[열중반 47기 얌냠 책을 3켜0조 굔굔이] 1주차 수강후기 : 투자는 '소비'가 아닌 '거래'이다!

열중반 1주차 <투자원칙에 따라 투자 물건 찾는 법> 밥잘사주는부자마눌님

<목차> 1. 현 시장 상황 / 2. 투자의 원칙 / 3. 투자의 프로세스 / 4. 성공한 진짜 비법(투자사례, 투자비법)

<part 1> 현 시장 상황

  - 6.27 대출 규제(6가지)

    - 주택구입 목적 주담대 6억원 한도 / 추가 주담대 금지

    - 주담대 받은 후 6개월 이내 전입

    - 주담대 최대 30년 축소

    - 전세대출 규제 (조건부 전세대출 금지) → 세안고, 주인전세

    - 생활안정자금 대출 최대 1억원 (다주택자 불가)

<part 2> 투자의 원칙 (저.환.수.원.리)

  1. 저평가

    - 절대적/상대적 저평가

    - 가치를 잘 알수록 / 비교대상이 많을수록

    - 신축(10년) / 준신축(10~25년) / 구축(25년)

  2. 환금성

    - 1번은 가치(입지+건물)

    - 층(저층,탑층 제외) / 단지수(200세대 이상) / 수요평형(20~30평대)

  3. 수익률

    - 저.환.원.리 로 투자하면 수익률은 확보됨

    - 투자금(가치대비) / 과거 수익성 검토

  4. 원금보전

    - 적정 전세가율(5-6-7-8)

    - 매매가 = 전세가(현재) + 갭(미래)

    - ‘갭’이 저평가일까? 고평가(거품)일까?

    - 확률적이지만, ‘전세가’는 ‘매매가’의 ‘하방 지지선’

  5. 리스크 관리

    - 공급 / 잔금 / 역전세

    - 3년내 공급 물량

    - 나의 대응 자금

    - 리스크를 점검하는 5Q

      1. 전세세팅/입주물량

      2. 잔금

      3. 역전세(3년간 입주물량)

      4. 역전세(-10% 유동성)

      5. 나의 대응 능력

<part 3> 투자의 프로세스

  - 정보수집(가치파악) / 투자기준(매물 선별) / 투자결정(매임물건 결정) / 매수결정(협상 후 매수)

  1. 정보수집

    - 임장/임보를 통한 ‘가치’ 파악

  2. 투자기준

    - 저.환.수.원.리 로 투자후보(매물) 선별

    - 물건에 대해 깊게 들어가자 (임차인/매도인 상황 등)

  3. 투자결정

    - 비교 할 앞마당을 3개 만들고, 투자물건을 결정

    - 절차: 앞마당 시세조사 → 투자금 범위 필터링 → 앞마당별 우선순위 리스트업 → 전체 우선순위 리스트업

              → 전임 → 매임 → 매물검토 → 거래협의

    - 10:5:4:3:1의 법칙

    - 거절 당하는 것에 익숙해지자!

    - 좋은 매물 ‘1개’만 잡으면 된다

    - 투자는 ‘소비’가 아닌 ‘거래’이다.

  4. 매수결정

    - 끈기 있게 마지막까지 협상

    - 근거제시 (왜냐하면~)

    - 대안마련

<part 4> 성공한 진짜 비법

    - 원칙 (저.환.수.원.리)

    - 물건 털기

    - 복기

    - 독.강.임.투.복

<나에게 특히 인상깊었던 점>

  - 투자는 ‘소비’가 아닌 ‘거래’ 이다.

    - 매도자와 세입자, 부사님과의 ‘대화’이다.

  - 어떠한 상황에서도 ‘원칙(저.환.수.원.리)을 잊지말자’

  - 결국은 독.강.임.투 이다.

<꼭 적용해보고 싶은 점>

  - 이번달은 부사님과 대화해보자.