[열기반_88기44조 이루리다옴] 부동산 투자는 이런자세와 이런매물에 하자.

2주차 강의. 총평_부동산 투자는 이런자세와 이런매물에 하자.

627 & 907 정책!

근데 부동산 투자를 해도 되나요?

627대출 규제, 907부동산 공급확대.

이 두 정책과 인구가 점차 감소하고 우리나라는 일본을 따라가기 때문에 이제는 부동산으로 돈을 버는 것은 힘들다라는 이야기들을 주변에서도 그렇고 이야기를 듣게 됩니다.

하지만, 그건 너바나님이 이야기하는 그 분들은 부동산을 많이 매매 해본 사람이 아닙니다. 

사실, 그렇게 이야기 하시는분들은 지금집에 만족하시고 평생 거주를 생각하시거나 자산소득을 늘리고 싶다는 마음보다는 근로소득과 연금소득으로 미래를 계획하시는 분들이 대부분이었어요.

즉, 저는 이번 강의를 들으면서 이번처럼 정책이 나오더라도 부동산 투자를 저보다 앞서서 투자한 선배들의 경험담과 지식을 배우고 그들이 가는 길을 배우는게 맞는거구나라고 생각이 들었어요.

그러면, 

지금 부동산 투자를 해도 되나요?

그 동안의 결과물들을 보면, 

“부동산 → 앞으로 오른다” 생각을 가지게 되었습니다.

Why? 

• 급여상승보단 물가상승이 더 빠름.
• 아파트 건설원가를 구성하는것 중 떨어질 요소는 없음.
• 우리 나라는 수출 국가로 통화량 유입이 많다. 유입된 통화를 자산에 넣기 위해선 근로소득으로는 부족함.
• 전세가가 꾸준히 상승함.

• 수요 & 공급 : 내년 부터 입주물량 줄어듬.

   

그 동안의 가격변화나 규제속에서 부동산의 가격변화나 부동산 가격과 관련된 요소들을 미래를 보면 부동산가격은 앞으로 오르기 때문에 투자를 하는것을 걱정할 필요는 없죠.

투자해도 된다.

그럼 이제 어떻게 해야될까?

“투자원칙”을 세워 

투자를 시작하자!!

1주차 수업시간 때 계속 이야기 하던 “저환수원리” 사실, 1주차 때 너무 궁금했던 단어였죠. 

이번시간에 저환수원리에 대해 속 시원하게 배울 수 있었고 저환수원리는 제 머릿속에 박혔고 이걸 이제 제 것으로 만들어야겠죠.

• 저.평가 : 같은 가격(비슷한가격) 중 더 저렴한가격 매매하기.
• 환.금성 : 부동산은 원래 환금성이 낮은 투자대상. 하지만 그 중 아파트가 가장 환금성이 좋다. 즉, 환금성이 가장 좋은 대상에 접근하여 부동산에서 가장 무서운 매도가 안되는것을 피하라.
• 수.익률 : 매매 시 수익률 미리! 반드시!! 계산해라. 우리가 원하는것은 돈이 스스로 일하게 하는 것이다. 그러니 무엇을 투자하는것이 중요한게 아니라 내 실력(10년 동안 평균수익률)이 중요하다.
• 원.금보전 : 매매 시 최악의 손실 계산해라. 적정전세가율 이상의 부동산을 매매해라.
• 리.스크 관리 : 매매 시 최악이 뭐지? 적정전세가율 & 입지독정성, 입주물량(수요&공급)을 잘 파악하고 최악을 대비해 현금(마통)을 활용할 수 있도록 대비하자.

즉, 부동산 중 환금성이 좋은 매물을 찾아 비슷한 가격 중 더 저렴한 것을 매매하는데 매매시 수익률과 전세가율, 그리고 무엇보다 최악의 상황을 모두 고려하여 내가 사는 매물을 잘 알고 확실하고 확신이 들면 매매해야 되는거죠.

후기 작성하면서 또 한번 더 느껴지네요.

이번 ‘저환수원리’를 배우고 나의 과거를 회상했죠. 이 수업을 듣기 전 매매했던 매물들의 수익들을 뒤돌아 보며 저는 열심히 알아보고 투자를 했다고 생각했었고 나는 부동산 매매는 운이 없구나 생각했습니다.

사실 운도 노력하는 사람에게 오는데 저는 저만의 투자원칙이 없다보니 ‘탐욕과 조급함으로 내가 매매할 물건을 더 깊이 알아보지 않고 최악을 준비하지 않았던 저의 무지함이었구나’라는걸 깨닫게 되었습니다.

이번 강의를 계기로 투자원칙(저환수원리)을 제 머릿속에 넣었으니 이제 제 것으로 만들께요.

투자원칙을 세웠어?

 

그럼, 미래는 내가 어떻게 할 수 없지만,

미래에 어떻게 대응 할지는 내가 할 수 있으니

너의 상황에 맞게 어떤 투자를 할건지 생각해보자.

너의 부동산 투자성향은 어떻니?

그래서 어떤 투자 상품?

2주차 강의는 전반적으로 투자를 할려면 투자에 임하는 자세와 투자를 하는 미래를 어떻게 보고 어떻게 투자를 접근하는지에 대해 알려주는 강의였어요. 

투자 결정시 어떠한 방법으로 투자를 해야되는지도 중요하단걸 알았어요. 사실 투자에는 ‘투기(1단계), 갭투자(2단계), 우량주투자(3단계), 가치투자(4단계)’가 있어요. 근데 이러한 투자의 방향은 시간이 지나면서 변할 수 있죠. 

하지만, 결과만 중요하고 투자 리스크와 감정에 따라 타인에게 의존하는 1단계 투기는 올바르지 못한 투자방법이죠. 

이 중 3단계 우량주투자 & 4단계 가치투자에 대해 이야기를 해주셨는데 가치투자 경우 담배꽁초투자와 성장가치투자로 나뉘는데 담배꽁초투자 경우는 저평가 된 초저렴한 매물을 발굴하는 투자방식으로 쉽게말해 길가에 버려진 담배꽁초를 생각해서 아무도 줍지 않는 버려진 담배꽁초를 주워서 남은 담배꽁초를 피는거죠. 이러한 매물을 매매한 경우 매도 타이밍을 잘 잡고 매수를 해야하는점 기억해야 해요. 그리고 가치투자 중 나머지 성장가치 투자는 타이밍이 중요하죠.

너바나님의 강의를 들으면서 느꼈습니다.

주식도 사람들이 투자성향을 분석 후 자신에 투자성향에 맞게끔 투자상품을 정하는데 부동산 역시 나의 자산상황과 투자가치관을 잘 분석해 나의 부동산 투자성향에 맞게끔 투자방법을 정하여 투자매물을 선정하는것도 중요하구나를 느꼈습니다. 

2주차 강의를 정리하면,

어떤 파도가 올 지 아무도 알 수 없습니다.

하지만 헤엄치는 능력을 갖추는건 우리가 할 수 있죠.

헤엄치는 능력을 잘 갖추어 어떤 파도가 와도 잘 헤쳐나가는걸 길러봐야겠어요.