#088.[독서] 결국엔 오르는 집값의 비밀 (김준영 저) [워렌부핏]

1.목차

프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다

서장 : 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다

1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해

1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유

2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다

3 서울은 왜 전세가율이 낮을까

4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리

5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들

6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

1 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이

2 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화

3 금리로 시장을 예측하기 이유

4 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

1 3년 누적 공급량에 주목하라

2 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까

3 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까

4 최대 수요를 찾아라

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

1 수도권과 지방의 가장 큰 차이

2 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법

3 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다

4 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까

5 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐

6 부동산 사이클, 공급이 만든다

7 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까

8 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

1 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이

2 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요

3 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이

4 지방 소도시, 여전히 기회는 있다

5 신축 아파트에 주목하라

6 인구가 감소해도 가구수는 증가한다

7 수요감소, 걱정할 이유 없다

8 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까

6장 월세시대, 무엇이 달라질까

1 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실

2 월세가 오를 수밖에 없는 이유

3 월세가 늘면 공급이 감소한다

4 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

1 가격 변동성만 키우는 임대차 3법

2 가격 거품을 일으키는 전세자금대출

3 역전세는 구조적인 문제

4 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

1 해석하기 나름인 통계

2 미분양으로 시장을 판단하지 마라

3 거래량, 어떻게 봐야 할까

4 선행지수, 동행지수, 후행지수

9장 어디에 투자해야 할까

1 성장하는 지역과 상품에 투자하라

2 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라

3 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트

4 미분양은 언제나 기회의 상품

5 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진

10장 지역별 부동산 분석

1 수도권 부동산 분석

2 부산 부동산 분석

3 대구 부동산 분석

4 광주 부동산 분석

5 대전 부동산 분석

6 울산 부동산 분석

7 중소도시 부동산 분석

에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다

2. 인상깊은 구절

■ 1장. 집값은 이렇게 만들어진다 - 전세의 이해

전세 상승율이 낮은 도시와 높은 도시는 미래의 기대수익 차이에 의해서 전세가율이 다르게 만들어집니다. 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다. 반면 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮습니다. 이렇게 낮은 전세 성장을 반영하여 기대수익인 매매가격이 상대적으로 낮습니다. 따라서 전세가율이 높게 형성되어 있습니다. 이처럼 전세가격 성장률 차이에 따라 서울과 지방 광역시의 중심지역으로 갈수록 기대수익이 크게 반영되어 낮은 전세가율이 형성되어 있습니다. 반면 소도시와 외곽으로 갈수록 낮은 전세가격 상승률로 인해 기대수익인 매매가격이 낮아 전세가율이 높습니다.

어떤 아파트가 전세가율이 평균 50%로 고정되어 있다고 가정합니다. 만약 전세가격이 1억 원이라면 그 주택의 거주비용은 1억 원입니다. 이 1억 원을 은행에서 이율 10%로 빌린다면 1,000만 원의 이자를 지불해야 됩니다. 따라서 실제 거주비용(이자비용)은 1,000만 원이 됩니다(대출에 따른 각종 비용은 제외).

이번에는 금리가 5%이고 전세가격이 2억 원일 때를 살펴보겠습니다. 2억 원을 이율 5%로 대출받는다면 실제 거주비용은 1,000만 원으로 금리가 10%, 전세가격이 1억 원일 때와 동일합니다. 그런데 전세가율이 50%로 고정되어 있다면 거주비용은 같지만 매매가격은 2억 원에서 4억 원으로 오르게 됩니다. 돈의 사용비용인 금리가 10%에서 5%로 떨어진 비율만큼, 자산가치는 2억 원에서 4억 원으로 상승한 것입니다. 흔히 돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말을 하지요. 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동합니다. 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다. 이렇게 자산가치는 두 가지의 경로를 통해서 변화를 만들어내게 됩니다.

■ 2장. 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

2022년 주거실태조사에 따르면, 생애 첫 집 마련까지 걸리는 시간은 7.4년이라고 합니다. 그런데 구매력을 소득만으로 판단하기 어려운 것이 대출 금리에 따라 달라지기 때문입니다. 소득을 기반으로 하는 대표적인 통계가 소득 대비 주택가격 비율(PIR)입니다. 즉 주택가격을 연평균 가구 소득으로 나눈 값으로, 월급을 쓰지 않고 꼬박 모아 집을 장만하는 데 걸리는 시간을 의미합니다. 가령 연소득이 5,000만 원이고 집값이 1억 원이면 PIR은 10배, 집값이 10억 원이면 PIR은 20배가 됩니다. 다시 말해 전자는 집을 사는 데 10년, 후자는 20년이 걸린다는 뜻입니다. 소득은 천천히 조금씩 늘어나고 주택가격은 큰 변동성이 일어나는 시장에서 소득과 주택가격이라는 두 가지 통계를 사용한 것이 PIR입니다. 그러므로 소득보다는 주택가격의 움직임에서 나온 결과값이 PIR입니다. 이런 이유로 소득 대비 주택가격이라는 용어보다는 주택가격 대비 소득이라는 용어가 좀 더 현실적이지 않나 생각합니다.

소득의 증가나 통화량 증가 등 장기적으로 움직이는 것을 가지고 단기 전망에 사용할 수 없다는 것입니다. 인구감소 역시 지속적인 문제이고 장기적으로 수요의 감소에 영향을 줍니다. 하지만 단기적으로는 늘어나는 가구수 그리고 수급 문제가 더 큰 변동성을 일으킵니다.

수요 측면에서 인구감소가 주택시장에 장기적으로 천천히 영향을 미친다면, 늘어나는 가구수는 단기적인 주거수요에 직접적으로 영향을 끼칩니다. 현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.

또 금융환경에서 보면 점진적인 유동성 증가, 금리 하향 추세와 같이 긴 시간에 걸쳐 자산시장에 영향을 주는 것을 단기 전망에 사용할 수 없습니다. 이런 변수들은 단기적인 변동이 아니라 장기적인 변화에 영향을 주는 변수라고 할 수 있습니다. 장기적으로 늘어나는 유동성이나 천천히 하락하는 금리와 같은 화폐가치의 하락은 변동성이 아니라 부동산가치의 상대적인 변화에 가깝다고 할 수 있습니다.

자산가치의 변화라는 장기적인 관점에서 시장을 볼 것인지, 가격의 변동이라는 단기적인 관점에서 시장을 바라볼 것인지 스스로 판단을 해야 할 것입니다.

■ 3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

30년간의 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점이라고 보고 3년 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면 공급과 매매가격과의 상관관계는 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있습니다. 다시 말해 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.

■ 4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

과거의 가격 변화를 보면 3년 누적 공급량(입주물량)이 시장의 변곡점으로 가는 가장 중요한 공급환경을 조성하고 있다는 것을 확인할 수 있습니다. 그해의 공급량이 중요한 것이 아닙니다. 3년간 누적된 공급량이 얼마인가가 중요합니다. 서울·수도권과 달리 지방은 3년의 공급량만 이해해도 반은 성공한 것입니다.

서울·수도권은 입주한 물량이 후행해서 이러한 환경을 지속적으로 만들어가는 반면, 지방은 다가오는 3년 누적 공급량에 바로 영향을 받으며 다가오는 3년 누적 공급량에 가장 먼저 반응하는 것이 전세의 수급환경입니다.

지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울·수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울·수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.

1. 주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격입니다. 전세가격의 변화가 매매가격의 변화를 만들며, 전세가격은 현시점의 자산가치를 평가하는 기준이 됩니다.

2. 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 긴 시간을 놓고 보면 결국 수요는 공급량과 거래량 안에 있으며, 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악할 수 있습니다.

3. 공급은 시장에 큰 영향을 미칩니다. 다만 그 영향이 서울·수도권과 지방이 다릅니다. 그 이유는 도시의 규모(공간의 크기)가 다르기 때문입니다. 크기가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다른 것입니다. 또한 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세수급지수입니다.

4. 부동산을 움직이는 두 가지 핵심 요인은 주거부족과 투자수익률입니다. 그리고 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율입니다.

■ 5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

그렇다면 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 우리는 어떻게 알 수 있을까요. 우선 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 앞에서도 이야기했듯이 전세가격 상승률은 해당 도시 혹은 해당 주택이 생산하는 수익이고 성장입니다. 수익이 높다는 것은 여전히 성장하는 도시라는 뜻이 됩니다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로서 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다. 이러한 요인들에 의해서 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다.

성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 또 한 가지 지표는 자가 보유율입니다. 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다. 이러한 이유로 자가 보유율이 낮습니다. 즉 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문입니다. 이렇게 새로운 택지가 없어서 신규공급을 할 수 없는 좋은 지역들은 높은 기대수익률에 의해서 투자자가 신규공급 역할을 대신하고 있는 것입니다. 그래서 자가 보유율이 낮으며 반대로 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안 되는 곳이며 자가 보유율이 높은 경향을 보입니다.

이처럼 자가 보유율이 얼마인가로도 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 알 수 있습니다. 또한 앞에서 이야기했듯이 평균 전세가율과 전월세 전환율, 전세가격 상승률을 통해서도 간접적으로 한 도시의 경쟁력을 알 수 있습니다.

또 같은 도시 내에서도 구나 동에 따라 전세가율과 전세가격 상승률이 다르기도 하며, 같은 동네라도 아파트마다 다르기도 합니다. 관심 있는 곳이 전세가율이 낮고 전세가격 상승률이 높은 경우 성장하는 곳입니다. 반대로 전세가격 상승률이 낮고 자가 보유율이 높으며 전세가율과 전월세 전환율이 높은 곳은 상대적으로 성장이 둔화되고 있는 것입니다.

이러한 결과로 시세가 높게 형성되어 있는 지역과 그렇지 못한 지역이 지속적으로 차이가 나게 됩니다. 또 서울·수도권과 지방 사이의 가격 차이가 점점 커지는 현상을 양극화라고 이야기하지만, 그 배경은 기본적인 성장의 차이라고 할 수 있습니다.

금리에서 중요한 부분은 변동폭입니다. 저금리 상황에서는 움직이는 폭이 작더라도 시장에 미치는 영향은 휠씬 크게 작용할 수 있습니다. 금리가 7%에서 10%로 3%가 인상되면 금리변동율은 42.8%입니다. 그런데 저금리 상황에서 금리가 0.5%에서 3.5%까지 인상되면 똑같이 3%가 인상된 것이지만 금리변동율은 700%가 됩니다.

물론 대출시장에서 주택담보대출은 이 정도로 금리가 변화하여 큰 영향을 미치지는 않습니다. 그러나 부동산시장에서는 짧은 시간에 변동폭이 크면 시장에 파급되는 영향도 클 수밖에 없습니다. 이처럼 고금리 상황보다 저금리 상황에서 금리의 인상과 인하가 더 큰 영향을 주게 됩니다.

결론을 말하면, 금리가 부동산시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두를 해석하고 판단하는 것은 어려운 일입니다. 또 금리는 임대인과 임차인이 선택하는 하나의 조건이 될 수 있긴 하지만 금리가 만들어내는 수익률이 상품마다 또 지역마다 다르기 때문에 매우 복잡하게 되어 있습니다.

이처럼 복잡한 시장의 수익률 구조를 해석한다는 것은 매우 어려운 일이고, 금리의 방향을 예측하는 것 자체도 어렵습니다. 그래서 금리가 크게 변동하는 기간에는 금리를 수익률을 훼손하는 단기 변수로 이해한다면, 주택시장 전체를 큰 틀에서 크게 벗어나지 않게 전망할 수 있을 것으로 판단합니다.

■ 7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

월정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.

■ 9장. 어디에 투자해야 할까

지방의 인구감소 지역에서도 신축 아파트는 더 높은 상승률을 보이는 것 또한 같은 현상입니다. 지방으로 갈수록 전체 수요가 줄어들기 때문에 선택의 폭이 좁아지면서 나타나는 현상이라고 보입니다. 서울・수도권으로 갈수록 신축과 기축 아파트의 상승률 차이는 덜하고, 도 단위의 작은 도시로 갈수록 차이는 많이 나게 됩니다.

1. 인구감소, 즉 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없기 때문입니다. 이렇게 시장은 스스로 균형을 찾아갑니다. 그러므로 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵습니다.

2. 월세화는 필연적인 현상입니다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리를 잡게 됩니다. 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 앞으로는 월세가 주를 이루게 될 것입니다.

3. 통계는 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출합니다. 통계의 해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다. 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과입니다. 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국은 스스로 판단을 내려야 합니다.

4. 성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다. 이러한 요인들에 의해 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다.

5. 만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 즉 위치가 좋거나 상품에 경쟁력이 있어 그 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다. 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 점차 자리를 잡게 될 것입니다.

3. 요약

1장. 집값은 이렇게 만들어진다 - 전세의 이해

• 미래의 기대수익 차이가 도시별 전세가율을 다르게 형성한다.
• 서울처럼 미래 기대수익이 높은 곳은 매매가격에 기대수익이 크게 반영되어 전세가율이 낮게 나타난다.
• 소도시나 외곽처럼 전세가격 상승률이 낮은 곳은 기대수익이 낮아 매매가격이 상대적으로 낮고, 전세가율은 높게 형성된다.
• 금리가 하락하면 돈의 사용가치가 떨어져 동일한 거주비용(이자)으로 더 높은 전세가격을 감당할 수 있으며, 이는 자산가치(매매가격)의 상승으로 이어진다.
• 부동산 자산가치는 공급량 변화에 따른 단기적인 임대료 변동성과 금리 변화에 따른 장기적인 자산가치 상승이라는 두 가지 경로를 통해 변화한다.

2장. 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

• 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 소득의 완만한 변화보다 주택가격의 큰 변동성에 의해 주로 움직이는 지표이다.
• 인구 감소, 통화량 증가, 금리 하향 추세와 같은 장기적 요인을 단기 시장 전망에 직접 사용하는 것은 부적절하다.
• 단기적인 주거 수요에 직접적인 영향을 주는 것은 총인구 감소가 아닌, 실제 거주 단위인 가구 수의 증가이다.
• 부동산 시장을 볼 때, 단기적인 가격의 '변동성'과 화폐가치 하락 등에 따른 장기적인 '자산가치의 변화'를 구분하여 판단해야 한다.

3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

• 장기간에 걸친 평균 공급량은 시장의 수요와 공급이 균형을 이루는 지점으로 볼 수 있으며, 이를 통해 현재의 수요를 간접적으로 파악할 수 있다.
• 30년 평균 공급량을 수요-공급 균형점으로 본다. 3년 누적 공급량(입주물량)과 매매가격 상관관계가 높으며 현재 수요는 평균 공급량과 유사하게 나타날 가능성이 높다.

4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

• 시장의 상승과 하락 변곡점을 만드는 가장 중요한 공급 환경은 특정 연도의 공급량이 아닌 '3년간 누적된 공급량(입주물량)'이다.
• 지방은 다가올 3년 누적 공급량에 시장이 선행하여 반응하며, 특히 전세 시장이 가장 먼저 영향을 받는다.
• 서울·수도권은 입주가 완료된 후 재고 주택이 누적되면서 시장 환경이 조성되므로 공급의 영향이 후행적으로 나타난다.
• 주택시장을 움직이는 핵심 요인은 주거부족과 투자수익률이며, 이는 각각 전세수급지수와 전세가율 통계로 잘 나타난다.
• 시장 영향을 보여주는 통계: 수도권 → 전세가율, 지방 → 전세수급지수.

5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

• 전세가격 상승률이 높은 도시는 인구, 가구, 일자리 등이 증가하는 성장하는 도시라고 판단할 수 있다.
• 자가 보유율이 낮은 도시는 외부 투자자의 임대 목적 주택 공급이 많다는 의미로, 임차로라도 거주하려는 수요가 많은 성장하는 도시일 가능성이 높다.
• 금리는 절대적인 수치보다 변동폭이 시장에 더 큰 영향을 미치며, 특히 저금리 상황에서 금리의 변화가 시장에 미치는 파급력은 훨씬 크다.
• 금리는 시장을 움직이는 여러 요인 중 하나일 뿐이므로, 금리 하나만으로 시장 전체를 판단하는 것은 어렵고, 큰 변동기에는 수익률을 훼손하는 단기 변수로 이해해야 한다.

7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

정부의 부동산 정책은 단기적으로 시장의 방향에 영향을 줄 수 있지만, 시장이 오랜 기간 형성해 온 상승 또는 하락 환경 자체를 바꾸지는 못한다.

9장. 어디에 투자해야 할까

• 인구감소 지역(지방)일수록 수요가 소수의 신축 아파트에 집중되기 때문에 신축과 구축 아파트의 가격 상승률 차이가 더 크게 나타난다.
• 수요 감소는 결국 공급 감소를 동반하며 시장은 스스로 균형을 찾아가므로, 일시적 가격 하락은 있어도 지속적인 하락은 어렵다.
• 시장이 성숙해지면 시세차익보다 임대수익을 추구하게 되므로, 월세가 주요 임대 형태로 자리 잡는 것은 필연적인 현상이다.
• 대부분의 통계는 시장을 예측하는 선행지수가 아닌 현재 상황을 보여주는 동행 또는 후행지수이므로, 보조지표로만 활용하고 최종 판단은 스스로 해야 한다.
• 도시의 경쟁력이 약한 곳에 투자할 경우, 그 안에서도 입지가 우수하거나 상품 경쟁력이 뛰어나 평균보다 높은 상승률을 보일 곳으로 선택의 폭을 좁혀야 한다.

4. 깨달은 점 & 적용할 점

금리에서 중요한 부분은 변동폭입니다. 저금리 상황에서는 움직이는 폭이 작더라도 시장에 미치는 영향은 휠씬 크게 작용할 수 있습니다. 금리가 7%에서 10%로 3%가 인상되면 금리변동율은 42.8%입니다. 그런데 저금리 상황에서 금리가 0.5%에서 3.5%까지 인상되면 똑같이 3%가 인상된 것이지만 금리변동율은 700%가 됩니다.

물론 대출시장에서 주택담보대출은 이 정도로 금리가 변화하여 큰 영향을 미치지는 않습니다. 그러나 부동산시장에서는 짧은 시간에 변동폭이 크면 시장에 파급되는 영향도 클 수밖에 없습니다. 이처럼 고금리 상황보다 저금리 상황에서 금리의 인상과 인하가 더 큰 영향을 주게 됩니다.

과거에 금리가 0.5% 오르면 빅스텝, 0.75%가 오르면 자이언트 스텝이라고 표현한다. 과거에 한창 주식을 할 때 빅스텝, 자이언트 스텝이 나올 때마다 나또한 굉장히 예민하게 반응했었는데, 그 때 예민했던 것은 단순히 금리가 큰 폭으로 오르면 시장이 많이 휘청휘청 했기 때문이었다. 그게 어느정도의 파급력을 갖고있는지는 결과론적으로 시장의 변화를 보면서 느낀 것일 뿐, 구체적으로 금리 변동이 어떤 영향을 주는지 몰랐다. 전세가도 고작 금리 몇 % 인상에 그렇게까지 떨어지는 것 자체가 이해가지 않았는데, 저자가 저금리에서 금리 인상의 파급력을 수학적으로 계산해놓은 것을 보니 확 이해가 되었다. 100만원이던 전세 이자가 순식간에 300만원이 되었다고 하면, 아예 다른 차원의 이야기가 되어버린다. 실제로 전세를 구하는 사람들은 당연히 그정도 이자를 감당해야한다는 것을 받아들이기까지 시간이 걸릴 것이다. 안그래도 급등으로 인해 지나치게 고평가되었던 전세가가 급격한 금리인상을 만나면서 다시 떨어진 것은 어느정도 이해가 된다.

당분간은 오히려 금리가 하락할 것이라는 전망이 주를 이룬다. 그리고 인플레가 어느정도 잡힌 상황이라면 경기 부양을 위해 다시 금리를 인하하는 기조로 가야 할 것이다. 그렇게되면 분명 또다시 저금리 구간이 올 것이고, 인플레를 잡겠다는 명목으로 이전처럼 빅스텝, 자이언트 스텝을 감행했을 시 공급과 관계없는 전세가격 하락이 올 수도 있을 거라 생각한다. 그 시점이 언제가 될지, 어떻게 될지는 예측할 수 없겠으나, 근 3~4년 내로는 지나친 공급 부족으로 전세가격이 급등할 가능성이 높고 그 시기가 저금리 기간이랑 겹친상태라면 22년도 전세가격 급등 후 급락과 같은 일이 또다시 발생할 수 있지 않을까 생각해본다.

월정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.

6.27 규제 이후로 시장이 급격히 꺾였고, 서울수도권에서 급지가 조금 떨어지는 지역의 10억 이상 단지들은 거래가 뚝 끊긴 경우가 많다. 그런데 최근 들어 또다시 거래가 활성화 되고 있다는 소식이 야금야금 들리기 시작하는 걸로 보아, 확실히 규제 속에서도 매수하려는 수요는 여전히 존재한다. 또한 앞으로 다가올 시장은 공급이 정말 부족한 시장이기 떄문에 어쩔 수 없이 집을 사거나 혹은 임차로 살아야만 하는 사람들이 방법을 만들어서라도 주택을 매수하는 주체가 되지 않을까 생각한다.

성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다. 이러한 요인들에 의해 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다.

저자의 말대로 끊임없이 수요가 유지되는 서울, 수도권 단지들은(그중에서도 강남까지 1시간 이내에 있는 단지들) 전세가격이 계속해서 상승한다. 중간에 꺾이는 부분이 있기야 하겠지만 길게 봤을 때는 대체로 10년간 2배 이상 전세가격이 오른 모습을 보인다. 인플레를 어느정도 따라가는 모습을 보인다.

다만, 지방의 경우 반대로 외부에서 수요가 계속 유입되기는 커녕, 오히려 젊은 인구가 더 좋은 직장을 찾아 서울 수도권으로 빠져나가는 모습이 많이 보인다. 이들의 거주 수요가 빠져나가는만큼 그 지역의 성장이 더뎌지는 것이기에, 전세가격 상승도 마찬가지로 둔화된다. 바로 이러한 이유 때문에 전세가격 상승률이 어느정도 해당 지역의 성장성을 대변한다고 이야기를 하는듯 하다.

🎬적용 : 선호도 비교 시 전세가격끼리도 붙여보기

만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 즉 위치가 좋거나 상품에 경쟁력이 있어 그 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다. 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 점차 자리를 잡게 될 것입니다.

너무나도 공감되는 말이다. 도시경쟁력, 인구규모 등 여러 측면에서 서울수도권에 비해 열악한 중소도시의 경우 싸다고 해서 엄한 걸 사서는 안된다. 성장이 더딘 도시일수록, 인구규모가 작은 곳일수록 새로운 공급이 생겨 계속해서 선호도가 뒤바뀌고, 기존 구축단지들은 더 저가치해지는 케이스가 많아질 것이다. 그렇기 때문에 더더욱 신축, 그중에서도 사람들이 좋아하는 것들 위주로 투자 우선순위를 잡아야 한다고 생각한다.