[열기반 88기 4자마자8억떡상 BABA2] 2강 후기입니다.

열반스쿨 기초반 2강 후기입니다.

첫번째강의.

- 실현가능한 목표 설정.
- 나보다 뛰어난 사람 곁에 두고 따라하기.
- 선택과 집중 : 덜 중요한 거 포기하기
- 노후를 위한 필요자금 계획
- 전세제도가 사라지기 전에 시스템 구축해 보기.
- 성과 = 실력 x 열정(주당 몇시간)
- 실력 = 재능 x 노력(누적시간) : 1만 시간의 법칙(부가가치가 있는 분야)
- Comfort Zone에서 Growth Zone으로 가기 위한 Fear Zone, Learning Zone 극복하기.
- 목실감의 중요성.

원하는 바는 많으나 실현 가능한 것으로 목표를 수정해야 될 것 같고 뛰어난 사람들을 곁에 두라고 했는데,
주변에 부동산에 관심이 있는 사람들이 없는 거 같아서 혼자서 고민을 해야 한다는 것이 걱정이 되네요.
비슷한 사람들끼리 편안하게 지낼 수 있지만, 발전하기 위해서는 나보다 뛰어난 사람들을 찾아봐야 될 것 같습니다.
목실감등을 통해서 하루하루 나의 기록들을 남겨보면서 꾸준히 노력을 해봐야 될 것 같습니다.

두번째 강의.

- 부동산 투자의 장기적인 관점
  물가(가 오르면), 통화량(이 늘어나면), 경기(가 좋아지면), 수요(입지)(가 좋으면), 입지독점성(이 있으면) : 부동산 가격이 오른다.
- 급여 상승보다 물가 상승이 더 빠르다.
- 통화량이 늘면 물가가 올라 간다.
- 아파트 건설 원가 = 재료비 + 노무비 + 경비(식비등) + 토지(땅은 제한되어 있다.)
- 전세금 안전마진 = 매매가 / 60%
- 물가가 오른다 --> 전세가격 오른다.
- 공급(입주물량)에 따라 전세가가 오르고 내린다.
- 투기꾼 vs 투자자
- 투자자
  투자 대상을 알고 원칙에 따라, 투자는 Self, 과정과 결과 모두 중요(실력 = 돈), 투자의 리스크와 성과를 알고 투자.

- 투자 원칙(저환수원리).
  1. 저평가 여부(가치 > 가격)
  2. 환금성.
  3. 수익률 : 수익금 / 투자금(매매가-전세가)
     72의 법칙 : 72 / 수익률 = 원금이 2재가 되는 시간
     투자 1년차 : 잃지 않는 것이 중요
  4. 원금 보존
     전고점 대비 15% 빠진 것은 원금 보전이 된다고 본다.
  5. Risk 관리.
     리스크 헷지.
     적은 갭X(점세금 욕심X)
     입주물량(3년내), 입지독점성.
     무리한 전세가X, 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10%보유.
     모든다(운), 고정적인 수입(급여)

투자의 원칙인 저환수원리를 알 수 있었습니다.
저환수원리를 이용하여 투자의 리스크를 줄일 수 있다는 말씀.
이제 동안 나는 가용 비용, 위치, 그리고 내가 선호하는 지역만을 고려했을 뿐 저렇게 체계적인 고려를 해보지 않은 것 같다.
사람들의 시선이 집중되는 아파트가 중점 고려 대상이었고 투자의 개념으로 접근을 하지 못한 거 같다.
성공한 투자자가 되기 위해서는 원칙을 가지고 제대로 평가를 하여야 될 것 같습니다.

세번째 강의.

너바나님의 부동산 전망
- 미래를 아는 사람은 없다.(전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비)
- 시장전망을 하는 건 불가능
  => 어떤 파도가 올지 모르지만, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 건 우리가 할 수 있다.
- 과거 정부별 부동산 정책 비교.
- 투자 vs 실거주 vs 전세 : 아무런 리스크를 지려고 하지 않는 게 최악의 리스크이다.
- 대응 방안
  앞으로 내집 마련의 기회가 점점 사라집니다.
  월세로 살건인지, 내집마련 막차르 탈지 결정.(부동산 = 필수재)
  투자자가 아니면 1주택이 유리(세금)
  다주택 전략을 잡아가는 분은 세금 부분 대응이 필요(구체적 계산)
  지금은 부동산 매수 기회가 맞다.
  서울, 광역시 안에 가장 저평가된 부동산을 사세요.(파도이론)
- 시세차익 부동산 
  가치 = 토지가 + 건물가 : 시간이 흐를수록 토지가를 올라가고 건물가는 내려간다. => 토지를 봐야한다.
  월세 수입만 보면 안됌.
- 시세차익 부동산 투자자의 단계.
  1. 투기 (묻지마 투자)
  2. 갭투자 : 수익률 보다 중한 건 환금성.
  3. 우량주 투자(똘똘한 한채)
  4. 가치투자(담배꽁초투자) : 매도 타이밍을 잘 잡아야 한다.
  5. 가치투자(성장가치투자)
- 가치투자를 한다는 것(싸게 산다는 것) : 싼 구간을 알고 사야한다. 향후 가치가 올라 간다는 확신이 필요.

그 동안 전문가라는 분들의 전망에만 의존했었는데, 미래를 아는 사람은 없다 라는 문장으로 모든 게 이해가 되었습니다.
과거 정책을 통하여 이번 정부에서는 어떻게 진행 될지 예상을 해보고 점점 더 투자의 기회가 줄어들고 있다는 사실에 많은 생각을 했던 강의입니다.
시세 차익 부동산을 볼 때 월세가 아니 토지의 가치를 봐야 한다는 말씀이 방향성을 명확히 해주내요.
시세차익 부동산 투자자의 단계를 보면서 나는 어떤 단계를 원하는지 고민을 해보았는데, 그 동안은 묻지 마 투자에 가까웠고 이제는 가치 투자를 할 수 있도록 많은 노력을 해야겠다는 생각이 들었습니다.

네번째 강의.
- 싸게 사는게 중요, 리스크 관리 중요, 10억 달성하려면 하락자에서 인내.
- 누군가는 주저할 때
- 누군가는 도전한다.
- Not 완벽주의
- But 완료주의

투자하는 직장인 : 똘똘한 한채, 일시적 1가구 2주택 적극 활용
직장인 투자자 : 비조정지역, 40억 이하(명의분산), 충분히 싸다면 취득세 내세요(전고점기준)
- 부자는 세금이라는 대가를 반드시 치러야 한다.
내 월급으로 저평가된 부동산을 한채 씩 늘여가는 것은 결국 돈이 일하게 하는 것이다.

돈이 일을 하게 하는 것이 최종 목표인데, 아직도 시작을 못한 거 같아서 답답함이 있다.
Not 완벽주의 But 완료주의. 뭐라도 시작을 하고 완료를 해야 그 다음 단계가 발전할 수 있는데, 아직은 공부가 덜 되어 있는거 같다. 많은 노력으로 내공을 쌓아서 완료주의로 가야겠다는 생각이 들었습니다.