열반스쿨 중급반 2주차 강의 후기 [열중 47기 Woody] (feat. 전세의 A to Z)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

열중 2주차 강의는 양파링 튜터님께서 진행을 해주셨고 전세에서 다룰 수 있는

거의 모든 케이스들과 세부 사항에 대해 알려주셨습니다.

또한 현재 규제 시장에서 다르게 봐야할 점들까지 비교해서 디테일하게 알려주셔서

아무것도 모를 때에는 두려웠던 규제가 막상 공부하고 배우니 대응의 영역이란걸 알게되고

더이상 무섭지 않은 거 같습니다.

전세의 A to Z

2주차 강의에서는 전세를 놓는 모든 케이스에 대해서 배우며

매수를 하고 끝나는게 아닌 이후에 전세까지 세팅해야한다는 관점으로 넓혀주셨습니다.

현재 전세시장 진단부터 전세를 빼는 방법, 계약서에 대한 세부사항, 실전 투자사례에 이르기까지

전세 세팅시에 궁금할만한 정말 모든 내용을 다뤄주셨다고해도 과언이 아니었습니다.

(1) 현재 전세 시장 상황

현재의 전세 시장은 대단지에서 조차 전세가 씨가 마르는 상황들을 보이고 있으며

앞으로의 공급 물량까지도 없는 상황입니다.

9.7 대책으로 공급 확대가 나오긴 했지만 26~30년에 착공을 추진한다는 말일뿐

준공이 아니기에 준공되는 시점까지는 전세가 부족할게 너무 명확한 상황입니다.

지역별로는 수도권과 공급이 적은 지방도시는 전세가 많이 오르는 동시에 매매가도 올랐으며

부산,광주 같이 공급이 정리가 되는 도시들은 매매가는 감소할지라도 전세가가 오르며

투자자에게 이상적인 상황이 보여지고 있습니다.

공급이 정리 안된 지방도시의 경우는 아직도 매매, 전세가 하락하는 현상을 보이고 있습니다.

수도권의 경우는 입주가 있는 일부 지역 정도 전세 매물이 증가하긴 하지만

주변 지역들 전체적으로 공급이 없어 생각보다 전세물량이 빠르게 소진 될 수 있는 상황으로 보이며

지방은 공급이 많은 지역과 공급이 해소된 지역이 극명한 차이를 보이며 공급이 없는 지역은

전세가가 오르며 심지어는 매매가조차 구축까지 전고를 회복한 지역도 있습니다.

그렇기에 지방은 매매 회복보다 전세 회복이 더 빠른 도시가 투자 기회를 줄 것으로 예상되고 있고

저도 그런 지역으로 지방 임장을 다녀야겠다고 생각이 들었습니다.

BM

지방은 전세 회복이 더 빠른 도시를 투자처로 보고 기회를 잡아야 한다.

(2) 현재 시장에서의 전세 세팅

전세 세팅의 유형은 크게 대표적으로 3가지와 특수한 경우 2가지가 있습니다.

첫번째는 일반적인 전세 세팅 방법으로 매매 잔금일 전 전세계약이 되고

매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우가 있습니다.

두번째는 매매 잔금일 전에 전세 계약은 완료됐지만

임차인의 이사 날짜가 매매 잔금일 이후일 경우로

매매 잔금을 전세계약금과 함께 내 돈으로 먼저 치뤄야 하는 상황이다.

대출 이자에 공실로 인한 관리비까지 내야하는 비용이 발생하는 상황입니다.

세번째는 매매 잔금 전에 임차인을 못 구한 경우이고

이는 전세 계약금 없이 쌩 내 돈으로 매매 잔금을 치뤄야 하며

그에 따른 이자 및 공실 비용이 발생하게 됩니다.

네번째는 매도자가 주인전세로 살아주는 경우이고

다섯번째는 기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는 전세낀 물건이 있습니다.

현재 규제로 인해 조건부 전세대출이 제한되어

소유권 이전되는 조건의 전세대출과 임차인에게 받은 전세대출금으로

매도자의 주담대를 상환하는게 제한되었습니다.

결론적으로 현재 시장에서 가능한 전세 세팅 방법은 아래와 같습니다.

대출을 받지 않고 현금으로 전세를 들어오시는 경우

세낀 물건 또는 주인 전세 물건

매도자가 전세계약 후 승계하는 조건

잔금을 치고나서 전세를 세팅하는 방법

이때 각각의 경우에 주의할 점들이 있는데

현금 전세의 경우는 기존 전세가보다 현금으로 들어오시는 만큼 전세가를 낮춰줘야 하는 경우가 있으며

세낀 물건은 전세자금대출 보증기관에서 소유권 변경이 3개월 유지되는걸 확인하기에

잔금으로부터 만기가 3개월 이상 남아있는 물건을 보는게 좋습니다.

주인전세 물건은 다음 임차인 세팅시 문제가 없도록 잔금일 기준 주인 전세 만기기간을 3개월 이상 가져가는게 좋고

혹시나 근저당이 있는 경우 이를 전세자금 대출로 상환할 수 없어 미리 말소할 수 있는지 확인하는게 중요합니다.

매도자 전세계약 후 승계하는 경우는 두가지 케이스가 있는데

아예 전세계약을 끝낸 상태에서 세낀 매물 사듯이 하는 방법이 있고

매매 가계약 본계약을 전세계약 이전에 하는 방법이 있는데

후자의 경우 근저당권 말소하면서 전세대출이 안되는 은행이 있어 그에 대한 확인이 필요하고

대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 것 또한 은행마다 달라 그 기간에 따라 잔금 기간을

다르게 가져가야합니다.

마지막으로 잔금치고나서 전세를 세팅하는 방법은 이사 전까지 수리가 가능한 장점이 있으나

잔금 이후 집주인 3개월 유지되는거 관련해서 공실로 인한 비용과 중도상환수수료등이 들어가겠구나를

인지해야합니다.

또한, 주담대를 받을 경우 수도권은 전입 의무가 있으나 현재 실거주 기간을 확인하진 않고 있어

투자가 가능하며 이는 언제 바뀔지 몰라 대출 받는 시점에 한번 더 체크가 필요합니다.

BM

규제에 대한 대응 방안을 알고 대응하면 그건 기회가 된다.

(3) 1등 전세물건 만들기

먼저, 적정한 전세가격을 설정하는 방법으로 단생공!을 알려주셨습니다.

단지에서의 평형별 가격 비교로 호가와 실거래가를 통해 어느 정도 가격대가

현실적인지 체크해볼 수 있고

생활권내에 단지들과 비교를 통해 역시나 호가와 실거래가를 보고

선호도별로 해당 단지는 이정도 가격을 가져야한다는 가격 범주를 체크해볼 수 있습니다.

마지막으로 공급물량을 통해 내가 생각하는 가격 범주를

주변에 신축 단지들과의 전세가 비교를 통해 점검을 해보고

경쟁력이 어느정도 될 지 해당 공급이 영향을 미칠지를 가늠해봅니다.

그리고나서 전임을 통해 보수적인 가격으로 설정할지 공격적인 가격으로 설정할지를 결정하게됩니다.

요즘 시장이 어려우면 보수적으로 가야 하고 내놓으면 나가는 시장이면

공격적으로 전세금을 높게 설정해도 된다고 판단하면 됩니다.

임대 기간을 설정하는 방법으로는 공수포!를 알려주셨습니다.

공급물량을 통해 내가 당장 전세를 맞출 시기에 공급과 2년 뒤 만기시점에 마주칠 공급을

보고 리스크를 판단해야합니다.

이때 공급이 너무 많다고 생각이 들면 매수 자체를 고려해보거나

임대 만기기간을 늘려서 리스크를 피해가는 식으로 대응할 수 있습니다.

그리고 수요가 많은 시기로 임대 기간을 설정하려 노력해야합니다.

학군지의 30평대 이상인 경우는 겨울방학때 학기가 시작하는 때에 아이를

이사시키는걸 원할것이고 수능시즌에는 옮기려는 수요가 극히 적습니다.

10,20평대의 경우는 30평대와 달리 대체로 고른 수요를 보여줍니다.

계절적으로 여름철, 명절, 겨울 등은 비수기로 이때도 피해갈 수 있으면 좋습니다.

포트폴리오의 경우는 주택수가 늘어날수록 재계약 하는 시기가 겹치게 되는데

이런 시기를 분산하고자 하는 것입니다.

사실 임차인이 갑자기 나가거나 하게 되는 상황들이 발생할거라

마음처럼 되지는 않을거 같긴하지만 그래도 최대한 리스크를 줄이는 방향으로 가야하는건 맞는거 같습니다.

법인 임차인에 대해서도 설명해주셨는데

몰라서 두려운거지 알면 생각보다 별거 아니라는걸 강조해주셨습니다.

법인의 장점은 회사에서 복지 차원에서 좋은걸 해주려해서 전세가가 높으며

임대차 3법이 적용이 안되어 2년마다 재계약을 하는 점이 있습니다.

단점은 전세권 설정과 기숙사 비슷하게 사용하다보니 관리의 문제가 있을 수 있습니다.

이런 단점들은 계약 만료시 전세권을 해지해달라는 것과

원상회복 반환 의무를 특약에 넣음으로서 상쇄시킬 수 있습니다.

 BM

적정 전세가 설정 단.생.공!!!

마지막에 전임을 통해 분위기 파악하여 전세가 얼마로 할지 최종 결정!

(4) 계약단계

계약을 하는 단계에서 등기부등본 상에

소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지 등을 확인해야합니다.

채권최고액이 있을 경우에는 주담대 상환 조건으로 전세대출이 제한되기에

집주인이 잔금 전 미리 상환 가능한지를 현재시장에 확인하는게 중요합니다.

매매나 전세 계약서를 작성시에는 잔금일, 돈 등 복붙으로 이상하게 들어가는 경우가 있기에

반드시 체크를 잘 해야하며 특약의 경우는 해석시 다른 의미가 되지 않도록 주의해야 합니다.

그 밖에 수리 해달라는 물건들은 임차인 분께서 편하게 고치시고 견적서를 보내달라 한 뒤

돈만 이체해주는 방식으로 하면 좋다고 말씀해주시고

에어컨, 벽걸이 TV, 식세기 설치 등을 여쭤볼 때 나도 이거 없이 살 수 있을까?를 생각해보고

에어컨 같은 경우는 있어야하니 나중에 잘 막아주고 가주세요라고 하고

벽걸이 TV의 경우 벽지 쪽에 달아주시고 나중에 도배를 다시 해달라는 식으로 말씀드리면서

하시는 방향을 해드리라는 꿀팁들도 알려주셨습니다.

그리고 질권설정등 임대보증금 반환을 임차인에게 반환하는 것이 아닌 경우

까먹을 수 있으니 전세입자 이름 저장시에 써놓는 것이 좋습니다.

추가로 법률적인 고민들이 있을때는 대한법률구조공단과 법률상담 플랫폼을 이용해

문의하는 방법까지 알려주셨습니다.

BM

수리 및 설치 연락이 세입자에게 오면 나에게도 필요하겠다 생각이 들면 허락해주기

전세입자 이름 옆에 전세금 반환 어디에 해야하는지 적어두기

법률 고민은 대한법률구조공단 or 로톡 같은 법률 상담 플랫폼 이용하기

마지막으로 몰입에서 인상 깊으셨던 구절을 말씀해주시며

내가 끌려가는 사람이 될 것이냐 끌고가는 사람이 될 것이냐라는 말씀을 해주셨고

이왕이면 끌고 가는 사람이 되보자라는 생각이 저 또한 강하게 들었습니다.

추가적으로 책을 읽는 양파링 튜터님만의 방식을 알려주셨고

목차를 통해 뭘 얻어가고 싶은지 목적을 정하고

책을 읽어나가며 내가 드는 생각들을 적어놓는 방법을 알려주셨습니다.

그리고 이 책을 읽고 밑줄을 긋고 밑줄 그은 부분만 읽으면서 형광펜을 칠하고

그중에서 또 읽으며 동그라미를 치고 책에서 뭘 남길지 계속해서 줄여나가며

선별하고 마지막에 남은 부분에 포스트잇을 붙여놓으신다고 하셨습니다.

뭔가 하나에 집중하시려 점점 줄여나가는 원씽의 가치가 양파링 튜터님의

독서 방법에도 녹아있지 않나 하는 생각이 들었습니다.

저도 책에서 알게된 또는 내 삶에 적용해볼 단 한가지를 뽑을 수 있도록 노력해봐야겠습니다.