 얘기하기 힘들다 남의 재산 깎는건데!

왜냐면요! 마법의 표현..!

#투자 복기 중요성

투자물건을 반드시 복기해야한다.

밥잘님은 천안물건 투자할때 공급리스크 검토 부족했고, 막연한 이미지로 전주앞마당을 등한시함.

독강임투인+복!!!

#독서의 중요성

독서는 가장 효율적인 시간,비용으로 배울수 있다.

책을 읽기전에 훑으며 책을 파악하고 파트별로 중간정리하고

한줄요약하고, (월부은은 ~~~한 책이다)

키워드 적고, 후기는 중간정리 기반으로,

그리고 느낀점 적용점쓰기. 적다보니 이거는 강의후기에 적용해도 될듯?!

#독서왕 챌린지

가운데 분 후기 처럼, 시도해보고 만약 실패했더라도 저렇게 후기 남기고 복기하면서..

그런게 의미가 있는거 같다.

#목표/성장/마인드

하다가 힘들다고 해서 내가 이걸 왜 하는지 헷갈리면 안된다.

목표 떠올려야함.

그냥 한번 해보는게 아니라 내가 원하는것을 지금 이대로는 얻을 수 없으니까 꼭 해야하는것.

능력을 갖기 위해 배우는거다. 무엇이든 잘하려면 물리적으로 고통을 수반한다. 이것은 과정일뿐.

필연적으로 시간이 걸린다. 버티기만 하면, 축적하다보면 무엇이든 잘하게 되었다.

나도 시간을 쌓다보면 튜터님처럼..!

영리한 외줄타기 라는 표현 넘 좋다. 하다보면 익숙해지고, 유연해지고, 유능해지고...!!

투자는 한계까지 해보되, 삶은 흔들리면 안된다. 이거는 가족, 회사생활에서 유념해야할듯..!

튜터님의 유일한 루틴 목실감! 목실감 

고덕사. 고마워 덕분이야 사랑해. 마법의 표현!

회사와의 관계도 적당히 잘 챙기자. 가끔 눈에 띄는 솔선수범..!

시간 비례해서 휴식취하고, 적당한 운동과 수면이 동반돼야 한다.

체력이 흔들리면 멘탈도 흔들린다. 꾸준한 운동 벤치마킹

투자활동은 이전보다 15프로 상향된 목표..! 독강임투/인/복 각측면을 계속계속 확장해나가다보면 내 돈그릇은 엄청 넓어져 있겠지.

#인생의 독립기념일

소득이 모여 자산을 이루고 그 자산이 또 자산을 낳고 하다가 하다보면 노동급여를 앞세우는 독립기념일이 오게된다.

나의 독립기념일은 언제일까 그때를 즐겁게 상상하며 현재를 즐기고 버티며 성장하자.

내가 꿈꾸는 목표는 언젠가 반드시 현실이 된다.

#한줄요약

투자를 왜, 어떻게 해야하는지에 대한 밥잘튜터님의 노하우가 빼곡히 담긴 강의

#키워드

저환수원리, 시도의 양 늘리기, RAS(집중, 몰입), 복기, 고덕사, (투자자의) 독립기념일

#느낀점

저환수원리 적용하며 최선의 투자 노력. 

#적용점.

저환수원리, 0~7단계 반복. 위에서부터 내려오기. 거절을 두려워하지말고 많이 던지기.

이상 후기를 마칩니다. 

밥잘 튜터님 소중한 강의 감사합니다.