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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
이번 강의에서는 부동산 가격에 영향을 주는 요인들을 배웠다.
물가, 경기, 수요 등이 대표적인데 그중에서도 수요가 핵심이다.
수요를 결정하는 요소는 직주근접, 통화량(=금리와 직결 → 금리가 오르면 통화량 감소), 교통 접근성, 강남과의 거리, 환경, 교육 등이 있다.
또한 입지 독점성이 중요하다. 수요는 많은데 공급이 제한적이라면 입지 독점성이 높다고 할 수 있다.
결론적으로 부동산은 장기적으로 계속 오른다.
그 이유는 내 근로소득의 상승률보다 자본소득의 상승률이 훨씬 크기 때문이다.
따라서 가만히 있다가는 ‘벼락거지’가 될 수 있다.
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1. 투자와 투기의 차이
투기는 단순히 오르길 바라는 행위지만, 투자는 명확한 기준과 원칙이 필요하다.
편익과 비용을 정확히 계산하고, 부자들처럼 행동해야 한다.
즉, 막연한 기대가 아니라 확실한 기준으로 움직여야 한다.
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2. 부동산 투자 원칙
1. 가치 평가
같은 가격이라면 더 좋은 가치를, 같은 가치라면 더 낮은 가격을 선택한다.
즉, 저평가된 물건을 찾아야 한다.
2. 환금성
언제든 현금화가 쉬워야 한다.
결국 아파트가 가장 좋으며, 빌라부터는 애초에 검토할 필요가 없다.
3. 수익률 계산
수익률 = (수익금 ÷ 투자금)
투자금 = 매매가 – 전세가
72의 법칙 : 72 ÷ 수익률(%) = 원금이 2배가 되는 시간
예) 수익률 10%라면 72 ÷ 10 = 7.2년 → 약 7년 2개월 만에 원금이 2배
4. 용적률
용적률 = (건물 연면적 ÷ 대지면적) × 100
쉽게 말해, 땅 위에 건물을 얼마나 빽빽하게 올렸는지를 보여주는 비율
용적률이 200% 미만인 곳을 찾아야 한다 (추가 개발 여지가 크다)
5. 원금 보전
무조건 원금을 지켜야 한다.
원금이 보전되지 않을 상황에서는 절대 매도하지 않는다.
전고점 대비 15% 빠진 물건은 반등 가능성이 높다.
6. 리스크 관리
갭(=매매가와 전세가 차이)은 적을수록 좋다.
단, 전세금에 과도한 욕심을 부리면 안 된다.
입주 물량(3년 이내)과 입지 독점성을 반드시 확인해야 한다.
원금을 절대 잃지 않는 것이 핵심이다.
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3. “싸게 사서 비싸게 판다”의 의미
싸게 : 저평가된 물건을 매수한다.
비싸게 : 오를 만한 입지를 가진 좋은 물건을 보유한다.
판다 : 시장 상황을 보고 좋은 타이밍에 매도한다.
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4. 세금
세금은 지금 단계에서 신경 쓸 타이밍이 아니다.
현재는 세금보다 투자를 시작하는 것이 우선이다.
