[얌냠 책을 3켜0조 베렐레] 2강 후기

안녕하세요. 베렐레입니다.

너무나도 운좋게 2강 오프라인 모임에 초대되어 양파링 강사님의 인사이트 넘치는 강의를 

빠르게 배워갈 수 있었습니다. ><

9.7 부동산 대책으로 가뜩이나 혼란스러운 시장을 더욱 혼란스러워졌습니다.

마음이 힘들어지는 상황속에서 10년치 인사이트를 가지신 양파링 강사님의 현재 전세시장 상황 분석은 

시장을 알고 어떻게 대처해 나가야되는지 알려주시는 길라잡이 같은 강의였습니다. 

전세 셋팅 주의사항

• 세낀매물

-  가계약 전 전세계약서 확인 필요! 전세금, 만기일, 불리한 특약사항, 전세대출 확인할 것

-  부사님께 요청하자 "인적 사항 가리고 전세계약서좀 보내주실 수 있으실까요?”

-  현재 명의 이전 조건부 전세 대출 규제 상황에서는 집주인이 일정기간 계속적으로 보유한 상태에서 전세대출 가능하므로 다음 임차인이 전세자금 대출이 가능하도록 3개월 이상의 기간을 두고 명의 이전을 해야 한다.

• 주인전세

가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전 협의가 되어야 한다.

적정 전세가 설정하는 방법 : 단생공

(1) 단지내 평형별 가격 차이 확인 : 하위평형<내물건<상위평형

(2) 생활권내 단지 비교 : 비슷한 가격대를 형성하는 단지 가격 비교

     ☞ 세입자의 시선에서 전세가격 설정하기. 같은 가격이라면 넓은 평수에 살고 싶을테고 

         같은 컨디션이라면 가격이 싼 곳에 살고 싶을 것이다. 

(3) 현재 공급상황과 예정 공급 : 경쟁기간 공급 물량, 규모, 평형, 전세가격 및 개수

    ★ 구축단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교

       ☞ 사람들은 신축이라면 평수를 줄여서라도 살고 싶어한다. 

    ★ 다음 공급물량 : 본격적으로 움직이기 시작하는 사전점검기간/ 입주지정기간 전후 3개월

리스크를 줄이는 임대기간 설정하는 방법

(1) 공급 

  - 도시 규모에 따라 입주물량 소화정도가 다르므로 지역별로 소화 가능 공급물량 파악

  - 가격이 더 싼 물건 vs 리스크가 적은 물건 

☞ 대응할 수 있는 능력 차이에 따라 달라지겠지만 돈을 더 벌겠다고 하이 리스크를 가져갈 필요는 없는 것 같다.     하이 리스크를 대비할 정도로 싼 물건이 아니라면 리스크가 적은 물건을 택하자. 안전한 게 최고…

 (2) 수요 

  - 다음 전세를 맞추기 위해서는 전세비수기를 피하는것이 좋음 

  - 장마와 휴가철 여름과 명절, 추운 겨울은 비수기며 특히 학군지 30평대의 경우 수능시즌은 필히 피해서 만기일 지정

         ☞ 의무 거주기간 경과로 비수기에 임차인이 퇴거를 원할수도 있다.  2+2에서 +2 기간은 주의하자. 

 (3) 포트폴리오

   - 투자 단지가 늘어나면 매물 재계약 시점을 분산하여 역전세 리스크에 대비 

☞ 2년단위, 상하반기 나눠서 계약 분산

전년도 신투기 강의에서도 새벽 1시까지 열강해주신 양파링 강사님…!

이번 강의에서도 8시간을 갈아넣어 온 마음으로 강의해주셔서 감사합니다…

작은 체구에 어디서 그렇게 에너지가 나오시는건지 감탄스럽습니다…

질의시간이 끝났는데도 불구하고 간절한 마음에 염치불구하고 추가로 질문 드렸는데 

너무도 친절히 답변해주셔서 정말 감사했습니다♥ 기다려주신 루나님도 넘나 죄송하고, 감사했씁니다♥♥