전세셋팅, 모든 경우의 수를 알고 대비할 수 있는 강의 열중 2강 후기/화려한별

1차시 
현재 전세시장에 대한 진단. 

수도권과 지방으로 나누어서 정리. 

입주장의 전세가와 지금 현재 전세가를 보면 그 당시는 정말 공포 그 자체였을 듯(마음 급한 사람들) 

그래서 기회가 되겠다. 

지방의 경우 울산과 전주의 사례를 보며, 역시 지방은 공급이 아주 큰 영향을 미치는 것을 눈으로 확인할 수 있었음. 

전세회복에 비해 매매회복이 더딘 00000 특히 살펴볼 것!!!! 

2차시
유형별(임차인 새로 구하거나 안구해도 되는 경우) 전세 셋팅의 프로세스를 모든 경우의 수로 나누어 살펴봄. 

일련의 투자 과정이 자세하고 쉬운 설명으로 머릿속에 그려짐.
전세자금대출의 구조를 알아보고, 

전세입자의 입장에서 내 집에 전세를 들어올 때의 상황을 고려하면 기존세입자의 만기가 얼마정도 남아 있어야하는지 주인전세기간은 어느 정도 설정해야하는지도 강의를 통해 배울 수 있었음. 

특히 주전물건의 경우 평소에는

 '그래서 얼마에 살아주시는 건가요?' 에 집중해서 보았었는데 

더 중요한 것은 주인전세기간을 설정할 때 잔금일 기준 0개월 이상이어야 하고 

만기시점의 00도 꼭 체크해야하며 그 사이 집값이 올랐을 때 0 0000에 비협조적일 때를 대비 해야 한다는 점!!

만기 시점의 00이나 0 0000에 비협조적이게 될 경우를 생각하지 못했다!

3차시
전세대출을 가능하게 만드는 2가지 방법.
매도자와 전세계약 후 승계하는 것과 잔금 치고 전세를 셋팅하는 것.
매도자와 전세계약 후 승계하는 것은 난이도가 있음. 

+ 대출 이후 소유권 변경여부를 사후 확인하는지도 확인해야 함.
잔금치고 전세 셋팅하는 것은 비용적인 부담이 있음. 중도상환수수료, 대출이자 등 잘 계산하기. 인테리어 용이하다는 장점은 있음. 그리고 주담대를 받아 잔금을 하려면 수도권은 전입의무가 있어서 그 부분도 확인하기.

그래서 투자자 안받겠다는 매도자들도 더러 있는 분위기라 매물이 싸다면 아예 잔금 치고 전세셋팅하는 걸로 방향 전환해서 투자하는 방법도 필요함.

그래서 모든 경우의 수를 다 알고 있으면 투자할 때 유리하겠다.

실전에 들어가서 광명의 한 단지를 예시로 실제 물건들로 투자의사결정을 연습해봄.

4차시
내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
첫번째는! 적정 전세가 설정하는 법: 단.생.공 + 전화임장으로 분위기 파악&나랑 함께일할 사장님 찾기
단지 내 전세 매물 가격, 갯수, 실거래가 등은 당연히 알아보는 것이지만 생활권 내의 단지들을 생각해보지 않았다. 

현재 내 1호기에 적용: 바로 옆 내 물건보다 연식은 약간 떨어지는 단지와 그 옆의 준구축 단지도! 이렇게 세세하고 꼼꼼하게 살펴야 하는구나. 거기다 새로 들어오는 신축단지의 입주 시기를 보고 구체적으로 범위를 설정해서 전세셋팅을 해야겠다고 느꼈음

5차시
두번째! 임대기간 설정 시 체크해야 할 3가지: ㄱ.ㅅ.ㅍ
다주택자가 목표인 나. ㅈㄱㅇ 시기를 ㅂㅅ해서 투자하는 것이 중요하겠다. 

막연하게 1호기 등기하고 1년 뒤 시점에  2호기 하면 되겠다라고 생각했는데, 2호기, 3호기, 포트폴리오를 잘 구성해봐야겠다.
 

법인임차인
현재 내 물건에 법인임차인이 있는지라 더 집중해서 듣게 되었음. 높은 전세가 받을 수 있고 어떤 법인인지에 따라 관리(집 엉망으로 쓰진 않을까)에 대한 리스크가 크지 않다는 것. ex)대기업 

특약에 집보여주기 적극협조(부재시 비밀번호 공유)부분 꼭 넣어야지.  

왜냐면 1호기 볼 때도 평일 저녁 8시에 겨우 보았기 때문..... 

6차시
계약 단계, 매매, 전세 계약 시 주의할 점
매수 결정 전 확인해야 할 것, 등기부등본! 거기서 봐야 할 5가지.
매매계약서 쓸 떄 주의할 사항. 특약을 규제 전과 후로 나누어 알려주심
임대계약 작성 시에 주의할 점과 특약에 들어갈 내용. 또 임대보증금 반환시에 확인해야 할 것과 임대인 전화번호 지정 시 꿀팁 등

7차시

실제 투자 사례를 통해 공급으로 인해 겪었던 전세 셋팅 리스크, 재계약시 전세금 욕심내지 않아서 역전세 때 안정적으로 물건을 가져갈 수 있었던 일 등 찐 투자자만이 알 수 있는 소중한 노하우를 알려주셨음.

-전세금 너무 욕심내지 말자

+ 와, 비교평가 해서 좋은 물건 고르기만 하면 되는 거? 아님!

이렇게까지 많은 걸 고려해야한다고? 싶지만

1,200만원짜리 물건 사는 것이 아니기에. 이정도는 하는 것이 당연하단 생각이 새삼 든다.

그래서 적어도 잃지 않는 투자를 할 수 있다면? 

제대로 배워서 실전투자 한번 만 해보면 그 다음은 훨~~씬 쉬워질 것 같음

1호기를 하기 전에 열중부터 들었다면 

더 수월했겠지만! 지금이라도 듣게 되어 다행이란 생각이 든다.

실전 투자경험 아낌없이 나눠주신 양파링님 강의 감사합니다!