*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명: 광명 하안동 e편한세상 센트레빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 수도권 | 경기 | 광명시 | B | 105,342 | 26,653 |
2. 교통
강남 53분 / 여의도 46분 / 시청 57분
3.학군
하안중학교 83% 특목고 진학율 1.27%
4. 환경
- 대형마트/백화점: 이마트 광명점, 롯데몰 광명점, 코스트코 광명점, 이케아 광명점 등 차량으로 접근이 용이합니다.
- 종합병원: 중앙대학교 광명병원이 인근에 위치합니다.
5. 공급
2025년을 전후로 광명시에 약 14,000세대에 달하는 대규모 신규 아파트 입주가 예정되어 있어, 단기적으로 매매가와 전세가에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세 (전용 84㎡, 약 32평 기준)
- 현재 매매가: 8억 6,800만 원 (2025년 9월 실거래가)
- 현재 전세가: 5억 원 (2025년 8월 실거래가)
- 전세가율: 약 57.6%
- 5년 내 고점 매입 시 (2022년 8월)
- 매매가: 10억 원
- 당시 전세가: (데이터 확보 어려움)
- 5년 내 저점 매입 시 (2020년 4월)
- 매매가: 8억 1,400만 원
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
- 저평가: 2022년 고점 대비 약 1억 3천만 원 이상 하락한 상태로, 가격 조정이 이루어진 것으로 보입니다.
- 환금성: 총 2,815세대의 대단지이며, 광명시 내에서 선호도가 높은 아파트 중 하나로 환금성은 양호할 것으로 판단됩니다.
- 수익률: 현재 투자금(매매가-전세가)은 약 3억 6,800만 원으로, 설정하신 투자금 3억 원을 다소 초과합니다.
- 원금보존: 고점 대비 가격이 하락했으나, 2025년 대규모 입주 물량으로 인한 추가적인 가격 하락 가능성이 있어 원금 보존에 대한 리스크를 고려해야 합니다.
- 리스크 대비: (공급 리스크) 2025년을 전후한 대규모 입주 물량이 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 전세가 하락 및 매매가 약세가 일정 기간 지속될 수 있습니다.
나의 투자 결론(매수 여부):
하안동 e편한세상 센트레빌은 서울 접근성, 생활 편의시설 등 입지적 장점이 뚜렷한 대단지 아파트입니다. 고점 대비 가격이 조정되어 투자 매력도가 일부 상승했으나, 2025년에 집중된 대규모 공급 물량은 단기적으로 큰 부담 요인입니다. 이로 인해 전세가와 매매가가 약세를 보일 가능성이 높으므로, 공격적인 투자보다는 시장 상황을 충분히 지켜보며 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 특히 설정한 투자금 3억 원을 초과하는 점도 고려해야 할 부분입니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
일단 매물하나만 작성했지만 앞마당을 넓혀 여러 물건들과 비교평가해야해겠다
