너바나님의 2주차 강의에서 더욱 더 많은 지식과 배움을 얻을 수 있는 시간를 가질 수 있어서 너무 좋았습니다. 첫 주에 이어서 좀 더 많은 사례와 경험담을 접할 수 있는 기회여서 더욱 이해하기가 수월했습니다.

 1. 상승하는 아파트 매매가와 전세가

1. 아파트 매매가와 전세가가 상승하는 장.단기 요인들에 여러가지가 있고, 그들이 어떻게 작용하는지 알 수 있었습니다. 특히 통화량 증가에 따른 물가 상승이 이루어지고, 물가 상승에 따라 아파트를 구성하는 여러 요인의 상승요인으로 인해, 매매가 역시 상승의 결말을 낸다는 사실이 논리적이였습니다. 

   장기적인 관점에서 매매가와 전세가는 상승으로 이여졌고, 전 고점을 항상 뛰어 넘는 가는 사실, 그리고 많이 하락하는 기간이 있으면, 또 많이 상승하는 기간이 이여진다는 사실도 알게되었습니다.

    

    

   2. 전세가 하락 원인.

   역전세를 대비하기 위해, 전세가 하락의 원인을 알고 대비해야 한다고 배웠습니다. 그 주요 원인으로 물가, 입주물량, 대출금리 인상, 그리고  대출 규제가 있고, 그 원인들이 어떻게 작용하는 알게 되었습니다. 무엇보다 과도한 전세가 욕심은 언제가 역전세의 고통을 겪을 수 있다는 사실에 다시금 지나친 욕심이 화를 부른다는 사실을 새삼 느꼈습니다.   그리고 5년, 3년, 2년 주기로 전세가가 상승, 보합, 하락을 반복하며, 이 주기를 알고, 이 기준으로 대비해야 한다는 사실도 놀라왔습니다.

    

   3. 기본이되는 <저환수원리>…..

   드디어 투자의 기본이 되는 저평가, 환금성, 수익률, 원리금보전, 리스크에 대해 배우는 시간이 되어 너무 흥분이 되었습니다. 수요와 공급의 법칙으로 가치평가를 하고, 더 나아가 비교평가를 하는 과정을 거쳐야만 제대로 된 매물을 찾을 수 있다는 사실을 알게 되었습니다. 그리고 아파트 이외에 오피스텔, 지식산업센터, 나홀로 아파트, 저층과 탑층이 환금이 없어서 매도시 많은 어려움을 겪을 수 있다는 사실도 새롭게 알게 되었습니다. 그리고 높은 수익률을 얻기 위해 수요가 많고, 공급이 적은 곳을 찾고, 전세금 상승의 요인이 있는 지역을 선별하며, 타이밍과 최소한의 수익도 정해야하며, 무엇보다 인내와 가치에 대한 신뢰가 중요하다는 사실도 배울 수 있어서 너무 유익했습니다.

   원금보전 항목에서는 최악의 손실 감안과, 적정 전세가율, 전세가 상승 부동산 찾기, 그리고 입주량 등도 체크해야한다는 사실도 알게 되엇습니다. 

   리스크 관리 항목에서는 창원 지역의 사례를 통해 인구감소, 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승, 수익시기 등의 요소가 작용한다는 사실을 배웠습니다. 그리고 그 리스트 햇지 방법에 대해서도 알게 되어 매우 유익했습니다.

    

   4. 과거 정부의 부동산 규제

   과거 정부들의 부동산과 관련된 규제들을 복기하면서 , 그 규제들이 집값에 어떠한 영향을 주었는지 알 수 있었고, 또한 그 주기를 통해, 현재 어떻게 대응해야하는지를 알 수 있어서 참으로 속이 시원했습니다. 이번 정부의 여러 규제 때문에 어떻게 대응하고, 투자해야하는지 고심하고 있었는데 자료에 근거한 해결책을 주신 것 같아 마음이 시원했습니다.

  5.  세금보다 자산 증식.

    부동산 투자에 대해 공부하기 전에는 세금에 대해 어렴풋이 두려움이 있었습니다. 어렵게 투자해서 세금으로 다 주는     거 아니야, 라는 생각을 하곤 했습니다. 하지만 이번 강의를 통해, 세금도 내가 벌어들인 수익 안에서 해결할 수 있고,     생각만큼 크지가 않으며, 여러 방법으로 혜택을 받을 수 있다는 사실을 알 수 있게 되어, 무지가 얼마나 바보스러운       행동인가 라는 사실을 알게 되었습니다. 많이 벌고, 그에 맞게 내면 되는 것이 세금이다, 라는 명제를 알게 되었습니      다.

   6. 나에게 적용할 점.

   부동산 투자의 저환수원리를 이론이 아닌 실전에서 어떻게 적용해야하는지 더 공부해야겠다는 생각이 들었습니다. 이   론과 실제는 너무나 다르니까요. 그 과정이 힘들고 어렵겠지만, 월부의 강의를 통해, 그리고 먼저 그 길을 간 선배님들   의 조언과 경험을 통해 배울 수 있을거라 믿습니다. 특히나 역전세에 대비하기 위해 많은 욕심을 버려야한다는 사실이    새삼 놀라왔습니다. 그리고 투자에 있어서 인내가 기본이 되어야 하는 사항임을 이번 강의를 통해 절실히 느꼈습니다.    쉽지 않은 일이지만, 다시금 마음에 새기고 공부와 실전에 임해야겠다는 다짐을 했습니다. 

   감사합니다.