[열반스쿨중급반 47기 별바람햇살나마] 2주차 강의 후기

내가 매수해서 임대놓는 ‘우리 집’이 어떤 의미를 가지는지를 

꼭 생각해보셨으면합니다. ‘우리집’이라는 공가은 누군가에게는 소중한 꿈을

키워나가는 곳입니다. - 강의 교안 중에서-

안녕하세요. 열반스쿨중급반 과정을 재수강(다회차)인 별바람햇살나무입니다.

아침저녁으로 제법 선선하는 느낌이 들고, 이제는 에어컨이 필요없는 날씨일만큼

책읽기 딱 좋은 시즌입니다.

개인적으로는 후속 투자를 위해 담금질을 더 독하게 이어가야하지만,

열중반의 상징과도 같은 ‘양파링’님의 ‘전세’ 강의는 요즘 같은 부동산 시장에서

안들을 수가 없었습니다.

실전에서 마주할 전세와 관련된 다양한 리스크들을 미리 정리해보고, 시나리오별로

체계적으로 대응하기 위해서는 강의를 듣고, 잘 복기해놓아야 하기때문인데요.

개인적으로 이번 열중반 2강 전세강의는 과거 전세강의보다 더 밀도높고, 상세해서

전세관련해서 강의내용 외에 더 이상 뭐가 있을까하는 생각을 들게했습니다.

그만큼 숙지해야할 부분이 많았는데, 기존에 알고 있던부분을 심화확장버전으로

좀 더 디테일하게 생각해 볼 수 있었고, 리스크 대응에 대해서도 하나하나 잘 익힐 수 있었습니다.

결국 준비된 자만이 과실을 얻을 수 있다고 본다면 열중반 2강 양파링 튜터님의 ‘전세’강의는

필수 중에 필수로 잘 듣고, 새겨야 될 영역이라고 생각합니다.

2025년 현재 전세시장 상황

서울, 수도권과 지방의 전세시장에 대해 일목요연하게 잘 정리해주셨는데요. 전반적으로 전세물량이

희소한 상황에서 지역별로 입주장인곳, 정리가 되어가는 곳을 세세하게 설명해주셨는데,

투자의 관점에서 본다면 어디에 관심을 가져야하는지를 확인해 볼 수 있었습니다.

전세대출규제가 이어지고 있지만 전세물량이 부족하여 전세가 상승환경이 만들어지고 있는

서울/수도권과 지역별로 상이한 지방의 전세시장에 대해서 잘 정리해볼 수 있었습니다.

지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

이번 2주차 강의에서 가장 핵심에 해당하는 부분이라고 생각하는데요. 굳이 6.27 규제로 인해

신경써지 않는다 하더라도 전세레버리지 투자자라고 한다면 시장에서 만나게 될 5가지의 전세세팅

유형에 대해 현재의 규제와 관련하여 어떤 리스크가 있고, 어떻게 대응해야하는지를 잘 배울 수

있어서 참 유용했습니다. 다만, 3개월 이상 만기를 두라는 부분은 얼마전까지만 해도 6개월이었다

계속 변하고 있어서 직접 확인이 필요해보여 복잡해 보이기는 했습니다.

개인적으로는 현재의 시장에서 투자를 이어가려면 이번 강의는 정말 핵심중에 핵심이라고 생각합니다.

저평가된 물건을 잘 골라놓아도 결국엔 세를 빼기 용이이 않다면 포기해야하는 경우가 많고,

단편적인 부분만 알고, 덜컥 계약을 해놓았다가 전세대출이 안나온다던지하면 큰 낭패를 볼 수 있기

때문입니다. 서울/수도권에서 잔금을 치기 어렵다고 본다면 결국 할 수 있는 유형은 4가지밖에 없을텐데

각각의 유형에서 리스크가 무엇인지 잘 정리해주셨습니다.

개인적으로는 세를 끼거나 주전이거나 잔금일 기준, 만기가 적어도 3개월 이상 남아있어야한다는 부분을

명확하게 이해할 수 있었습니다.

또한, 가장 쉽게 접근할 수 있다고 생각했던 주인전세의 경우 어떤 리스크와 확인할 사항이 있는지도

잘 새겨두었습니다.

실전적용사례에서도 어떤 흐름과 프로세스로 결정을 내릴 수 있는지 예시를 통해 볼 수 있어서 

좋았습니다.

내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

전세빨리빼는 법은 현재의 규제와 관련없이 일반적으로 알아야할 전세빼기의 바이블이라고

생각되는데, 적정한 전세가 설정을 위해 단ㅇ, 생활ㅇ, 공ㅇ의 순으로 살펴보고, 의사결정을

하여야 하는데, 공ㅇ부분에서 영향을 미칠만한 것인지, 이미 입주기간이 끝난 단지라해도

물량이 남아있지는 않는지 잘 살펴봐야한다는 부분이 특히 기존에 배웠었는데 잊고 있었던

것 같아 복기해보기 좋았습니다.

임대기간 설정과 관련해서는 공ㅇ, 수ㅇ, 포트ㅇㅇㅇ를 잘 고려해야하는데, 특히 임대만료일을

잘 설정해야 겠다는 생각을 다시 한번 해보게되었습니다.

낯선 법인임차인과 관련해서는 시장의 상황에 따라 받아들여야하는 경우도 있는데

이 경우 특약으로 잘 대응할 수 있으며, 구체적 사례도 잘 정리해 볼 수 있었습니다.

계약단계부터 챙겨야할 전세세팅

부동산 투자의 마무리는 결국 계약서라는 법률적 의사표시로 종결되는데, 매매계약서와

전세계약서 작성시 유의할점에 대해서 상세하게 잘 정리해주셨습니다.

개인적으로는 특약의 문구에 관심이 많이 갔는데, 6.27 규제로 문구 조정이 

필요하다는 생각도 해보았습니다. 이제는 부동산거래신고시 1장짜리 본계약서까지

제출해야하므로 가급적 본계약서에 넣지 말아야할 문구에 대해서 잘 들을 수 있었습니다.

임대차계약과 관련해서는 원상회복에 포커스를 맞춘 특약 문구, 특히, 매매진행 중이라는

표현을 넣지 말아야 하며, 임대만료일이 공휴일이 되지 않도록 하고, 해당 지역의 공급물량에

따라 탄력적으로 조정할 수 있어야 한다는 점이 중요하다고 생각되었습니다.

전세질권설정과 관련해서 임대만료시 보증금 반환대상이 누구인지도 미리 잘 준비해두어야겠습니다.

임대리스크 줄이는 실전투자사례

입주물량을 고려해서 시기에 적절한 물건을 싸게 사야 하며, 전세보증금은 갱신시 5%만 인상하고,

시기별 지역별로 분산하여 투자해야 역전세 리스크르 헷지할 수 있다는 내용을 잘 정리

해볼 수 있었습니다.즉 과도한 욕심은 자제하고, 최악을 피하는 의사결정을 해야겠다는

생각을 해보았고, 결국 중요한 것은 스스로 임장과 임보를 통해 가치를 선명하게

알아야지만 시장이 흔들리고, 역전세가 오더라도 지킬 수 있다는 것을

복기해볼 수 있었습니다.

BM

1. 후속 투자 및 ‘26.2월, ’27.1월 전세 갱신시 적정전세가 설정하는 법, 임대기간 설정하는 법 적용하기
2. 교안에 다라 후속투자시 전세세팅 유형별 리스크 대응하기, 특히 세낀 물건과 주전세
3. 매매계약과 전세계약 특약 잘 정리해서 보관해두기