[열중 47기 75조 츄린] 독서후기 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치케이코리아

3. 읽은 날짜: 2025년 9월 8일

4. 총점 (10점 만점): 9.99999999점

경제와 자본주의에 대한 이해를 바탕으로 투자의 필요성, 부동산 전세 레버리지 투자의 A to Z까지. 방대하고 깊이 있는 내용을 쉽고 크게 그려볼 수 있게 해주는 지침서다. 

과거와 달라진 시장에 다르게 적용해야 할 부분들이 있는 것 같은데 해답을 찾지 못해서 아쉽다. 시간이 그만큼 흐르면서 시장도 바뀌긴 했나보다. 지금 시장에 적용할 수 있는 답을 찾고싶다..ㅜㅜ

4회째이자 첫 매수 경험을 쌓고는 처음 읽는데, 이번에도 배움이 큰 감사한 책이다. 

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

• 우리는 자본주의에서 살고 있다. 자본주의의 룰을 알아야 생존할 수 있다.
• 자본주의에서 필히 이해해야 할 것은 인플레이션이다. 후행하지 않으려면 적어도 인플레이션에 올라타야 한다.
• 근로소득은 나의 시간을 돈으로 바꾼다. 그리고 언젠가 끊기는 날이 온다. 하지만, 급여가 인플레이션만큼 가치가 따라가지 못한다. 급여에 절대적으로 의존하여 받는 월급을 보유하고 있는 것만으로는 근로소득으로 노후 준비가 쉽지 않다.
• 자본주의에서 월급쟁이가 근로소득만 믿고 아무것도 하지 않는 것은 위험하다.
• 자본주의와 자본주의의 룰을 이해하고 할 수 있는 것을 해야 한다. 월급쟁이에게 투자는 선택이 아닌 필수다.

[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

• 우리는 우리의 시간을 쓰지 않고도 돈을 벌어야 한다. 내가 일하지 않아도 돈을 벌 수 있는 투자를 해야 한다.
• 돈을 현명하게 쓸 수 있어야 한다. 생산자산과 소비자산을 구분하고, 시간과 무관하게 돈을 벌 수 있는 생산자산을 사야 한다. 

• 레버리지를 활용할 수 있는 아파트 전세 투자의 힘은 엄청나다. 무이자 전세금은 막강한 레버리지다. 

   

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

• 건물보다는 입지다. 그 다음이 연식이다. 부동산 투자는 입지로 아파트를 판단하고, 관계를 통해 만든다.
• 부동산 투자에서 매수뿐 아니라 임대가 중요하다.
• 목표에 도달하려면 여러번 투자를 해야 한다. 경험이 많을수록 유리해진다. 경험하면 지혜가 내 안에 쌓인다.
• 성과를 내려면 ‘잃지 않는 투자’를 해야 한다. 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다. 저평가인지 알려면 가치를 알아야 한다. 가치를 알기 위해 직접 ‘부동’의 아파트를 찾아가야 한다. 부동산 투자는 발품이다.
• 아파트 투자는 저평가 아파트를 사서 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것이다. 시장 상황보다는 할 수 있는 것에 집중해야 한다. 

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

• 종자돈 모으는 것부터가 시작이다. 그리고 성장을 위한 투자에 소비해야 한다.
• 좋은 투자는 사는 순간부터 돈을 버는 것이고 핵심은 저평가다. 입지 > 가격.

• 인생을 바꾸는 투자를 하려면 장기적인 안목으로 자산을 쌓아가야 한다. 시간에 투자하는 것이다. 그러기 위해 팔지 않고 지킬 줄 알아야 한다.

   

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

• 사전조사 - 현장조사 - 협상 - 의사결정.
• 현장을 가야 한다. 부동산 투자는 발품이 매우 중요하다.
• 임대가 잘 나가는 ‘그 물건’ 을 찾아야 한다. 

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

• 돈 그릇을 키워야 부자가 될 수 있다. 돈은 실력에 담긴다.
• 인식을 하고 행해야 하다. 행동이 중요하다. 조급함을 버리고 돈을 버는 것이 아니라 좋은 투자자가 되기 위해 꾸준히 성장을 반복해야 한다. 꾸준함이 중요하다. 

• 최고의 옆으로 가야 한다. 성장할 수 있는 사람과 함께 해야 한다. 함께 하기 위해서는 먼저 나눌 줄 알아야 한다.

   

STEP3. 책에서 깨달은 것

• 부동산 투자는 인플레이션을 따르는 시간 투자다. 

  그동안 공부를 하면서도 아파트 그래프를 보다 보면 과거 대비 엄청난 매개가 상승을 만든 2021-2022년 시장이 이례적이라고 느껴졌다. 과연 미래에도 이렇게 상승을 할 수 있을까? 하는 생각에 마음 한 켠에 불안감이 있었고 불확실한 미래이기에 혹시나 잘못되는 것이 아닌가 두렵기도 했다. 마침 잠시 쉬는 지난 몇 개월 동안 찬찬히 돌아보며 투자에 대한 확신을 찾으려 하고 있었다. 무조건적 고집 또는 맹신이 아니라, 내가 정말 제대로 이해한 기반에 투자 실력을 쌓아가고 싶었다. 

  이번에 다시 읽으면서 지난 번에 스쳐 지나갔던 인플레이션의 개념이 보였다. 익숙한 개념이라 생각하여 넘겼지만 이번에 다시 읽어보니 이게 곧 답이었다. 근본적으로는 소비재이자 투자재인 아파트는 인플레이션의 영향을 받는다. 수익을 낼 수 있는 아파트를 고르느냐가 투자의 핵심이고 내가 투자자로서 집중해야 할 부분이다. 

   

• 선택에 중요한 것은 저평가와 발품이다. 

  아파트 투자는 시간에 투자를 하는 것이므로 시간을 보내야 한다. 다른 말로는 장기적 관점에서 등락을 견디고 버텨낼 수 있어야 한다. 견뎌내기 위해서는 가치가 있는 것을 싸게 사는 것 이 중요하다. 

  내가 선택한 투자에 확신을 가지고 시간을 견디기 위해서는 가치를 명확하게 알고 있어야 한다. 가치를 파악하기 위해서는 손품+발품 모두 필요하다. 특히 아파트는 ‘부동’ 자산이므로 내 몸뚱이가 가야 한다. 현장에 직접 가서 보고 느낀 가치에 가격을 입혀서 평가해야 한다. 그래야 현명한 투자 의사결정을 하고, 투자 이후에도 확신을 가지고 지킬 수 있다.

   

• 임대셋팅에 중요한 것을 알아야 한다.  전세 레버리지를 활용한 투자를 위해서는 임대 셋팅/ 관리도 중요하다. 나의 지난 경험은 아직 임대를 놓지 못해서 매수에만 더 치중됐었다. 싸게 사는 것에만 집중해왔는데 임대를 놓는 것에 대해서도 이해도를 높이고 미리 준비해야 한다. 

  임대 수요가 중요하게 보는 것이 무엇인지 파악해야 한다. 매수와 달리 임대는 동/층/향 보다는 집 안의 컨디션이 더 중요하다고 한다. 임대 측면에서 고려하면, 집안의 컨디션/ 조건, 싼 가격이 투자자에게는 우선순위 판단에 중요하겠다. 결국 임대 수요가 어디를 더 살고 싶어하는지, 왜 살고 싶어하는지 고민하면서 현장에서 답을 찾아가야 하는 것이 임장이다. 

   

• 절대적인 가격 수준이 높은 물건에 투자한다는 것. 가급적 절대적 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건에 투자한다고 하는데 이는 지금 시장에서 적용 여부를 떠나, 감당의 영역에서는 고민할 필요가 있어 보인다. 경험이 부족한 상태에서 더 좋은 것/비싼 것을 사서 얻는 장점도 있지만 그만큼 상대적으로 더 큰 덩이를 보유하고 운영해야 한다는 부담도 있다. 비쌀수록 매매가, 전세가 안정성은 떨어진다는 점. 여러 리스크도 덩이가 클수록 크다. 절대적 가격 수준이 낮은 투자로 경험을 쌓는 것이 투자자의 실력 향상에서는 더 큰 자산이 될 수도 있다. 

   

• 부자의 그릇을 키워야 한다. 그동안 공부를 해오면서 나는 과연 제대로 이해하고 행동했는가, 그릇을 키워오고 있었나 돌아봤다. 잘한점은 파란 열정으로 해오면서 코칭 받은대로 실행한 점이다. 하지만 아쉬움도 많다. 매수 과정에서 중간 중간 못챙긴 부분들이 있었고 조급함을 조금은 내려놓고 더 노력할 수 있지 않았나 싶기도 하다. 결국 배운대로 그대로 다 적용을 했는가? 에 대해서는 아쉬움이 있다.

  I) 부족했던 배경에는 매일 꾸준히 했냐가 핵심으로 보인다. 독서도 하고 강의도 듣고 했지만, 얼마나 꾸준히 연달아 했느냐로 본다면.. 부끄럽다. 길게 하기 위해 너무 스스로를 몰아붙이기 보다는 차근차근 해나가고 싶었다. 하지만 매일 해야 하는 부분들은 루틴화를 해놨어야 했다. 들쑥날쑥한 점을 개선해야겠다. 

  II) 관계 에서 늘 어딘가 부족함을 느낀다. 소장님들을 더 능숙하고 적극적으로 상대할 수 있도록 업그레이드 노력을 하지는 않은 듯하다. 조활동을 할 때도 어딘가 늘 미숙했던 점들이 있었다. 선의의 마음을 가지고는 있지만 행하지 못했고 조심스러운 부분들이 있었던 것 같다. 오히려 너무 어렵게 생각해서 그랬을 수도 있고 실력이 부족하다는 생각으로 회피한 부분도 있었나? 싶기도 하다. 또, 개인의 관계에서도 내가 바뀌어야 할 부분들을 생각하지 않으려 한 것 같다. 조금 더 적극적으로 관계를 챙겨야겠다. 

   

STEP4. 책에서 적용할 점

• 저평가 & 발품. 다음 임보/임장에 가치 판단에 더 집중해야겠다. 기계적으로 해왔던 것 같은데 나의 생각과 고민을 끌어올려봐야지. 조사 + 확인. 마무리를 잘해야 한다. 

  → 각 단계별 목적을 써두고 보면서 한 단계씩 넘어가기. 비교평가 복잡하게 생각하지 말고 가격과 가치에 집중해서 판단해보자. 

• 가격. 시세 흐름을 크게 확인하는 습관을 키워야겠다. 

  → 지역별 평균 매/전 시세 동향을 추적할 수 있도록 이번 달에 셋팅하기.

• 더 좋은 사람들과 함께하기 위해 내 실력을 키워야겠다. 

  → 9월에 앞으로의 임장/임보 계획 세우고 감 잡기. 부족했던 부분들 스스로 점검하고 개선 계획 세우기.

• 꾸준히..! 루틴 제대로 잡기

  → 매일 독서 출퇴근+ 틈독+ 매달 말에 다음달 독서 계획 세울 것. 생활 루틴 잡고 확보 가능한 시간 점검+ 내가 실천할 수 있는 루틴 찾기. 임보데이 정하기. 

   

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.138) 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다. 

(P.152) 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

(P.157) 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다.

(P.217) 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하기를 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다. 

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)

• 똘똘한 한 채 vs 다주택? 책에서는 다주택을 베이스로 설명하는데, 현 시장에서는 기준이 달라질 수도 있을 것 같다. 어떻게 계획하는 것이 좋을까.

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