[4랑하는 조원들과 7하게 독서 13(일삼)조 창의적인노래] 시장 상황에 맞게 유연하게 결정/알고 미리 대응할 수 있는 감당할 수 있는 물건을 선택하자.

25.09.12

직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반

매수 후 전세를 맞출 것 까지 생각하고 최선의 투자를 결정하는 것이 중요하다.
투자 후 어떤 과정이 펼쳐질지를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것이 중요.
세낀 물건은 임대인의 지위를 그대로 승계 = 이전 임대인과 임차인의 약속을 그대로 지켜야 함
주전 근저당 있을 경우 말소 가능여부 확인 필
세낀 물건 투자시 매도자 근저당권 말소하면서 전세대출 안 되는 금융기관 여부 확인
전세대출 이후 소유권 변경 여부 확인하는 은행인지 확인
적정 전세가 설정하는 법
A. 단지(단지내 평형별 전세가 확인)
B. 생활권내 비슷한 단지 전세가 확인
C. 공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인
임대기간 설정시 봐야 하는 것.
A. 공급 : 공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인 영향권 범위 가늠(전세 뺄 때, 임차인 만기때 리스크 고려)
B. 수요: 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는게 중요
C. 포트폴리오 : 보유 주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요
재계약 한번에 몰릴 경우 리스크 관리 힘들어질 수 있음.
법인임차인 : 직장 사택 구하는 경우 많음. 기숙사처럼 사용.
장단점을 알고, 악용할 수 있으므로 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 후 특약대비
임차인을 고를 수 있을 때, 없을 때 투자자는 시장 판단이 빨라야 한다.
시기에 가장 적합한 선택을 하고(기회비용 계산) 본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요
법인이라 안되는 게 아닌 어떤 특약으로 보완할 지 정리하여 대비
매매 계약 시 특약사항
매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조
근저당은 잔금 전 전부 상환하여 말소
매도자와 매수자 합의시, 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있음
임대기간만료일 = 휴일이 아닌 평일 확인 필(은행)
전세 계약 시 집 보여주기 적극 협조 특약 작성 필
투자에 대한 책임은 스스로의 몫
부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간 = 비용
임대 리스크 줄이는 법
A. 시기에 적합한 물건을 선택할 것.(공급)
B. 욕심 VS 기회비용
D. 분산투자로 역전세 리스크 방어
E. 모든 지역 가기.
스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황 에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음
F. 싸게 사는게 중요★
G. 장기보유하며 안정적으로 운영하기 위해선 적정 상승률을 유지하는 것이 안전

전세 레버리지 투자자에겐 필수 강의라고 생각한다.
열중 강의 너무 좋다.
그동안 어려워서 회피했던 것을 차근차근 알려주셔서 너무 좋았다.
처음 듣는게 많아서 아직 완벽하게 이해하진 못했지만 다시 한번 듣고 정리해야겠다.
매수 전 등기부등본 확인 필(근저당 말소 확인)
전세금 셋팅시 단지, 생활권, 공급되는 단지들 가격 확인 후 적정가격 산정
임대기간 설정시 공급, 수요, 포트폴리오 확인
계약시 매도자, 세입자 계약시 집 보여주기 협조 특약 필
법인계약시 전세권 해지(등기부등본 삭제) 확인
시간 = 비용