<투자원칙에 따라 투자 물건 찾는 법>
- 투자 물건 순서
- 저환수원리 적용
- 투자금 맞는지 확인(쁠마 5천…)
- 앞마당 별 우선순위 단지 선정(5~10개): 전고, 연식, 평형 참고
- 우선순위 선정 재조정: 입지가치, 단지 선호도 참고
- 전임, 매임
- (투자금 맞음)내 앞마당에서 최선인가 or (부족)어떤 조건이면 살 수 있나 - 시나리오 정리
- 협상(네고 근거 필요. 왜냐면요~, 최대한 많은 후보 알아야 협상에 유리)
- 반복 후 투자
- 복기: 결과와 과정을 분리해서 저환수원리 복기
- 투자원칙: “저환수원리” 모두 충족할 때만 투자 / 저환수원리 먼저 확인 후 투자금은 맨 마지막에 확인한다.
저평가: 가치 대비 저평가인가? 상대적으로 싼 가격, 가치 대비 비싸지 않은 가격. 다른 단지 간 가치, 가격 비교
★ check: 가치가 같은데 더 싼 거 있나? 가격이 같은데 더 좋은 거 있나? 전고점을 넘지 않은 가격인가?
★ 가치판단 없이 전고점으로 비교하거나 그냥 원래 싼 것에 투자하는 것 경계
환금성: 수익 구간에 매도가 쉬운 것인가?
★ 광역시 비핵심지, 50만 이상 지방: 20년 이상 구축XXX
수익률: 투자금 대비 충분한 수익을 낼 수 있는가?(투자금 대비 1~2배)
★ 과거 수익성 검토
원금보존: 적정한 전세가율로 안전한 가격인가?, 수요가 많고 가치있는 물건을 싼 구간에 매수
★ 서울 60% 지방 80%(전세가율 낮으면 가격 비쌈, 매수 후 하락 가능성 / 높으면 싼 상태)
리스크관리: 예상 리스크(공급, 잔금, 역전세)는? 대응 가능성? 기대가치>리스크
★ 공급: 3년간 공급 물량 검토(3년 이상 과잉 공급 시 어려움), 재계약 시점 영향을 주는 주변 및 상급지 입주
★ 잔금 및 역전세: 마통 / 대출 / 현금 / 임차인승계 / 세안고 / 주인전세 (전세금의 -10% 대비)
★ 나의 대응 능력 검토(실력, 멘탈, 자금력)
★ 가치 있고 감당 가능한 리스크라면 가능(입지, 물건 좋으나 주변 물량 때문에 가격이 눌려있는 등)
어떤 ‘조건’을 만들면 투자가 가능한지 역으로 고민할 것!!
- 투자 검토 check list: 이 물건 못 사는 이유, 어떤 조건이 필요할까?
ex. 단지내 매매현황, 주변 전세현황, 임차인 및 매도인 상황 확인 등 천천히 딥하게 질문
내 임보, 투자 후보 적용할 점
- 결론 > 투자검토 > 1등뽑기 > 저환수원리 체크리스트
- 매물 상황 써보고 시나리오 써보기 → 현장에서 적용해보기
- 연담화 생활하는 마창진 공급물량 확인
- 30분 일찍 출근 책읽자!!, 적용점 2~3개 픽
