✅아파트명

 시범단지 삼성한신아파트(성남시 분당구 서현동, 1781세대, 91년식(35년차),계단식, 용적률 191%)

   22평,32평,49평,63평,70평형

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(S등급)

2. 교통(A등급)

강남역 2호선 : 37분	시청역 1호선 : 49분	여의도역 9호선 : 51분

3.학군 (S등급)

  서현중 :95%, 양영중 : 94%, 수내중 : 96%

4. 환경 (A등급)

1km 내 (백화점 :ak플라자분당점, 대형마트 1개, 대형병원 1개)	주변대형병원:분당서울대병원, 차병원, 제생병원 백화점 및 대형마트 : 현대백화점판교점, 이마트, 롯데마트, 킴스클럽, 2001아울렛분당점

5. 공급 :S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 25.9월 현재 전고점임. 분당순위 1위인 아파트라선지 대장아파트라서 빠르게 오르고 있음. 따라서 저평가라 주변아파트단지와 비교평가하여 저평가 여부를 판단할  필요가 있음.

2) 환금성 : 22평~70평대까지 1781세대 대단지 아파트이고, 서현역에 가깝고 학군이 좋아 꾸준한 수요가 있을 것으로 생각되어 환금성은 높다고 봄.

3) 수익률 : 투자금 9.2억, 이미 많이 상승함, 100%수익률(연평균10%)을 위해서는 10년동안 9.2억원 올라줘야함(14.7+9.2=23.9억)

4) 원금보존 : 공급물량이 거의 없고(적정수요대비 ½이하로 S등급), 입지독점성이 있음. 그러나 너무 올라 하락의 위험도 무시할 수는 없음.

5) 리스크 대비: 전세가율이 37%로 낮아 역전세 위험은 없음. 미래 3년동안 공급계획이 없음.

나의 투자 결론(매수 여부): 

 실거주로서는 생활환경, 교통, 학군, 편의시설, 대형병원, 마트 등이 잘 갖추어져있고, 살기 좋은 곳이지만

투자자로서 보면 우선 저환수원리에서 저평가가 걸림돌이다. 잘 된 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 건데, 지금 전고점을 넘어서서 저평가라로 할 수 없다. 그러나 같은 조건의 다른 아파트와 더 비교평가를 하여 저평가여부를 판단해야할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 처음하는거라 속도가 한없이 느렸다. 하지만 이 과정이 돌다리도 두드리고 가는 평가에 대한 확신을 다져가는 주춧돌을 놓는 작업 같았다. 이를 토대로 비슷한 조건의 다른 아파트도 분석해 가다보면 투자의 원칙과 확신이 뚜렷해 질 것 같다. 침대는 과학이다라는 광고문구처럼 투자는 철저히 통계를 기반으로 한다는 것을 알게 되었다. 느낌으로, 선입견으로, 내가 하고 싶어서 사고 파는 것이 부동산이 아님을 깨닫는 여정이었다. 임장부터 시작하여 하나의 보고서가 나오기까지의 과정이 아름다운 예술행위 같다. 이제 부동산과 사랑에 빠질 것 같다.