[열중47기 독서로 인생 2막 열고 같이 3배 성장하조 민배] 1주차 독서후기 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라

25.09.10

책의 개요

책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아

1장 WHY 나는 왜 투자를 해야하는가?

(본 것)
P.29 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
P.32 통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다.
P.43 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다.
P.45 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다.
P.49 하지만 더이상 외면해서는 곤란하다. 준비해야한다. 뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할테니 말이다.
P.53 우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다(중략) 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.
P.55 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
P.60 가장 먼저 해야할 일은 자기점검이다.
P.63 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.
P.64 투자의 제1목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본 다면 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라 꼭 필요한 것이 된다.
(깨달은 것)
내가 필요한 최소한으로 필요한 은퇴자금은 36.2억원이다. 그것도 물가 상승률을 고려하지 않은 금액이다. 내가 은퇴할 때까지 이 금액을 만들어야만 나와 내 가족의 경제적 위험요인을 제거할 수 있다. 내 1차 목표는 노후자금 준비이며, 이것은 선택이 아닌 필수라는 것을 명심하자

(적용할 점)
1. 자기점검 - 나의 현재상황을 지속해서 점검하자 - 체크리스트 만들어 현재의 상황(재정, 부족한점 등)을 점검하는 시간을 만들자. ex) 분기 1회 점검하기
2. 목표를 명확하게 정하기 - 내가 월/분기/반기/올해 안에 이루고 싶은 목표를 명확하게 정하고 목실감에 써넣기
3.노후자금 계산하기 - 연초에 내가 필요한 노후자금을 계산해서 업데이트하기 - 그때의 상황에 맞게 계산해서 직접 써본다면 동기부여가 될 것

2장. DIRECTION 당신과 돈이 가야할 뱡향

(본 것)
P.72 우리가 가야할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.
P.75 지금 당신이 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당한다면 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야한다.
P77 10년 가까운 세월을 살아오면서 나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다.
P82 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자슨을 사는 데 써야한다.
P83 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
P88 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것뿐인데, 즉 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비 자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산자산)을 사기 시작한 것이다.
P93 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.
P.95 내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 정보대칭과 레버리지 때문이다.
P100 임차인으로부터 받은 전세금에는 따로 이자를 따로 지급해지 않아도 되는 반면, 은행에서 받는 대출엔 이자 비용이 발생한다는 사실이다.(중략) 눈덩이 효과라는 말을 들어본 적이 있지 않은가? 논덩이의 크기가 크면 클수록 한 번만 굴려도 더 많은 눈이 달라붙어 쉽게 더 큰 눈덩이가 된다는 의미이다.
P101 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입비용을 줄여 주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수 밖에 없다.

(깨달은 것)
나는 월급쟁이다. 시간을 노동으로 투입시켜 돈을 벌고 있다. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되기 위해서는 소비하는 방식을 바꿔 생산자산을 사모아야하고 그러기 위해서는 지출을 통제하여 생산자산을 살 수 있는 돈을 모아야한다. 내가 부동산 투자를 선택한 이유는 실물자산이라는 점, 레버리지가 가능하다는 점, 나의 노력으로 충분히 가능성이 보인다는 점 때문이다.

(적용할 점)
1. 지출을 반드시 통제한다.(목표 저축률 달성하기, 줄일 수 있는 것과 줄일수 없는 것을 파악해서 불필요한 지출 없애기)
2. 부동산 투자를 잘하기 위한 노력을 들인다(독서하기, 강의듣기, 앞마당 만들기, 투자물건 뽑고 시뮬레이션 돌려보기)
3. 레버리지를 적극 활용하되, 리스크 대비를 철저히 한다(잔금을 칠 수 있는가? 역전세에 대비해서 융통할 현금을 마련할 수 있는가?)

3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

(본 것)
P112 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
P114 입지는 어떻게 결정되는 걸까? 바로 위치에 의해 결정된다. 위치에 의해 가치가 결정되는 건 부동산은 움직일 수 없기 때문이다.
P119 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다.(중략) 한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 감만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다
P122 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐 하는 것이다. 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건이다.(중략)
나는 부동산 호재를 투자결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.(중략)
엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.
P125 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학수능시험이 있는 11월 초 부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다.
P130 그런데도 도대체 무엇이 저평가인지, 어떻게 이를 알 수 있는지 감조차 잡지 못하고 있었다. 저평가란 가치대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.(중략) 결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는데 가장 중요하다는 이야기가 된다.
P131 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성괄르 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.
P132 비교 대상이 많을 수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.(중략)
당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다. (중략)
당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다고 하는 이유다.
P136 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.
P140 첫 투자를 통해 돈을 벌었따면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다.
인간이 무언가를 배운다는 건 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까?
P143 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다해도 투자금이 많이 들어 가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.(중략) 따라서 나는 부동산의 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자를 하는 편이다. (중략)
좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다.(중략) 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.(중략) 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 말자.
P151 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.
P157 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
P159 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.
P161 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

(깨달은 것)
건물보다는 입지를 우선으로 보고 투자해야한다(입지는 위치에 의해 결정)
중개인과의 관계가 투자에 큰 영향을 미친다(관계를 잘 맺으려 노력)
저평가 여부는 잃지 않는 투자의 선결조건
호재는 투자 조건이 아닌 보너스 개념
첫 행운은 실력이 아니다. 무언갈 배운다는 건 시행착올르 반복하면서 살아숨쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정

(적용할 점)
연식보다는 땅의 가치를 우선적으로 생각하고 투자를 결정할 것
부사님과의 원만한 관계를 유지하려 노력할 것
저평가 여부가 가장 중요하다는 것을 명심할 것
아무리 좋은 호재라도 호재만 보고 투자하지 말 것

4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

(본 것)
P184 그런데 절약을 하려면 현재 가계에 들어오는 돈과 밖으로 나가는 돈의 흐름을 빠짐없이 정리하는 게 우선되어야 한다.
P185 가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애는 것이 첫 번째 과제였다.
P187 나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다.
P185 그 소비 대상이 기존의 소비 자산에서 생산 자산으로 바뀌었을 뿐이다
P205 시세차익형 투자를 시도할 경우 정말 돈을 잃지 않는 것이 중요하다. 아홉 번 성공해서 수익이 생기더라도 한 번 잃게 되면 누적 수익률 측면에서 엄청난 손해를 감수해야한다.(중략)
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다.
P215 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것들을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.
P221 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비래해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.
P228 여기서 알아야 할 것은 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다.
P243 내가 투자한 주택에 역전세가 발생할 경우 실제 어떤 일이 벌어질 수 있는지를 구체적으로 예상해 보는 것이 좋다.
P244 현금, 즉 유동성을 확보해야한다. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.(중략) 2년마다 꼬박꼬박 언제나 전세가가 오를 것이라고 확신해서는 안된다.

(깨달은 것)
지출을 관리하는 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다
지출 대상을 소비 자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는데 집중해야한다
막연히 오를 것에 돈을 넣는 것은 투기이다
부동산 투자는 결국 발로 하는 것이다
노후자금계산 -> 현금흐름파악 -> 종잣돈 마련 -> 보유자산크기키우기 -> 장기보유 -> 은퇴시점 전후 현금흐름화 또는 매도시세차익
역전세 리스크 대비
1. 처음부터 마통쓰지 않기
2. 전세가 하락 우려 적은 물건에 투자
3. 입주 물량 많은 곳은 신중히 접근
4. 마통/신용대출 현금확보
5. 현금화 가능 물건 1~2개 남겨놓기(매도 우선순위 정하기)

5장 HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

(본 것)
P253 당신이 가장 먼저 해야할 일은 자산만의 투자 기준을 마련하는 것이다.
P257 첫째 저평가된 상태인가? 둘째, 투자금이 적게 드는가? 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
P260 리스크를 감당할 수 있는지 두 번, 세 번 확인해야 한다.
P267 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다.
P295 따라서 매수를 결정하기 전에 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다
P308 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하라. (중략)
돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.

(깨달은 것)
내가 무조건 지켜야하는 나만의 투자기준을 만들어야 한다.
리스크 대비는 철저히 해야하므로 두세번 확인해도 과하지 않다
내가 문제를 대하는 태도가 가장 중요하다
한번의 돈을 벌기 위해서가 아니라 투자를 잘하려고 노력하다보면 부자가 되어 있을 것이다

(적용할 점)
나만의 투자기준을 적어놓고 계속 확인할 것
리스크를 대응 할 수 없다면 투자하지 않기(역전세 현금 유동성 확보, 잔금대비 등)
투자실력을 넓히기 위한 독강임투 꾸준히 노력하기

6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

(본 것)
P328 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다(중략) 인식의 전환이 변화의 가장 강력한 동기가 되기 때문이다.
P331 모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다.(중략) 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
P334 당신이 지금 그래 이거야!를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라
P341 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.
P346 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
P351 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.
P358 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다.

(깨달은 것)
불평불만을 하며 불가능한 일에 에너지를 낭비하지 말고 내가 할 수 있는 것에 집중하자
아는 것에서 멈춘다면 아무 소용없다. 반드시 실행에 옮기자
최고의 사람들과 함께하고 싶다면 먼저 내가 좋은 영향을 미치는 사람이 되어야 한다
좋은 투자자가 되기 위해선 시간을 들여야한다.
투자는 평생 해야할 일이니 조급하게 생각하지 말고 방해되는 요소가 있다면 반드시 해결하고 나가야한다

(적용할 것)
반드시 실행에 옮기자 - 올해안에 서울투자하기!
투자공부시간 확보 - 평일 4시간, 주말 8시간 확보
가정이나 회사에서 문제를 덮고 넘어가지말고 적극적으로 해결하고 넘어가기