[미생이] '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 후기

어제는 약속이 있어서 쉬고 오늘 249쪽 4장까지 읽었다.

1. 매수자 우위 시장을 노려라.

 - 계절적 비수기나 시장 분위기가 좋지 않을때 매입

2. 매물임장 시 팁

 1) 매물 다보고 나올때 거주자에게 '저, 혹시 이사는 언제쯤으로 생각하고 계세요?'

  - 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하기

 2) 부사님에겐 등기부등본을 부탁하여

 - 차익을 실현한 매도자 인지 판단하기 : 가격 조정 시 수월

 - 마음에 들고 차익 실현한 매도자임이 확인이 되었을때는 소장님께 '매도자에게 이미 적지 않은 시세차익을 얻었으니 매매하려는 사람이 나타났을 때 놓치지 말고 거래하라고 설득좀 해주세요.' 

 - 조정이 잘 안되면 날짜를 나누어 3번 정도 밀어 붙일 수 있음. '오늘 이 금액에 거래 안 되면 근처 단지를 보여주며 이 단지를 살겁니다. 매도자에게 이말 꼭 전해주세요'

4. LTV: 주택가격대비 대출액의 비율. 즉 집값의 얼마까지 대출이 가능한지

    DTI: 연봉에서 연간원리금상환액이 차지하는 비율. 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지

5. 눌림목 현상: 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 현상. 매수자에겐 기회

6. 실수요+가수요 몰리는 지역: 마용성, 강남3구, 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구, 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명.

 - 상승속도 및 상승폭도 크다. 하락도 마찬가지. 하지만 회복도 빠르다.

 - 매수자에게 기회를 잘 안줌. 가수요가 많다는 것은 전세가율이 낮다는 의미. 투자금이 많이 듦.

 - 하지만 소액으로 가능한 시기가 온다면 무조건 1순위로 들어가야함.  

7. 종잣돈 마련방법

 1) 절약

 - 고정비 지출과 변동비 지출을 먼저 구분하고 구분한 것을 한번 더 필요비와 불필요비로 나누기

 - 불필요비 없애기

 - 그 돈으로 소비자산이 아닌 생산자산. 즉, 부동산에 돈을 지출하기. 지출의 대상만 바꾸는 것이다. 

 2) 자본재배치

 - 깔고 앉는 돈 최소화하기 

 - 자가, 전세를 월세나 전세대출로 전환하기

 - 하지만 자본 재배치는 투자 실력을 어느 정도 갖추고 실시해야함.

8. 워렌버핏의 2가지 투자원칙

 1) 잃지 않는다. 

 2) 첫번째 원칙을 지킨다. 

9. 잃지 않는 투자 : 저환수원리

 1) 저평가: 가치(입지) 대비 가격이 싼 상태. - 직장, 교통, 환경, 학군 고려.

 2) 발품을 통해 아는 지역을 늘려 단지를 비교 해야함.

 3) 기준: 서울이나 광역시의 구 5개 이상, 그외 지역 시 단위로 5개 이상

 4) 난 수성구, 천안시 2개다. 8개 더 만들자. 

 5) 전세가율: 하락장에선 수요자들은 매매가 아닌 전세를 선택. 거주는 해야하므로 전세수요는 늘어남. 특히 공급량이 많지 않다면 입지가 좋은 곳은 떨어진 매매가와 상관없이 전세가도 보합이거나 오히려 상승할 수 도 있음. 이렇게 높게 형성된 전세가는 매매가가 전세가로 내려가는 방어해주는 '하방지지선' 역할을 해줌. 만약 내려가도 전세가까지임. 즉, 내가 돈을 잃는 것은 내가 투자한 돈 매매-전세 만큼임. 전세가율이 높다면 잃지 않을 확률이 높음. 전세가율이 높은게 투자금이 적게 드는 이유도 있지만 잃지 않는 투자의 전제조건이 됨. 

9. 깡통전세: 매매가가 전세가보다 낮아지는 경우도 있는데

 - 빌라, 오피스텔 처럼 가격이 명확하지 않은 경우

 - 아파트는 수도권보다 인구나 세대수 규모가 작고 외부 유입이 활발하지 않아 공급량에 취약한 지방에서 간혹 생김.

 - 그래서 광역시, 중소도시에서도 입지 좋은 곳을 선택해야함. 

10. 용돈벌이투자: 단기 시세차익을 노려 사고팔기를 하는 경우. 

11. 인생을 바꾸는 투자: 매입한 부동산을 10년이상 보유

 - 불필요한 낭비 막음. : 거래 횟수가 취득세, 양도세, 복비, 법무사비 등을 아낌. 또한 수익이 날때마다 수익 전부를 다시 재투자 하기란 쉽지 않음. 대부분 기회를 놓쳐 소비자산을 쓰는 데 낭비함. 

 - 10년이상 보유시 상승장 한번은 맞이함.: 상승장 한번이 오는 상승은 어마무시함. 상승장 2년이 나머지 8년의 수익률을 압도함. 부동산은 시간에 투자하는 것.

12. 똘똘한 한채의 위험성

 - 하락장에선 똘똘한 한채가 역전세가 난다면 억단위로 남. 돈이 없는 일반적인 투자자에게 리스크가 큼.

13. 시스템 투자법: 다주택으로 가는 것.

 - 가격대가 낮은 것은 상대적으로 변동성이 덜함. 역전세가 나도 크지 않음. 리스크가 적음. 그리고 다주택이지만 갱신시기도 다 다르고 지역도 다 달라고 역전세 리스크 동시다발적으로 오는 경우는 없음.

 - (+알파) 다주택은 전세갱신시 전세금 상승분이 다음 투자의 종잣돈으로 쓰일 수 있다. 다단계처럼 계속 알을 까는 것.

 - 매년 저축 + 전세상승분 : 시간이 지날수록 기하급수적으로 주택수가 늘어남. 

 - 장기 보유시: 공급부족과 전세대란으로 전세가 폭등으로 전세상승분 만으로도 적지 않은 수익을 줌.

14. 유동성 확보: 역전세 리스크 관리를 위해.

 1) 매매시 마이너스 통장과 신용대출은 사용하면 안됨.

   - 마이너스 통장과 신용대출은 역전세를 대비한 유동성확보 측면에서 미리 개설 해놓고 가지고 있는 것임. 

   - 보험사의 신용대출 상품 중에도 제1금융권 은행의 마이너스 통장처럼, 한도를 설정하고 필요할 때 사용할 수 있는 것도 있음.

  - 대출 규제는 부동산 상황에 따라 수시로 바뀌므로 동원 가능한 현금을 수시로 파악하여 역전세에 대비해야함.

  2) 인근에 신규주택 입주 물량이 예정된 곳은 피하기: 전세 하락과 전세 놓기 힘듦.

  3) 임대사업자가 부활한다면 모두 임사로 등록할 것이 아니라 한두개 정도는 현금화가 되도록 남겨둬야 함.