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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
2. 저자 및 출판사: 이현철 / 매경출판㈜
3. 읽은 날짜: 2025. 09. 09 ~ 2025. 09. 13
4. 총평 (10점 만점): 8점 / 10점
아파트 투자의 본질인 수요와 공급, 이를 우리 나라 부동산의 특징인 전세가와 연계해서 잘 설명하고 있는 책이다. 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다는 점, 서울, 수도권과 지방 시장의 흐름은 다르다는 점, 수요와 가격 상승, 공급량과 연관되어 일정한 사이클이 존재한다는 점을 알기 쉽게 풀이하였다. 조금 아쉬운 점은 가치 있는 자산의 보유보다는 갭투자에 조금 더 초점이 맞춰져 있다는 것. 가치 있는 자산을 오랫동안 보유하여 전세가 상승을 통한 투자금 회수 및 순자산 상승에 대한 내용도 있었다면 좀 더 점수를 줬을 것 같다.
STEP2. 책에서 본 것
42p 사람들은 심리적으로 절대 손해 보기 싫어하는 마음을 가지고 있습니다. 집을 잘 못 사는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 노력한다는 것입니다. 그런데 바닥은 어딘지는 아무도 모릅니다. (중략) 더 내려갈 수도 있지만, 그 리스크는 충분히 감수하겠다는 심리가 있는 반면에, 한번 손해를 봤던 분들과 집을 한 번도 사본 적이 없는 분들은 더 떨어질 수도 있으니 할인을 더 하면 그때 가서 사겠다는 생각을 가지고 있습니다.
#하락장투자 #심리 #리스크감수
= 투자는 경험이다. 하락장 투자가 더 어렵다고 말씀하시는 멘토, 튜터님들의 말씀이 지금은 이해가 가지만, 나도 월부에 오기 전에는 어떤 투자 상품이던 바닥을 잡고 싶다는 생각뿐이 없었다. 유명한 투자 격언인 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라라는 말을 잘 이해하고 있다면 이 페이지의 내용을 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 그것이 충분히 싸고 감당 가능하다면, 투자하는 것이 맞는 선택임을 다시 한 번 느낀다.
145p 하지만 중요한 것은 아파트 경기사이클별로 입주가 많더라도 다른 상황이 벌어지게 됩니다. 상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐, 매매가가 떨어지지는 않습니다. 하지만 폭등기가 어느 정도 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 큽니다.
#상승기입주 #매매가보합 #전세일시하락 #광명
= 지금 현재 시장에서의 광명의 모습이라는 생각이 든다. 서울 수도권에서 입주가 많은 대표적인 두 곳은 동대문과 광명인데, 동대문은 앞마당이 아니라 잘 모르고 광명을 본다면, 입주가 많지만 전세가가 엄청 떨어져 있는 것도 아니며 매매가 또한 최소 보합을 유지하고 있다. 과거라면 광명 정도 규모의 입주는 시장을 상당히 흔들어 놓지만 지금과는 조금 다른 것이다. 이는 수도권 전체의 공급 물량이 부족한 것이 첫 번째 원인으로 볼 수 있고, 두 번째로는 책에서 이야기하는 것처럼 지금 시장이 상승 안정기라고 볼 수도 있을 것이다. (실제로 그렇게 느낀다.) 다만 이 지역들은 일시적인 전세가 하락으로 투자금이 많이 들 수 있어, 입주 단지의 전세 물량 및 전세 가격을 지속 트래킹 하는 것이 필요할 것 같다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
22p 집은 대표적인 가격이 정해져 있지 않은 물건입니다. 시장에서 수요와 공급으로 가격이 결정되는 대표적인 물건입니다. 그런데 우리는 ‘인구는 곧 수요다’라는 함정에 빠진 것입니다. 1인 1수요로 착각을 하는 것이죠. 정말 잘못된 생각입니다. 1인 10 수요도 될 수 있고, 1인 100 수요도 될 수 있는 것입니다. (중략) 그것은 사람이 꼭 집에 들어가서 살아야 하는 상품이기 때문입니다. 그래서 다들 실수요 기준으로 생각하기 마련인 것입니다.
= 월부에서 본격적인 투자 공부를 하기 이전 이런 의문을 품은 적이 놀랍게도 단 한 번도 없었다. 아마 빌라지만 부모님이 소유권자로 있는 자가에 거주하기 때문이지 않았을까? 주변에 월세나 전세로 사는 친구들이 있었는데, 그럼 그 집주인은 어디에 살지? 왜 저 사람은 집을 여러 채를 보유하고 있을까? 라는 생각을 해보는 것만으로 많은 것이 바뀔 수 있었을 것 같다.
90p 그런데 전세에도 가수요가 있습니다. 바로 전세가가 막 올라가는 시기에 발생합니다.
= 전세에도 가수요가 있다는 표현은 이 책에서 처음 들어보는 표현이다. 보통 전세는 실수요, 매매는 전세(실수요) + 가수요로 책정이 되는 것으로 알고 있는데, 전세가 부족한 시기에는 전세에도 가수요가 생길 수 있다는 것을 알려주고 있다. 전세 그래프를 보면 전세 또한 선형으로 상승하는 경우도 있지만 급격하게 상승하는 단지들도 있다는 것을 생각해 보면, 전세 부족 시기에 가수요가 붙었던 경우라고 볼 수 있을 것 같다. 이 시기에는 전세가를 높여 받아 투자금을 줄일 수 있는 시기이긴 하지만, 전세 가수요로 인한 높은 전세가가 향후 역전세를 발생 시킬 수 있다는 것을 충분히 이해하고 투자해야 하겠다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 결국 아파트 가격에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 사람들의 심리이다. 사람들의 심리는 네이버 부동산 등 플랫폼이 아닌 현장에 나가야 있는 것. 꾸준한 전화 임장 및 부동산 방문을 통해 현장에서 일어나는 일들에 대해 더욱 밀도 있게 파악하는 시도를 하자.
2. 투자라는 것은 이익을 얻기 위해 어떠한 일이나 사업에 자본을 대거나 시간과 정성을 쏟는 것. 투자에 진심을 다하며 독서, 강의, 임장, 임보에 꾸준한 시간을 투자하며 정성스러게 임하자. 나는 투자자니깐!
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
225p 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.
STEP6. 나누고 싶은 부분
부동산뿐 아니라 다른 투자 상품에 대해서 ‘묻지마 투자’라는 것을 해본 경험이 있나요? 경험이 있다면 그 이후에 결과는 어땠고 어떤 것을 느꼈는지, 다시 그 때로 돌아간다면 어떤 선택을 할 것인지 경험을 공유해 주세요.
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