열기88할때 노후준비로 우리 가족을 9하조- 밸유의 열반기초2강후기

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[열기 88할때 노후준비로 우리 가족을 9할조] - 밸유의 

열반스쿨 기초반 2강 후기

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<부동산 투자 원칙, 부동산 가치 판단법>

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지경을 깨는 경험을 하라!

너바나님이 말씀하실 때 무슨 뜻이지? 하고 고개를 갸우뚱했다.

나는 지금 Comfort Zone 에 있었다. safe, low risk, relax ... 이 단어들은 내가 늘 강조하며 좋아하던 단어들이라 흠짓 놀랐다. 왜? 안전한 곳에서 편안하게 머물러 있으면 안되는가?

이건 성장 없는 안주하는 삶이었음을 바로 시인할 수 밖에 없었다.

Fear Zone (안되는 구실만 찾는 존) 을 깨고  ---> Leading Zone(위험을 감수하고, 기회를 찾아나서는 looking for oppertunties ----> GROWTH ZONE( finding purpose, having a vision, motivation and growth, achieving goals)으로 나아가는 내가 되어라. 

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그러기엔 1만시간이 필요하다. 1만 시간의 법칙 ㄷㄷㄷㄷ 

나 같이 작심3일에게는 장벽이 너무 높다. 

이는 한 번에 이루어지는 것이 어려우므로 너바나님은  쪼개기를 권장하셨다. 1000시간으로 쪼개여 주당 자신이 가능한 20시간, 하루로 치면 3시간 정도로하여 50주 정도하면 자신의 온전한 습관으로 자리매김 할 것으로 생각된다.  

자신만의 routine을 만든다는 것은 좋은 삶의 활력소가 된다.

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아자아자! 오늘부터 매일 3시간씩 부동산과 연애하자!!!

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챕터 1. 부동산의 투자기준

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부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는 

• 장기적 관점 : 물가연동, 통화량, 경기 , 수요(직장, 학군, 교통, 환경, 브렌드), 입지 독점성

• 단기적 관점 : 가격저평가여부, 매수.매도 심리, 입주물량 등이다.

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그러나 10년 뒤 부동산 가격은 어떻게 될 것인가? 라는 관점에서 보면 위 요소 들을 기준으로 투자기준을 세워 투자하는 것이 정답이다.

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물가와 통화량은 오르게 되어 있고, 근로소득보다 자본소득은 더 빠르게 오른다. 

내 월급 빼고 다 오른다는 자조섞인 말이 있다. 근로소득보다 더 빠르게 오르는 자본소득에 올라타야하는 이유이기도 하다.

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​챕터 2. 너바나의 투자 원칙

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투기와 투자의 차이점은 "기준"의 있고 없고 차이이다. 다른 사람의 말을 듣고 투자대상을 잘 모르면서 운에 맡기며 risk도 모르며 투기했다가 운이 좋으면 성공하지만, 운이 나쁘면 믿음이 없기에 실패하게 된다. 좋은 투자처를 보는 선구안과 좋은 물건에 hiting할 수 있는 투자자가 되어야 한다. 

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저평가 

2개 이상 물건을 비교평가 - 임장-엑셀로 정리 -임장보고서를 통해 가치분석하여 같은 가격이면 더 가치있는 것을 산다.

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환금성

부동산은 환금성이 안좋은 투자처이지만 그 중 아파트가 가장 좋다. (오피스텔, 나홀로 아파트, 저층, 꼭대기층, 도시형생활주택, 상가 등은 피할 것)

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수익률

수익률 = 수익금/ 투자금(매매가 - 전세가)

            원금이 2배가 되는 기간 : 72의 법칙(72/3%=24년걸림) , 수요가 많고 공급이 부족한 서울에 투자하고 인내로 기다려야한다.

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원금보전

잃지 않는 투자가 중요하다. 전세가율이 적당하고, 전세가가 지속적으로 상승하는 곳, 수요가 많고 입지독점성이 있고, 단기 입주물량이 적정한지 살펴 투자한다. 

리스크 관리

지나친 적은갭의 전세금 욕심은 역전세 역풍을 맞기 쉽다. 욕심내지 마라. 전세금을 낮게 하여 매도 쉽고, 역전세를 피하라. 3년내 대량 공급과 입지독점성을 점검하라.

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챕터 3. 월부 가치투자

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<투자의 단계>

1단계 ; 투기(묻지마 투자)-필패

2단계 : 갭투자 - 역전세, 수익적음, 저가치투자우려

3단계 : 우량주투자(똘똘한 한채) - 투자비용 부담으로 접근 어려움

4단계 : 가치투자(담배꽁초투자)-월부 가치투자, 저환수원리로 중장기 투자(10년), 소액으로 장기간 가격상승을 기다리는 가치투자

5단계 : 가치투자(성장가치투자) - 궁극적

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앞마당을 부지런히 만들어 1년에 1억씩 버는 돈나무재배 시스템 구축으로 2번째 직업을 만들겠다. 

아이, 신나! 퇴직 앞두고 백수될까 걱정했는데, 럭키비키잖아~^^

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챕터 4. 세금

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<정합부동산세-종부세>

-종부세 계산 방법-

{전국합산공시가격(매매가의 70%) - 과세기준금액(1주택 12억, 2주택 9억 감)} *공정시장가액비율(60%) * 세율

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세율

(응용문제)

15억 매물건

공시가 : 15억 *70% = 10.5억,

• 1주택인 경우,  과세기준 12억 감액    ---> 종부세 0원

• 2주택인 경우, 9억 감액 (10.5억 - 9억 = 1.5억 * 60% = 0.9억 *0.5(세율) = 45만원

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어머! 45만원 생각보다 너무 싸잖아. 종부세 걱정 붙들어 매어도 될 듯~

40억 이하로 부부 개별 과세로 하면 대응이 된다.

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<양도세-양도차액에 대한 세금>

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시사점 - 2년이상 보유 원칙, 조정대상 외는 신경쓰지 않아도 됨

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<주택취득세>

투자팁! 

• 똘똘한 한채를 추구하는 형 : 일시적 1가구 2주택 적극 활용

• 비조정지역 : 40억 이하 명의분산 투자, 전고점 대비 충분히 싸다면 취득세 라는 대가를 치뤄라.​

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내가 부동산 투자를 망설였던 이유 중 하나가 세금폭탄 맞는다. 집 가진 자가 고통받는 시대가 되었다. 등등의 소리와 나 또한 여러 곳에 투자를 해서(알고 보았더니 모두 투자가 아닌 투기였다. 지인들 말을 듣고 확신없이 한 것들이라 매도하고 빠져나오느라 엄청 고생했다. 그러면서 얻은 결론이 욕심내지 말자였다) 스트레스 받고 힘들었던 실패경험 때문이다. 

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You become what you think of (너는 네 생각대로 된다)

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빚내지 말고, 내 월급안에서

저평가된 부동산을 찾아

한 채씩 늘려가는 기쁨을

돈이 나를 위해 일할 수 있게

돈의 노예가 되지 말고

돈을 나의 노예로 만들기 위해

부동산과 친해지자.

부동산은 내가 살아가며 멀리 할 대상이 아닌

나랑 함께 살아가야할 필수품이다.

기왕이면 사랑에 빠져 연애하듯 살아가면 더 신나지 않을까?

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나는 오늘도 부동산과 연애할 이유를 또 배운다.