*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
광교중흥S클래스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수원시 영통구 종사자수 168,344명
2. 교통
강남 48분 / 여의도 1시간 3분 / 시청 1시간 4분
3.학군
수원다산중 92%, 연무중 93%
4. 환경
갤러리아 백화점, 롯데몰, 롯데마트 광교점, 아주대학교병원, 경기도청
5. 공급
영통구 : 영통자이센트럴파크 580세대
수원시 : 5,328세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 광교중흥S클래스 35평 현재 매매 16.3억, 전세 7.8억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 11월 매매 18억 전세 9.7억
5년 내 저점 매입시 : 2020년 4월 매매 11.5억 전세 6.2억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 정확한 비교평가를 해봐야 겠지만, 적절한 평가를 받는 가격인것 같다. 저평가는 아님
2) 환금성 : 2000세대 이상의 대단지 이며, 광교대장 아파트 이므로 환금성은 매우 좋음
3) 수익률 : 고점대비 내려오긴 했지만 고점때도 거래가 1건 활발하진 않음. 저점 매수시 수익률 91%
4) 원금보존 : 최악의 손실시 8.5억 / 전세가 오를 아파트 임 / 앞으로 경기도청 마무리되면 수요가 많고, 광교에 공급물량이 적어 입지 독점성은 높음 / 원금보존 확률 높음
5) 리스크 대비: 높은 갭, 입주물량 적음, 입지독점성 있음, 전세보증금의 10% 7800만원 정도의 현금 보유 필요.
나의 투자 결론(매수 여부): 환금성, 수익률, 원금보존 및 리스크는 없어 보이는 물건임 매우 좋은 물건이나 확실히 저평가 된 가격은 아닌 것 같다. 현재 대비 10% 하락시 저평가 될 것같다. 투자금도 8.5억으로 투자금에 대한 기대비용이 매우 높다. 현재 가격에서 10%이상 하락 및 투자금이 여유가 있다면 5년 후 큰 시세차익을 기대 할 수 있을 것 같다.
그러나 현재 저평가 되지 않았고, 투자금이 없으므로 이 물건은 투자 할 수 없다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저평가 부분이 가장 어려웠습니다. 다른 단지 및 근처 단지들과 비교평가를 해야하는지? 아니면 다른 지역의 비슷한 단지와 비교를 해야하는지? 그 비슷한 단지는 어떻게 선정해야하는지를 모르겠습니다. 그래도 이렇게 쭉 보고서를 작성 하면서 아! 이 물건에대해 알 수 있었고 왜 내가 투자를 해야 하는지 말아야하는지를 얼추 느낄 수 있었습니다. 좀더 디테일하고 정량적 분석을 배우면 더 명확하게 투자판단을 할 수 있을 것 같습니다. 아직 앞마당도 없고, 임장을 어떻게 해야하는지도 모르지만 차근차근 과제를 수행 해보면서 발전 하는 것을 느낄 수 있는 소중한 과제였습니다. 물론 정확한 보고서는 아니지만, 아~ 이런식으로 보고서를 작성해서 투자판단을 할 수 있구나! 를 느낄 수 있었습니다. 감사합니다.
