월부 입성 11개월차, 좌충우돌 지방 1호기 투자 후기 (1탄)

안녕하세요. 엘모모입니다.

저는 열심히 티끌 모은 소액 싱글 투자자로,

지난 1월!

인생 첫 아파트 매매 계약을 하고 왔습니다.

1호기를 향해 고군분투 했던 날들을 기록해보려합니다.

내용이 길어져서 조금 나눠쓰겠습니다..ㅎㅎㅎ

월부 입문!

평소 돈 모으기에 관심은 많았지만

내가 할 수 있는 재테크는 주식, 코인 정도라고 생각하고 살았습니다.

종종 재테크 얘기를 나누던 친한 친구가 있었는데,

24년 말 어느 날 그 친구가 자긴 요즘 부동산 강의를 듣는다는 것입니다.

부동산이라면 으레 나이도 좀 있고, 돈도 많아야 할 수 있는 거라고 생각해왔는데

나랑 같은 사회 초년생이 부동산을 한다니..? ㅇ0ㅇ

신선한 충격이었어요.

마침 너나위님 천원 강의가 열려 가볍게 들어보게 되었고,

듣고 난 후 어 나도 부동산 할 수 있나봐! 하며 냅다 열기반을 결제했습니다.

그렇게 25년 3월 열기를 시작으로, 

4월 실준, 7월 지투기, 9월 열중, 10월 지투실을 거쳐.. 

11월과 12월 자실 후

월부 입성 11개월 차인 26년 1월에 1호기를 하게 되었네요!

1호기 지역 찾기

처음 입문했을 땐 '나는 씨드도 적고,이제 시작했으니 

배워두고 기회될 때 투자 해야지~ㅎㅎ' 하며 

내가 빠른 시일 내에 투자할 수 있다는 생각조차 하지 못했습니다.

그러다 너무 더웠던 7월의 첫 지투기에서 

꽤나 강하게 자라나게 되면서(뽀개버리조 감사합니다..♥)

올해 안에 투자를 해야겠다는 생각을 처음 하게 되었죠!

그렇다면 남은 기간 동안 

강의에서 자주 언급됐던 소액투자 지역 3곳을 앞마당으로 만든 후 

12월에 투자해야겠다! 라는 생각으로 바로 계획을 세웁니다.

(투자 예정일을 12월로 딱 정한 이유는 1월에 인사이동이 있어

한동안 투자에 시간을 쓸 수 없는 환경이 될 것 같기 때문이었어요.)

여기서 안일했던 것은, 지투는 랜덤배정인 거 알면서도.. 

‘금액만 소액으로 찍으면 난 원하는 지역 될거야’ 하고;;;

무지성 희망회로를 돌려 계획을 짰던 것이고

만약 계획대로 앞마당을 만들고 싶었다면

8월에 쉬면 안됐다~

혹은

12월로 투자 듀데잇을 못박지 말았어야했다~

는 생각이 투자를 하고나서야 들었습니다^^;

어쨌든!

당연히 지투 지역이 제 맘대로 배정될 리가 없었고요!

그 나비효과로 한 달씩 계획이 밀려서

중소도시 2개 앞마당은 만들었지만, 광역시 앞마당을 미처 만들지 못한 채..

투자를 해야만 하는(?) 12월을 맞이하게 됩니다….

이때 저는 이 12월을 어떻게 보낼지에 대한

심각한 고민에 빠졌습니다.

현재 중소도시 앞마당 2개로 투자

or

광역시 앞마당을 만들면서 투자 물건 찾기를 병행

고민했던 이유는 두 가지였는데요.

첫 번째,

광역시는 내 투자금보다 많이 들기 때문에 내가 가격을 만들어야 한다.

하지만 시간이 많지 않은 상황인데…

확률적으로 물건 찾기 어려운 지역에 다녀오는 게 시간낭비는 아닐까?

두 번째,

중소도시 매임을 갔을 때에

여기는 요즘 투자자가 많이 들어와서 괜찮은 물건은 이미 다 빠졌으며,

가격이 오르는 시장임을 매도자들도 알기에 물건을 거두고 있다.

지금 여기는 매도자 우위 시장이다. 라는 부사님의 말씀으로 인해…

제 안의 조급함+불안함이 폭주했기 때문이었습니다.

뭐? 오르는 시장이라고?

다음 앞마당을 만들면 또 1달이 걸릴텐데..

만약 광역시에서 1호기 못 찾아서 다시 이 지역으로 돌아왔을 때

가격이 많이 올라있으면 어쩌지?

뭐? 매물을 거두고 있다고? 

괜히 다른 곳 기웃거렸다가 지금 있는 물건마저도 사라지면 어쩌지?

나 지금 여기서 당장 해야겠어!!!!

아 그런데 중소도시 좀 아쉬운데.. 

광역시에 더 좋은 물건이 있을 수도 있잖아?

광역시 가야겠어!!!!

근데 힘들다 ㅜㅜ 그냥 여기서 마무리하고 좀 쉬고싶다..

.

.

.

자아분열이 일어났습니다..

그때 지투 튜터님이셨던, 

두잇나 튜터님께서 해주신 말씀(투자 내내 너무 큰 도움 주셔서 감사합니다 튜터님ㅠㅠ♥)

“덜 후회하는 선택을 이어나가야해요”

“확신을 가지고 좋은 것에 투자하세요”

그 “확신”이란 것이 어떤 개념인지조차 모르겠던 상황이었고,

감정이 앞서나가는 것 같아

우선 제 상황을 객관적으로 보려고 노력했습니다.

1. 나는 광역시에 대한 미련이 있다.

2. 중소도시 매물이 괜찮은건지 뭔지 잘 모르겠지만 

어쨌든 오르는 것 같으니 놓칠까 두렵다.

그렇다면?

1. 미련이 없어야겠구나.

2. 잘 모르겠지만 어쨌든 오르고 있다니까 투자를 한다? 말이 안되는데?

라는 답이 나왔고, 다음과 같이 대비책을 짭니다.

1. 광역시에서 1호기 찾았다 → 잘됐음

2. 광역시에서 못 찾고 중소도시로 돌아왔더니 가격이 올랐다

→ 확신을 갖기 위한 과정이었음을 알고 미련 갖지 말자

그렇게 저는 광역시로 달려가게 됩니다..

1호기 단지 찾기와 매물 코칭

 1) 우당탕 광역시 앞마당 만들기

12월 한 달내에 투자와 앞마당 만들기를 병행하도록 스케줄을 잡았더니

시간이 너무 촉박해져서 사실 부끄럽지만 임보 순서를 못 지켰습니다.

분임, 단임까지 한 후 단분은 다 날려버리고

연식+투자금으로만 걸러 매임 먼저 해버리는 우를 범합니다.

원래는 매임 먼저 하더래도, 다녀온 단지들은 다 단분하려 했는데요.

생각보다 매임을 꽤 많이 하게 된 데다가 (모든 앞마당 중 젤 많이 했습니다)

초보라 느려서인지 매임 잡는 것 만으로도 한 주를 다 써버려서

얼레벌레 약식으로 단분 겸 결론 내고 단지 뽑았습니다.

잘못된 걸 알고도 그렇게 했습니다.

"나는 이번 달 내에 무조건!

새 앞마당도 만들고, 

최종 투자 물건도 털고, 

매코도 받고, 

투자도 해야 해.

직장 인수인계 자료도 준비해야 해.

어차피 이번 달 투자하는 거니까 

투자금 맞는 것만 빨리 보자"

열마리 토끼를 다 잡으려고 한 거죠.

당시 가장 많이 했던 생각이 

‘하는 거 없이 정신 없고 바쁘다’ 였어요ㅠㅠ

그럴 수 밖에 없는 게, 당연히 못해낼 수 밖에 없게 설정하고는

진짜 못하니까 스트레스 받고..

월부에서 그렇게 마감일에 한계 두지 말라고 하셨었는데…ㅎ

그땐 그걸 알면서도

아니, 난 1월엔 진짜 안돼!!!!!

이러고 한계를 정해두었습니다.

지금 생각해보면 12월에 순서 지켜 완전한 앞마당 만들고

듀데잇을 조금 미뤄서, 1월에 차근차근 했어도 됐겠다 싶어요.

1월 초는 정말 조금이라도 투자에 신경쓸 수 없는 환경이 맞았지만

1월 중순~말일 되니까 할 시간이 조금이나마 생기더라구요. 

뭐든 한계를 두지 말자고 느낌.. 항상 강의에서 얘기해주시는 내용이 마따…

단분을 잘 못한 건 지금도 너무 반성하는 점입니다.

기껏 시간 써서 만들었는데 한번 할 때 또렷해야 다음 기회도 잡을 수 있는 거니까요..

담엔 꼭 지키고자 부끄럽지만 실토합니다..ㅎ헷

 2) 매코 신청

그렇게 12월 말 월요일, 매코를 받습니다.

매코 광클이 워낙 어렵다고 해서

처음 몇 번은 탈락한다 생각하고 미리 신청 연습을 해두자싶어 

상담할 매물이 완벽히 준비 되지 않았어도 신청부터 했습니다.

왜냐하면,

금요일 신청은 월요일이 코칭이니

주말동안 시간이 있어서(토 18시까지 제출)

충분히 준비가 가능했기 때문입니다.

광역시는 당월 앞마당 만들면서 

이미 투자 후보 매물을 추려놓았으니,

혹시 매코가 된다면 

토요일에 바로 중소도시를 보러 갈 계획이었죠.

(총 앞마당 4곳 중, 투자금에 맞는 지역은 이 2곳(중소1, 광역1)이었습니다)

그리고.. 도전 1트만에 대기번호로 덜컥 되어버렸습니다..!ㄷㄷ

(59분 59초 800밀리초에 클릭!)

 3) 전수조사

가장 먼저 한 건 전수조사!

1달 전 만든 앞마당인 중소도시는

그새 시장이 바뀌었을 수 있기에 현황 업뎃이 필요했습니다.

당시 가치있다고 판단했던 단지들을 전수조사하여

내 투자금에 새로 들어오거나 나간 게 있는지

다시 한번 걸러냈습니다.

걱정대로 매매가가 약간 오르긴 했지만, 그만큼 전세가도 올라

최종 투자금 변화는 없다는 것을 확인 한 후

1등은 그대로 두고

2등에 대한 생각이 좀 바뀌어서.. 2등을 더 좋아보이는 단지로 수정하여

매물을 빠르게 예약합니다.

이때 느낀 건 또렷한 앞마당의 중요성이었어요.

제가 만약 결론을 애매하게 내놨다면(마치 광역시처럼ㅎ..)

이렇게 기회가 왔을 때 바로 튀어가지 못했겠다싶더라구요.

당시 너무 감사하게도 잇나 튜터님께서 최임 검토를 도와주셔서,

내가 뽑은 단지에 대한 확신을 이미 갖고 있던 것도

빠른 실행에 큰 도움이 되었습니다!!

 4) 매물 털기

A단지(1등): 후순위생활권 84

B단지(2등): 선호생활권 도보권 59

1, 2등 매물이 같은 지역이었기 때문에

하루 안에 두 단지의 매임과 털기를 같이 했습니다.

• 준비물: 단지 근처 부동산+단지 살짝 벗어난 부동산 리스트업 파일 및 루트

  (+ 담엔 부사님들이 기억할만한 아이템을 착용해도 좋을 듯. 나를 각인 시켜 둘 필요가 있음.

  같은 부동산에 나 포함 투자자 3명이 왔다 갔다는데, 

  좋은 물건 나왔을 때 2명한테만 연락이 가고 나한텐 안 옴. 꼭 연락주신다했는데도ㅠㅠ)

   

• 일정

  오전 10시: A단지 매임

  →

  오전 11시 30분: B단지 매임+매물 털기

  → 

  오후~: A단지로 다시 가서 매물 털기

이렇게요.

매임이 끝나면, 그 부동산에서 1등을 정하고 나옵니다.

그리고 그 1등 매물에 대한 정보와 근처 부동산 리스트를 들고

(네이버 가격으로만 불렀습니다. 네고가격이나 장부매물은 얘기X)

부사님 특징, 추천 매물 정보를 적어가며

최대한 모든 부동산을 돌아 매물을 털었습니다.

털다가 부사님이 사무실에 안 계시면 전화를 걸어서

이래이래해서 방문했는데 안 계셔서 전화드렸다고,

혹시 이것보다 더 좋은 매물 있는지 물어봤습니다.

(안 계시다고 넘어가지말고 전화 꼭 하셔요. 

저는 이 케이스의 사장님과 계약하게 됩니다..!)

의외로 내가 직접 예약까지 한 매임보다

이런 털기 과정에서 알게 되는 것들이 훨씬 많았어요!

“이거보다 괜찮은 거, 싼 거, 가격 맞출만한 거 있어요?” 라는 물음에

(꼭 “싼 거”가 포인트가 아님. 

싸지 않더래도 싸게 만들 수도 있고, 조금 더 주더래도 좋은 물건을 사는 게 낫다.)

“지금은 괜찮은 물건이 없어요~”

"얼마로 찾는데요? 연락처 적어주고 가세요"

“여기 말고 내가 옆단지에 진짜 괜찮은~”

“진짜 하면 얼마까진 해주신다고 했었어요.”

“그보다 싼 건 아닌데 물건이 괜찮아. 보고올래요?”

등 정~~말 다양한 사장님과 상황이 있었습니다.

이미 아는 매물인데도 모르는 사연, 가격이 나오기도 하고

1등보다 비싸지만 조건 좋은 추천 매물을 

1등 매물 가격과 같게 만들기도 했습니다.

A단지에서

자리에 안 계셔서 전화 드렸더니, 

물건 소개중이라 이따 연락준다는 사장님이 계셨는데요.

다른 데 다 돌고 돌아가는 길에 보니 계시길래

아까 전화한 사람이라고 했더니

바로 물건 하나 보여주시더라구요.

1등 물건보다 1천만원 비쌌지만

잔금일이 여유있는데다

훨씬 협조적인 매도자라 조건이 좋았습니다.

가격은 메리트가 없지만 부사님이 적극적이셔서

큰 기대 없이 보러 다녀왔는데요.

본 후에 가격이 비싸다고 하니 얼마면 사겠냐셔서

1천만원 불렀더니 바로 깎이더라고요(?)

(단지 분위기가 잘 깎으면 1천까지는 되는 분위기긴 했습니다.)

안 할 조건이 없어 바로 얘를 A단지 1등으로 올립니다.

B단지에서는

매력적이지만 못보는 물건이 참 많았습니다.

해외여행을 가심, 상 중이심, 아기를 갓 낳으심, 

이사갈 곳 매물을 놓쳐서 보류, 세입자가 의사라 매도인이 배려해주고싶어함…

그래서 매임 때 덜 매력적인 매물밖에 보지 못했습니다.

투자금이 넘더라도 

깎으면 된다는 생각으로 비싼 것도 몇 개 봤는데

단지 분위기가 많이 깎아야 500이라 쉽지 않았고요.

(저는 첨에 부사님들이 엄살(?)로 얘기하시는 건 줄 알았는데..

A단지처럼 냅다 1천 불렀다가 기분 상해서 매물 거둔 매도인도 계셨습니다…)

그래서 B단지의 1등은 타 매물보다 1000~1500은 싸지만

저층 마지노선인 4층, 벽지 많이 뜯김, 싱크대장 물먹음 등으로

딱히 메리트는 없는 매물..!

여기는 물건이 없던 편이라 매물 털 때도 더 괜찮은 것은 발견하지 못합니다.

다만, 4층 그게 제일 싼 건 맞는데… 스읍 그건 팔 때 힘들건데~ 

라는 말씀을 공통적으로 하셔서

싸게 산 만큼 싸게 팔아야겠구나~ 싶었어요.

 5) 매코 진행

그렇게 뽑은 중소도시 2개와

광역시 물건을 가지고 매코를 받는데요.

중소도시는 다 통과하고

광역시는 다 떨어집니다.

하핫.

아무래도 광역시가 훨씬 힘이 있는 지역이니

통과되리라고 생각했는데..

아무래도 투자금이 적어

선호가 밀리는 단지를 선택할 수 밖에 없으니,

그렇다면 중소도시이더라도

그 안에서 사람들이 더 좋아하는 것을 

선택하는 게 맞다는 코칭이었습니다.

매코도 받았겠다.

광역시에 대한 미련을 버리고 중소도시로 결정.

(했는데 막상 하려니.. 왜인지 싱숭생숭했습니다ㅠㅠ 미련을 못 버렸던 듯)

저는 아래와 같은 코칭을 받고..

1등 사장님께 꼬옥 동시진행으로 하겠다는 뜻을 전합니다.

★ 복기포인트

매물은 만드는 것!! 신발 신으며 어디 이사 가실 곳은 정하셨어요~? 주전 생각 있으신지 등 살짝 물어보기

 6) 늘어지다..

그런데 1등 물건 동시진행이 쉽지가 않습니다.

이미 전세가 몇 십개나 있던 상황인데

내 희망 전세가보다 싼 가격도 한 둘 등장하고 있었습니다.

그런 시장에

매매가 확실히 진행되지도 않은 물건에 세입자 붙이기

+

가계약금도 안쐈는데 세입자 붙여질 때까지 매도인이 기다려주기

?

제가 생각해도 어려운 조건이었어요.

부사님은 그거 안된다고,

역으로 손님이 세입자, 매도인이어도 그렇게 하겠냐

내가 전세 못 맞춘 적이 없다 무조건 맞춰주겠다

천만원 어렵게 깎은 건데 이제 이 가격 없다

아~ 선생님 그렇게해서는 투자 못한다

등등등.. 

저를 매우 쪼기 시작하십니다..ㅜㅜ

제가 생각해도 전세가 이렇게 널린 시장에

RR도 아니고.. 싼 것도 아니고..

굳이 제 물건에 들어올 이유가 없을 것 같았습니다.

사실 그냥 가계약금 넣고 싶었습니다.

하지만 전세 못 맞추면 그때부터 진짜 헬게이트 오픈이다.라는 동료들의 조언을 듣고

그래. 아직 돈 안 넣고도 이렇게 마음이 힘든데

돈을 넣으면 얼마나 괴로울까 싶어 마음을 다잡았어요…

저는 이런 순간이 한 두 번이 아니었는데요.

(나중에는 아주 전전긍긍하다 못해 물건도 안보고 돈 쏘고 싶어지는 순간도 옵니다;;)

그럴 때마다 주변 동료들에게 상담하거나

실투경 절망편을 읽는 것이 매우 도움되었습니다.

본론으로 돌아와서!

매전동시진행이 쉽지 않자..

1. 내 희망 호가와 비슷한 전세 물건들 리스트업을 해서, 전세입자 모드 전임을 합니다.

전세 물건이 상당히 많아 동료들께 부탁드려서 파악했어요. (빛나뚜 쵝오!!bbb)

전임을 통해 내가 전세를 놓는다면 몇 등일지, 경쟁 물건의 입주일은 언제인지, 

네이버 가격 말고 요즘 실제 전세 가격은 얼마 정도에 나가는지 등을 확인했어요.

제 물건은 잔금일이 길어서 아직 비슷한 입주시기의 물건은 없었지만(한두달 지나야 경쟁 매물이 나오는 상황)

매물이 점점 늘고 있던 추세라 잔금일이 길다고 안심할 수도 없는 상황이었습니다.

(사장님은 기간이 기니 무조건 구한다고 하셨지만 ..ㅠㅠ 불확실성에 베팅하고 싶지 않았어요.)

그리고 광고 금액보다 네고도 꽤 되었는데 그 물건보다 제 물건이 딱히 뛰어난 점도 없었습니다.

2. 그래서 어떻게든 지금 물건에서 맞춰보고자 부사님께 제가 내어드릴 수 있는 걸 말씀드렸어요.

잔금을 치렀을 때 드는 비용을 비교하면 차라리 조금 돈을 더 쓰는 게 낫겠더라고요.

맞춰오시면 복비 따블로 드리겠다 

→ 안줘도된다

시에를 풀로 설치해주겠다 

→ 미덥잖지만 ㅇㅋ

하지만.. 며칠 새에 그 1등 물건은 날아갑니다.

그리고 곧바로 2등을 했어야 했는데

그 4층 물건이 컨디션도 별로면서 갑자기 1천만원을 올립니다.

제가 봤던 가격에 이미 누가 계좌를 달라했는데

그 가격엔 계좌가 나오지 않았다는 겁니다.

그러면 2등 단지 내에서 다른 괜찮은 것을 했으면 됐는데,

(1천 올린 4층과 같은 가격의 중간층 물건들이 있었습니다.)

그때가 12월 마지막 주라

직장이 너~무 바빠져 거의 매일 야근한데다

핑계고 솔직히 막상 투자하려니

망설여지는 마음이 생겨서

갈피를 못 잡았던 것 같아요.

확신을 갖기 위해 앞마당도 넓히고 

매코까지 받았는데도 이게 맞나 잘 모르겠고

다른 사람들은 엄청 절박하게 하시던데

나도 공부할 땐 절박했는데 진짜 하려니까 왜 망설여지지하는 마음

+

바쁜 부서로 인사이동하게 되어…

그렇게

12월 매물털기 이후로 1월 중반이 되도록 거의 3~4주간 투자 활동을 멈추게 됩니다…

coming soon…