안녕하세요, 전세 계약 시 갱신권 사용 관련 질문드립니다.
24년 1월에 전세계약을 맺었고 26년 1월 초에 세입자 만기가 돌아오는데
현재 세입자 측에서 갱신권 사용 요청을 해온 상태입니다.
다만 저는 25년 초부터 세입자에게 매도 의사를 밝혔고
세입자는 갱신권 사용하여 계약을 연장할지에 대해선 7월까지는 따로 의사 표현이 없었습니다.
그러던 중 7월 말에 세입자가 연락이 어려운 상황임을 세입자가 다니던 회사를 통해 알게 되었고
세입자가 사내대출을 통해 받은 전세금을 사측으로 반환하기로 협의했습니다.
(세입자는 사내 대출로 전세금을 받았는데 세입자의 신상에 변동이 생겨 세입자가 퇴사하게 되었고
저는 계약 만료시 전세금 반환을 세입자가 아닌 사측으로 하기로 했습니다)
저도 이번 계약 만료 시 매도를 생각하고 있었기에 회사측에 그렇게 하겠다고 했고
매도 시 집을 보여줘야 하기에 현재 연락이 되지 않는 세입자의 가족이나 지인에게 연락할 수 있도록
회사측에 연락처를 전달해달라고 부탁해놓았던 상황입니다
그러다 최근에 세입자의 사실혼 배우자를 통해 갱신권 사용을 원한다는 연락을 받았는데요,
세입자가 구속되어 위와 같은 상황이 발생한 것으로 알고 있어 세입자 본인은 대출을 받을 수도,
계약을 연장한다고 해도 거주를 할 수도 없는 상황일텐데(자세한 내막이나 기간까지는 모릅니다만)
함께 지내던 배우자가 갱신권을 사용할 수 있는지 궁금합니다.
일단 전세금은 회사로 반납하는 상황이 맞고 배우자 앞으로 계약을 하게 되면 따로 전세금을 마련해서
새로 계약하는 상황이 될 것 같은데 이건 갱신권 사용이 아니니 제가 거절할 수 있는 걸까요?
궁금한 점을 정리해보면,
1. 세입자의 배우자가 위임장? 같은 걸 받아서 갱신권을 사용할 수도 있는 건지 궁금합니다.
세입자 본인이 아니더라도 세입자의 의사를 전달받은 제 3자나 직계 가족 등이 계약을 연장할 수도 있을까요?
2. 위와 같은 상황이 불가능하다면 세입자의 배우자는 저와 갱신권 사용이 아닌 새로 계약을 하는게 맞을텐데,
이를 제가 거절하고 매도를 진행할 수 있을까요?
3. 일단 세입자측에서 갱신 요청을 받았을 때 나중에 실거주할 수도 있는데 아직 확정은 아니고
9월 말에 다시 말씀드리겠다고 해놓은 상황입니다. 만약 세입자가 갱신권 사용이 가능한 상황이 되면
이를 거절할 수 있는 방법이 실거주를 하는 것밖에 없을 것 같습니다.
제가 실거주를 하다가 도중에 매도를 하더라도 손해배상 등의 청구를 받지 않을 수 있나요?
세입자의 신상에 이런 변동이 생기지 않았다면 갱신권 사용에 대응을 하는 상황이 되었을텐데
그것도 어렵지만 지금 더 복잡해진 상황이라 이에 대응할 수 있는 방법을 여쭙고 싶습니다.
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댓글
꽁꽁이님 안녕하세요. 복잡한 상황이라 저도 이런 경우는 처음 들어보는 것 같습니다. 일단 제 생각으로는 1. 세입자와 사실혼 관계인 분이 계갱권 사용할 수는 없을 것 같습니다. 계약서상에 명시된 임차인만 갱신권을 갖게 되는 것으로 이해하고 있습니다. 2. 세입자의 배우자분과 새롭게 맺는 계약은 신규 계약이므로 거절하시는 것에 문제는 없을 것 같습니다. 3. 만약 갱신권 사용이 가능한 상황에서 꽁꽁이님이 실거주한다는 이유로 거절 후 매도할 경우 세입자가 소를 제기할 경우 불리한 위치에 서게될 수는 있습니다. 다만 세입자분께서 소를 제기하기도 어려운 상황으로 보이긴 하며, 세입자의 배우자가 소를 제기할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 저도 이런 경우는 처음봐서 다른 분들 의견도 듣고싶네요. 여러 답변 참고하셔서 해결해보시면 좋을 것 같습니다. 저도 다시 찾아오겠습니다
안녕하세요 꽁꽁이님!
세입자의 상황이 변하면서 조금 애매해진 상황이시라 고민이 많으실 것 같아보입니다..!
일단 관련해서 답변을 드려보자면
1)세입자의 배우자가 갱신권을 행사할 수 있는지?
계약갱신권은 주택임대차보호법상 임차인 본인의 권리이고, 제 3자(배우자, 가족, 지인 등)은 직접 행사할 수 없는걸로 알고 있습니다. 다만 예외적으로는
-임차인으로부터 적법한 위윔장을 받아 대리인으로 행사하는 것은 가능
-하지만 임차인이 구속되어 의사표현이나 위임이 사실상 불가한 상황이라면 배우자가 단독으로 행사할 수 없음
즉, 사실혼 배우자라 하더라도 임차인 명의 계약을 승계한 것이 아니라면 갱신권을 독자적으로 행사할 수는 없다고 보여집니다.
2)새로운 계약 여부 및 거절 가능성
세입자의 회사(사내대출)와 이미 협의하여, 만기 시 보증금 반환은 회사로 하기로 하셨다면, 기존 계약은 만기와 함께 종료하는 방향으로 정리되는 게 가장 자연스러워보입니다. 만약 배우자가 본인 명의로 새 전세 계약을 원한다면, 이는 갱신권이 아닌 신규 계약에 해당되어 보입니다. 신규 계약은 임대인(집주인)의 동의 없이는 성립할 수 없으므로, 원하실 경우 거절하고 매도를 진행하실 수 있어 보입니다.
3)세입자가 실제로 갱신권을 행사한 경우
구속 상태라 하더라도 만약 세입자가 법적으로 계약갱신요구권 행사 의사 표시를 유효하게 했다고 판단되는 경우라면, 임대인은 이를 거절할 수 있는 사유가 필요해보입니다.
거절 사유는 대표적으로
1. 임대인이 실거주(직접 거주)할 예정임을 밝히는 경우
2. 세입자가 차임 연체, 불법 전대 등 법에서 정한 거절 사유에 해당하는 경우
따라서 잔금이 가능하신 상황이신지 확인 후에 실거주 의사를 밝히시고 대응하시는 게 좋아보입니다.
다만, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우 실제로 일정 기간 거주하지 않고 바로 매도하는 경우 손해배상 책임 문제가 생길 수 있습니다. 다만 거주하시다가 정상적으로 매도하는 것은 가능해요. 실거주 기간에 대해서는 명확히 정해진 규정은 없으나 최근 법 개정 이후 실거주 요건은 보다 면밀하게 확인해보셔야할 것 같습니다.
정리드리자면, 현재 회사와 합의한 대로 계약 만기시 보증금을 반환하고 계약 종료하는 절차를 명확히 알아둬야하고 배우자와의 새 계약은 임대인의 의사 사항이므로 매도 계획이 확실하다시다면 상황에 따라 거절하실수도 있는 부분으로 보여집니다. 이 점들도 제가 직접 겪는지는 못하여서 2만원 정도에 법률 상담이 가능한 네이버 expert url도 걸어두겠습니다..!
보다 잘 해결하셔서 매도하시길 진심으로 바라겠습니다.
https://m.expert.naver.com
꽁꽁이님 안녕하세요 위의 분들이 잘 설명해주셨네요. 만약 실거주로 입주한다고 하면서 퇴거를 원하신다면, 전입신고를 하셔야합니다. 그리고 실제로 짐도 들어가야 하고, 세입자에게 보여주는 것도 필요합니다. 전입신고 유지기간을 최소 얼마나 해야할지는 네이버엑스퍼트를 활용해봐야겠습니다만, 최소 2주 이상은 유지해야하지 않을까 싶습니다. 감사합니다.
