퇴근 후 왕복 8시간, 중소도시 1호기 계약까지 좌충우돌 첫 투자 후기 (2탄)

안녕하세요. 중소도시 소액투자자 엘모모입니다.

매수한지 무려 반년이 지나서야 2탄을 쓰는 저를 반성합니다…

사실 1탄 쓰고 바로 2탄 가안 써놨었는데 

미루고 미루다보니 지금이 되었고..

임시저장도 날아간다는 것을 알게 되었습니다. ㅎ ㅎ ㅎ (알고 싶지 않았습니다ㅜㅜ)

여러분은 꼬옥 바로 쓰시길 권장 드립니다..(30일까지만 저장된다고하네요^^;;)

많이 흐려진 기억이지만 최대한 기억 살려 마무리 지어볼게요!

[월부 입성 11개월차, 좌충우돌 지방 1호기 투자 후기 (1탄)]

https://weolbu.com/s/KrNn2iLaus

1탄 3줄 요약

1. 중소도시 소액 싱글투자자

2. 1순위(A단지)는 전세 매물이 많으니 꼭 매전 동시로 진행하고, 

   2순위(B단지)는 전세 매물이 없으니 1순위가 잘 안되면 대기자 없이 매수해도 된다는 매물코칭을 받음

3. 그러나 1순위에선 가계약도 없이는 전세 맞출 사람 절대 없다고 하고, 2순위는 나온 물건이 없어 

   볼 매물조차 없는 상황 + 바쁜 부서로의 인사이동으로… 

   매코까지 받아 놓고는 이후 한 달을 그냥 흘려보내게 되는데…

전세 대기자 찾아 삼만리

매물털기 이후 바로 투자로 이어가지 못하고 유야무야 시간을 보내면서도,

부사님들께 한 번씩은 전화를 이어갔습니다. 

시간은 흐르고 호가는 조금씩 오르는데, 

저는 계속 첫 목표 매수가와 비슷한 가격 없냐

혹은 매전 동시 맞출 사람 없냐고만 물었습니다.

(전세 대기자 찾기에만 매몰되어 

주전을 적극적으로 찾을 생각을 못한 것도 아쉽습니다 ㅠㅠ 왜 놓쳤을까)

돌아오는 대답은 늘 ‘없다’ 였고요.

전세 매물이 넘치는 + 오르는 분위기의 단지에서 

제가 원하는 조건을 찾기란 쉽지 않았습니다.

그런데 정말 쉽지 않았던 걸까?를 돌이켜보면,

솔직히 아니라는 걸 알고 있습니다. 

최선을 다하고도 안 됐다면 쉽지 않은 게 맞지만

그런 생각이 들지 않아요.

매전동시라는 조건이 스스로도 너무 어렵다고 지레 단정해버린 탓에,

부동산 두어 군데에만 전화해보고 그만둬버렸기 때문입니다.

지금이라면 이렇게 할 것 같습니다.

1. 근처 모든 부동산에 전화를 돌려서 원하는 조건을 이야기하고,

2. 원하는 조건이 아니더라도 괜찮은 매물이라면 우선 매임을 잡은 뒤

   물건 보고 나오는 길에 매도인에게 “어디 이사 가실 곳은 정하셨어요~?” 한 마디씩 던지며 

   물건을 만들려는 시도를 훨씬 적극적으로 했을 것 같습니다.

실제로 제가 매물을 볼 때,

투자자라서 세입자를 맞출 생각이라고 했더니

실거주 중인 집주인이나 현 세입자가 오히려 반가워하며 

본인은 내가 나가야 하는 줄 알았다, 

그러면 내가 여기 더 살고 싶다!고 하신 경우도 더러 있었는데요.

(주전 혹은 세안고 매매가 가능하게 됨)

이런 경우들은 현장에서 대화하다 새롭게 알게 되는 거라, 

부사님도 이 조건이 가능한 걸 모르고 계셨을 수 있어요.

직접 부딪혀보고 던져봐야만 알 수 있는 것들이 생각보다 많습니다. 

물건은 기다리는 게 아니라 만드는 것!!!

이렇게 아쉬운 부분도 있지만…

그래도 이 시간이 완전히 헛된 건 아니라고 생각하는 게,

종종 연락하면서 원하는 조건을 각인시켜두어 그런지

내 조건에 딱 맞지 않더라도

괜찮은 물건이 생기면 나중에라도 연락이 오더라구요.

(저는 이 케이스로 계약하게 됩니다!)

그러니 최대한 많은 사장님과 라포를 형성해두고

그저 지나가는 임장족처럼 보이지 않게 연락을 주고 받아 두어야 합니다. 

잘한 점 

투자 직전, 마음처럼 되지 않아 많이 해이해졌었음에도 놓지 않고 가끔이라도 연락하며 조건을 각인시켜둔 것

아쉬운 점 

내가 원하는 조건이 스스로도 너무 어렵다고 단정해버려서 두어 군데밖에 시도하지 않은 것. 적극적으로 물건을 만들지 않은 것. 다음에는 지레 짐작으로 포기하지 않고 내가 할 수 있는 최선의 노력을 해야 같은 결과더라도 후회가 남지 않을 것 같다.

2순위로 눈을 돌리다

그렇게 별다른 액션 없이

시간만 흐르던 와중,

갑자기 B단지 부사님께 연락이 옵니다. 

못 보던 물건을 볼 수 있게 되었고,

높은 금액의 전세 대기자까지 있다는 연락이었습니다.

B단지는 매물코칭 때 전세 매물이 적으니

매전 동시 없이 매수해도 된다는 조언을 받은 곳이었는데요.

제가 물건을 털 당시에는 

나와있는 물건의 수도 극히 적었고,

그 와중에 여러 사정으로 볼 수 있는 물건 자체가 거의 없었던 시기라서

1순위가 흐지부지 됐을 때 바로 투자하러 갈 수 없었던 단지였습니다.

이 연락을 계기로 

해이해진 마음에 불이 붙습니다.

차라리 잘됐다.

언제 맞춰질지도 모르는 1순위만 기약 없이 기다리지 말고 

이제 슬슬 2순위 단지도 볼 수 있는 듯 하니 여기를 하자는 생각이 든 거죠!

퇴근 후 왕복 8시간, 멀고도 험한 매임 여정

2순위 단지 부사님의 연락을 시작으로 

정말 그 단지에 볼 수 있는 물건이 서서히 풀리기 시작했고,

바쁜 부서라 복무를 내기도 어려워서

평일 퇴근 후 왕복 8시간 거리를 운전해서 매임을 다녔습니다.

퇴근할 때 편의점 김밥을 사서 운전하며 한 손으로 먹고,

임장지 도착하면 거의 저녁 9시였어요.

참 많은 일들이 있었는데, 매임 관련해서 복기 포인트들을 정리해보자면

1. 물건지 사장님께 매임 잡기

공동 중개 부사님을 통해 예약을 잡으면 

특정 시간에는 못 본다고 했던 매물인데,

물건지에 다이렉트로 연락하니 

그 시간도 가능한 경우가 있었습니다.

(물건지 사장님이 본인 손님을 먼저 보여주기 위해서 안 된다고 한 경우 등)

혹은 

공동 중개로 했다면 몰랐거나 조금 나중에야 알았을 다양한 사연들을

물건지 부동산에선 바로 알 수 있다는 것을 느끼기도 했어요.

그래서 앞으로는 진짜 투자할 단지라면

물건지에 바로 매임을 잡아야겠다~ 싶었고요.

그러려면 최대한 매물이 많은 부사님께 먼저 보고 난 후 

나머지를 묶어서 보는 게 효율적이겠다는 생각이 들기도 했습니다.

그런데 이는 단지 특성상(?) 집 보기가 조금 어려웠던데다

투자자들이 붙기 시작했던 B단지만의 특성일 수도 있습니다..!

다른 단지에서는 이렇게까지 한 적은 없었던 것 같아요.

진지하게 털었던 단지가 여기가 유일해서인가 싶기도 하고.. 흠 모르겠슴다!

2. 전임은 다다익선

물건지 부동산에 전임 했을 때,

집주인이 기약없이 매도를 보류한다고 하셔서 못 보던 매물이 있었는데요.

다른 부동산에 전화해보니 

그 집이 왜 보류냐고 볼 수 있다고 당황하시더라구요.(알고보니 여기도 물건지였음)

매도인에게 알아보겠다고 하셔서 이야기를 들어보니,

그 부사님이 자신이 이사 갈 집까지 구해올테니 그때까지 다른 데서 집을 보여주지 말라, 

괜히 보여주면 일이 꼬이게 된다고 매도인을 설득해 둔 경우였습니다. 

매도인은 뭔진 몰라도 보여주지 말라고 하니 안 보여주고 있으셨던 건데, 

뒤늦게 알게 된 이 부사님이 그렇게 하지 않아도 이사 갈 방법은 있다고 설득하셔서 쉽게 볼 수 있었습니다. 

이렇듯 부사님마다 일처리 방식이 다 다르시기 때문에

진지하게 매수 후보에 둔 물건이라면, 물건을 올린 부동산에 최대한 다 전임 해보는 것이 좋습니다. 

전임 시에는 사장님 물건인지도 여쭤보고,

만약 물건지가 여럿이라면 

일잘러 혹은 나와 대화가 잘 되는 부사님께 매임을 잡는 것이 좋겠죠!

3. 조급함은 될 일도 안 됨

매물이 없어 못 보던 단지가 점차 매물이 풀리기 시작했을 때, 

불안형인 저는 조급함의 피크를 달렸습니다.

괜찮은 물건 놓칠 세라, 늦게 가면 벌써 누가 사갔을 세라…

전임하다 조금 이따 손님들 계속 예약 잡혀있다는 말 하나에

제가 가기 전에 누가 사갈 것 만 같아서

계좌 달라는 말이 목 끝까지 차오른 적도 있었습니다.

그렇게 샀으면 어땠을까요..

이건 아니다. 지금까지 내가 고생해온 것도 있지만, 

나를 응원해주시는 주변 동료가 이렇게 많은데 

이런 식으로 하면 응원해준 분들에 대한 보답이 아니다. 

놓치면 내 인연 아니었다고 생각하자를 수십번 속으로 외치며 겨우 참았던 기억이 납니다. 

그리고 조급한 마음에 물건지를 미리 확인 못하고 냅다 공동 중개로 먼저 잡았는데

알고보니 이전에 라포를 형성했던 부사님의 물건이어서 

서로 당황하고 환승연애 마냥 셋이 함께 보게 되는 난감한 상황이 생기기도 했습니다.

나중에 내가 누구랑 계약하게 될 줄 모르므로.. 이런 상황이 생기지 않도록 침착한 마음 필수…

단지 내 모든 매물 다 보고 top3 뽑기

매수할 단지라면 올라온 모든 매물을 다 봐야 합니다. 

가장 싼 것부터 가장 비싼 것까지요.

저도 사실 처음부터 다 볼 생각은 못했는데,

이번엔 진짜 매수하고 와야지! 하고 갔던 날에도 무조건 해야겠다 싶은 물건이 없었고

그렇게 보다 보니 얼떨결에 다 보게 되었습니다(?)

의도한 건 아니었다지만 정말 중요한 과정이었다는 생각이 듭니다.

물건 간 비교를 통한 가장 좋은 내 물건 찾기는 물론, 

내 투자에 확신을 주는 과정이니까요.

가장 싼 집은

급매가 아닌 이상, 높은 확률로 싼 이유가 있다는 것과

이 정도 저렴한 가격이라면, 내가 어디까지 감수할 수 있는 지를 알 수 있었고

가장 비싼 집은

이 단지의 선호 조건이 무엇인지 파악하는 동시에

내가 매수할 물건이 얼마나 좋은 건지 알 수 있는 기준점이 됨을 알 수 있었습니다.

비싼 물건이더라도 의외로 협상이 되어

좋은 물건을 좋은 가격으로 살 수도 있을 거고요!

이를 위해 내가 내어줄 수 있는 것이 무엇인지 미리 파악해두는 게 중요합니다.

우리의 제안을 받기 전까지는 

매도인의 니즈가 무엇인지를 매도인 자신도, 부사님도 모르는 경우가 있으므로 

먼저 던져보고 제안해야 합니다.

이사갈 집 중도금이 필요하지는 않은지, 

맞추기 어려운 특정 날짜를 맞춰줄 수 있는지 등이요.

저는 제가 뭘 맞춰줄 수 있는지도 잘 몰라서… 

실투경을 통해 여러 케이스들을 알아두는 것이 많은 도움이 되었습니다!

그리고 나는 언제까지, 얼마를 맞춰줄 수 있는지도 미리 파악해두어야 해요.

대출이 필요하다면 투자할 지역 은행에서 

평일 낮에 대출 상담도 미리 받아두는 게 필수입니다.

저는 이걸 모르고 평일 대출 조회까지는 못했는데 

나중에 조회하러 가려니까 연차를 못 쓰는 상황이 되어서.. 

거주 지역에서 하려니 안 되더라구요!

아무튼간에,

이렇게 같은 단지 매물을 하나씩 다 보다 보니

처음엔 전혀 몰랐던 

선호동·선호라인·선호요소가 점점 선명하게 보이기 시작했습니다. 

이 라인은 앞이 트여 공원 뷰가 나오니까 인기 있고, 

저 동 이 라인은 이래서 괜찮고, 옆 동은 같은 라인이어도 뷰가 막혀서 기피하고. 

이런 것들이 쌓이면서 자연스럽게 가치에 맞는 가격을 읽을 줄 알게 되었습니다. 

이 중에 조건이 괜찮거나, 협상이 가능하거나, 나와 일정이 맞는 매물로 좁혀나가야 합니다.

워낙 매물을 많이 봐서 정신이 없기도 하고, 

결국 밸런스가 비슷한 것들이 남으니 고민이 참 많이 됐는데요.

이 때 도움이 된 것은 직접 내가 글로 써보는 것이었습니다.

정리한 구글시트를 기반으로 top3를 뽑아서 

동호수 / 가격 / 갭 / 특징 및 특이사항 / 장점 / 단점을 

아래와 같이 직접 텍스트로 적어보았어요. 

1번. 최선호동 저층 / 제일 저렴 

• 세낀 물건
• 장점: 잔금일이 길어 전세 여유가 있고 가장 저렴하다.
• 단점: 저층에 비선호 라인이라 매도가 어려울 수 있다.

2번. 선호동 저층 / 중간 가격 

• 이사갈 집 가격이 올라 매도가를 따라 올린 집.
• 장점: 적당한 가격, 1번 물건보다는 매도 시 용이한 층과 라인이다.

• 단점: 중도금을 걸고 협상할 생각이었으나 실패해서 저층치고 가격이 높고, 

  잔금일 고정이라 전세 맞추기 빠듯할 수 있다.

3번. 최선호동 고층 RR / 제일 비쌈 (1번과 1천 차이) 

• 장점: RR이라 전세 빼기도 무리 없을 듯하고 전고점을 찍은 동·층이다.
• 단점: 잔금일이 촉박하고, 목표 매수가보다 비싸며, 당시 거래 중 최고가에 매수하는 것이다.

잘한 점 단지 내 모든 매물을 직접 보고 구글 시트에 정리해보며 생각 정리한 것

싼 물건 VS 좋은 물건

싸지만 비교적 쏘쏘한 물건이냐, 비싸지만 좋은 물건이냐!

정말 어려운 문제입니다…

저도 정말 많이 조언을 구한 끝에 결론을 냈는데요,

저의 답은 싸지 않더라도 좋은 물건이었습니다.(3번)

이유는… 여기는 중소도시이기 때문입니다. 

기회가 느리고 짧게 올 수 있는 시장에서는

최대한 좋은 물건을 내놓아 빨리 매도해야 될 거라는 의견이 많았고, 

저 또한 그렇게 생각했습니다.

선호 물건과 보통 물건의 가격 차이가 내가 감당할 수 있는 선이라면,

그 차이만큼 전세도 빨리 뺄 수 있고 매도도 빠른 것을 선택하기로 했습니다.

그리고 상승기 때의 선호 물건과 보통 물건의 가격 차와 비교해보니

매수 시점의 가격 차는 그보다 꽤 작았기에, 더 매력적으로 보였습니다.

물론 그 차이 때문에 투자 범위를 벗어난다면, 

그땐 덜 좋은 물건을 하는 게 맞겠죠?!

선택지는 의외로 많으니, 

저렴한 가격과 적은 투자금에 매몰되기보다는 

“감당 가능한 것" 중에서 “가장 좋은 것”에 투자한다는 원칙을 잊지 않으려고 합니다!

잘한 점 "싼 것"에 매몰되지 않고, 감당 가능한 범위 안에서 가장 좋은 물건을 선택한 것.

도믿걸이 되다

매물을 추렸으니 배운 대로 실행도 했습니다.

top1의 아랫 집에 찾아가 누수가 없는지 여쭤보는 과정이었는데요..

(저는 혹시 몰라 top2까지 확인 했어요.)

아랫집 가서 벨 누르니 인터폰으로 누구냐 하시기에

최대한 안 수상해 보이게(?) 친절+죄송을 어필해서 사연을 얘기했는데

대답도 안 해주셨습니다 큽..

하지만 그렇게 하신 게 너무 이해가고 …….

죄송하기도 하고 현타오기도 하고 도믿걸이 된 것 같았달까요.

두번째 집은 사람이 안 계셔서 

연락처와 사연을 적은 간단한 쪽지를 붙이고 갔는데

친절하게 연락을 주셨던 경험이라

다음엔 쪽지만 남기고 오렵니다..

너무 용기가 안 난다면 관리사무소에 찾아가는 방법도 있습니다.

전 혹시 몰라 둘 다 했지만, 관리사무소가 쉽고 빠르긴 했어요.

갑자기 1순위?

누수 확인까지 했겠다. B단지 계약을 거의 결심하던 순간, 

갑자기 1순위였던 A단지 부사님께 전화가 옵니다. 

저한테 매전동시 고집해서는 투자 못 한다고 했던 바로 그 분이었습니다. 

네이버에는 올라와 있던 물건이지만

주인전세가 가능한지는 아무도 몰랐던, 

방금 집주인과 얘기하다 주전이 된다는 걸 알게 됐다는 물건이었습니다.

물건 보고 간 지 거의 3~4주가 지났는데도

저를 잊지 않고 연락을 주신 겁니다.

목표 매수가보다 가격이 좀 있었지만 

로얄동이었고, 

로얄층까지는 아니어도 적당한 층이었습니다. 

어차피 저는 B단지를 계약할 마음이었기 때문에 한번 던져봤습니다. 

매수가 1천 깎고, 전세가 1천 올려서 들어오신다고 하면 오늘 집 보러 가겠다고요. 

근데 그게 됩니다(?)

잘한 점 

원하는 조건을 강하게 어필했던 덕에 3~4주 뒤에도 부사님이 먼저 연락을 주셨다. 협상이 성공했다.

아쉬운 점 

지금 생각해보면 단지 자체가 1천 정도는 기본으로 깎이는 단지인 듯. 조금 더 깎거나, 전세가를 조금 더 올려 던져도 됐을 것 같다. 

희망 전세가가 높긴 해도 아예 거래가 없는 터무니 없는 가격은 아니었는데, 역전세가 걱정돼 스스로 적당히 제안해버렸다. 

이미 한 번 협상이 되어버리고 나니 다시 던졌을 땐 안 됨. 협상은 크게 던지자는 교훈… 

다음에는 매수 후보 단지의 눈에 띄는 거래 히스토리(너무 싸거나, 너무 비싸거나)는 미리 전부 파악해두어야 그 자리에서 과감하게 던질 수 있을 것 같다.(하지만 단지 “분위기 봐서”도 중요함. 확 던졌다가 물건 들어가 버릴수도 있기에…!)

같은데?

A단지는 3~4주간 트래킹도 매임도 하지 않았기 때문에 

줄줄 꿰고있던 B단지에 비해 디테일한 파악이 떨어지는 상태였습니다. 

그렇지만 협상이 되어 집을 보러 또 다시 달려갔고…

집 상태는 꽤 좋았고…

덜컥 매수 결심을 합니다.

당시 매수를 결심한 생각 회로는 이랬습니다.

흠… 이전에 분석한 데이터를 토대로 하면

선호동, 중간 층에 이 가격이면 괜찮은 것 같고,

전세 물건이 넘치는 시장에 이 가격이면 전세가도 잘 받은 것 같아.

오기 전에 네이버에 대략 올라온 거 대략 보고 오니까 좋은 조건에 괜찮은 금액인 것도 맞고

그리고 1순위 단지잖아

주인전세라면 매코에서 말씀해주신 조건도 맞출 수 있어!

.

.

.

제 투자의 아쉬움을 남긴 것은 바로

같아. 

에 근거한 투자였다는 점 입니다.

다 쓸 순 없지만.. 여러 사정 상 더 알아 볼 시간이 없었고,

지난 데이터를 보고 대략 이 정도겠거니 감안해서 결정하는 것이었기에

내 판단에 대한 확신이 애매했습니다. 

B단지는 매물을 전부 보고 최근 데이터로 하나하나 분석을 마쳤는데 

여긴 그렇게 못했으니 더 비교가 되기도 했고요.

어쨌든 그 자리에서 바로 특약 조율한 후,

가계약금을 쏘고 옵니다.

그리고 집으로 돌아오는 내내 “잘한 게 맞나, 아냐 잘했어”를 반복하며 자아분열이 일어났습니다. 

항상 강조하시는 “확신을 가지고 투자하라”는 게 이런 것 때문이구나. 도 많이 느꼈고요.

운전해 집에 돌아가는 길에

관리사무소에 전화해 아랫집 누수 신고 등이 없었는지 확인하고,

집에 와서 뒤늦게라도 매물 전수 조사를 하고나서야

겨우 안심할 수 있었습니다. 

순서가 잘못돼도 너무 잘못됐죠? 

사후 검증에서 더 좋은 매물이 나왔더라면 얼마나 마음이 힘들었을까요?

실컷 고생해놓고 다른 곳에서 갑작스런 선택을 한 자신에게 너무 실망하고 자책했을 것 같습니다.

대략 감안해서 한 선택이었고,

추후 검증을 통해 썩 나쁘지 않은 선택이었음 또한 확인했지만,

한 편으로는 모든 매물을 보지 않았으니 

어딘가엔 협상 가능한 더 저렴하고 좋은 물건이 있었을 수 있다는 아쉬움은 남았습니다. 

결과적으론 다행히 나쁘지 않은 선택이었으나

그 과정이 최선의 선택은 아니었습니다.

이건 제가 한 행동에 대한 책임으로 어쩔 수 없이 안고 가야하겠죠.

잘한 점 

급박히 진행되는 와중에도 특약 조율 후 가계약금 송금, 관리사무소에 연락해 누수 확인 등 최소한의 과정을 진행하였음. (늦었지만..) 전수 조사를 통한 검증 등 확신을 갖는 과정을 진행한 것

아쉬운 점 

계약 전에 했어야 할 검증을 계약 후에 했다. B단지를 보는 동안 최소한 A단지 시세 트래킹을 병행했더라면, 이 순간에 훨씬 빠르고 확신 있게 판단할 수 있었다.

계약 진행

집을 본 후, 특약사항을 협의하고 가계약금을 송금했습니다. 

이후 그 주 주말에 본계약을 잡았고, 

본계약 1~2일 전 계약서 초안을 받아 확인 및 최종 조율한 뒤 계약을 진행했습니다. 

모든 계약 내용은 문자와 녹음으로 남겨두었습니다.

복비는 미리 얘기를 안해둔 게 살짝 불안해서

본계약 전날에 다른 얘기로 연락드리며, 혹시 복비는 어떻게 할까요 여쭤봤더니

당연히 본계약날 전액 지불로 말씀하시더라구요.

현금이 정말정말 없다고 말씀드려서

본 계약 땐 반만 지불하고, 잔금일에 나머지 송금하는 걸로 협의하였습니다.

본 계약날 난감한 상황이 생길 수도 있는 것들은 미리 협의해두는 게 좋을 것 같아요!

법무사님은 주변 동료들의 도움으로 소개받아 진행했는데, 

가격이 정말 천차만별이라 3곳 이상 견적을 받아보시길 권합니다. 

2배 이상 차이나는 경우도 있었습니다. 저는 약 30만원에 진행했어요.

1호기 투자를 마치며

1호기는 좌충우돌하는 게 정말 어쩔 수가 없다는 생각이 듭니다.

잘한 점도, 아쉬운 점도 남는 첫 투자이지만 

그래서 다음에는 더 잘 할 수 있을 것 같아요.

어렵고 멘붕일 때 너무나도 든든한 존재였던

빛나뚜 1호기 원정대, 잇나 튜터님, 윤짜님 다시 한 번 감사드립니다♥

안 계셨다면 해내지 못했을 거예요.

1호기 하고 너무 오래 쉬었네요…… 조만간 돌아오겠습니다.

고생했다 모모!

앞으로도 고생하자!