▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵

저자 및 출판사 : 김원철

읽은 날짜 :9월 둘째주

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #4년 #비과세 #입주권

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

[본 것]

강세장의 초입에서는 저평가된 물건을 찾기 쉽다. 성공 확률도 높고 리스크도 적다. 저평가를 찾기만 하면 투자 수익으로 연결될 확률이 높은 시기이다. 그런데 강세장에서는 시장이 계속 강세로 가는 상황이기 때문에 저평가가 빠르게 해소될 가능성이 높다. 앞서 말한 경우처럼 저평가 자체가 중요하지 않다. 저평가가 빠르게 해결되는 상황이 더 중요하다. 그렇기 때문에 저평가가 빠르게 사라질 수 있는지는 ‘대상’ 자체보다는 시장의 힘의 영향을 더 많이 받는다. 그래서 강세장 초입에서는 그런 대상을 찾으려는 노력이 의미가 있다.

시장에는 크게 세 가지 국면이 있다. 강세장, 하락장, 약세장이다. 이 중 가장 긴 기간은 약세장이고 가장 짧은 기간은 하락장이다. 우리는 이 사이클에서 약세장과 강세장의 초입 또는 중간 정도까지 매수할 예정이다. 그 외의 구간에서는 매수를 하지 않는다.

마음가짐에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다.

사실 매스컴의 분위기로만 봐서는 강세장과 거의 유사하기 때문에 강세장이 온 것이 아닌가 헷갈리기 쉽다. 가장 큰 차이점은 시장에 참여할 수 있는 대상이다. 강세장은 마음만 먹는다면 누구나 매수 대열에 참여할 수 있는 여건이 만들어진 상황이다. 그래서 흐름이 계속 이어지는 것이다. 그러나 약세장 중에 오는 일시적인 강세장은 설령 시장의 힘이 강하다고 해도, 결국 매수 세력이 계속 이어질 수 없는 구조적인 모습을 하고 있다. 그런 상황에서 정부의 규제가 나온다든지 외부적으로 경기 충격이 온다든지 하면 즉각 힘을 상실한다. 이런 것들을 종합적으로 판단해서 일시적 강세 현상을 강세장으로 착각해서는 안 된다.

특히 부동산 사이클링 기법으로 12년간 성공적인 재테크를 했다면, 안타깝게도 더더욱 그런 욕심을 낼 가능성이 높다. 12년 동안이나 성공했고, 게다가 대출은 많이 일으키면 일으킬수록 효과가 더 크다는 것은 쉽게 알 수 있는 일이고, 자신감까지 넘치니 이런 함정에 빠질 가능성이 높다.

 이때 욕심을 다스리는 일이 중요하다. 우리가 부동산 사이클링 기법으로 성공할 수 있는 것도 결국 인간의 본성을 거슬렀기 때문이다. 남들이 공포에 질릴 때 행동하고, 남들이 욕심을 낼 때 욕심을 자제했기 때문에 성공하는 것이다. 내 집 마련을 할 때도 마찬가지로 욕심을 자제해야 할 필요가 있다.

목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부동산을 계속 공부하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다. 그러니 목표에 집착하기보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다. 전세금 상승분에 대해서도 그렇다. 대비는 하지만 그로 인해 비용이 더 늘어날 수도, 그렇게 해서 목표 금액에 약간 못 미칠 수도 있다. 그래도 우리가 여유로운 인생을 산다는 ‘대세’에는 큰 지장이 없다. 이렇게 ‘심리적 완충지대’를 늘 염두에 두어야 한다.

대단지라는 건 700세대 이상이다. 그 아래의 단지들은 투자 대상에서 제외한다. 이렇게만 해도 쓸데없는 고민을 하느라 시간을 허비하는 것을 확 줄여줄 수 있다.

1. 강남권

   • 강남과의 교통 거리가 도어 투 도어 기준으로 1시간 이내인 경우 → 1점

   • 강남과의 교통 거리가 도어 투 도어 기준으로 1시간 20분 이내인 경우(준강남) → 0.5점

2. 역세권

   • 역에서 도보로 10분 이내인 경우 → 1점

   • 역에서 도보로 15분 이내인 경우 → 0.5점

3. 신축

   • 준공된 지 7년 이내 → 1점

   • 준공된 지 7년 이상 → 0.5 점

4. 전세 비율

   • 강남권 44% 이하 → -1점

   • 강남권 45%~50% → 0점

   • 강남권 51% 이상 → 1점

   • 준강남권 49% 이하 → -1점

   • 준강남권 50%~55% → 0점

   • 준강남권 56% 이상 → 1점

이렇게 해서 4점 만점에 2.5점 이상이면 투자성이 있다고 볼 수 있다. 나는 이 투자 시스템의 앞 글자만 따서 외우기 쉽게 ‘강남역신전’이라고 부른다. 간단하지만 매우 놀라운 투자 점수 시스템으로 본인이 관심 있게 보는 단지의 점수를 한번 매겨보길 바란다. 

부동산에 대한 지식은 훈수를 두는 정도, 그냥 알아듣는 정도의 지식만으로는 아무런 쓸모가 없다. 확신을 가질 만큼의 지식이 있어야 한다. 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.

그리고 확신을 가지려면 어떠한 현상이 언제나 통하는 원리인지 파악해야 한다.

시장은 계속 살아 있는 생물처럼 끊임없이 변신한다. 그래서 언제나 그 경계는 모호할 수밖에 없다. 살아남는 방법은 오직 하나다. 시장이 움직이는 원리와 투자의 정석을 철저하게 익힌 다음에, 지금의 시장에서는 그게 어떤 형태로 나타나고 응용되는지 끊임없이 관찰하는 길밖에 없다.

느낀 점

끊임없이 사례들을 확인하면서 그 모호한 경계선을 찾는 노력을 해야 한다. 그리고 이러한 경계선은 상황에 따라서 시대에 따라서 계속 바뀐다.

과거엔 강남권이라고 해도 전세가율 60% 정도가 평균이었지만, 지금은 45% 정도가 뉴노멀이 된 현실처럼 말이다. 이런 사례는 부지기수다. 불과 10년 전까지만 해도 신축과 구축의 차이는 20% 정도 수준이었지만, 지금은 30%에서 40%까지 차이가 난다. 같은 신축끼리도 더 벌어졌다. 불과 5년 전까지만 해도 10년 정도 차의 신축과 준신축의 가격은 약 15% 정도의 차이였는데, 지금은 25% 정도다. 조망권 같은 건 더하다. 20년 전이라면 같은 단지라도 조망권이 있는 집과 조망권이 없는 집은 약 5% 정도 차이가 났다. 그러나 지금은 30%까지도 차이가 난다. 이처럼 경계는 정해져 있지 않다.

→ [끊임없는 모호한 경계선을 찾는 노력] 현장에서 배우고 생각하고 검증한 것들을 하나의 원리로 만들었다는 것 자체가 대단하다고 생각이 들었다. 언제나 통하는 원리를 파악하기 위해 수많은 사례와 케이스를 확인하고, 시간에 따라 그런 요소들이 어떻게 가격을 영향을 미치는지 하나하나 모두 알고 있단느것 자체가 투자현장에 계속 머물렀다는 것을 느끼게 했다. 그런 매 시간의 투자와 생각들이 쌓여 하나의 인사이트로 발전하면 투자의 의사결정을 높이는 것 같다. 

매달 앞마당을 늘리면서, 그리고 기존의 앞마당을 관리하면서 그냥 가격 그대로를 받아들일 것이 아니라 수많은 케이스를 비교하고 나만의 지식과 원리를 쌓아가는 자세가 필요하다.  

적용할 점

→ 임보 또는 지역글 매달 1개 작성

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