[에이스2반 국송이] 부동산 투자 황금로드맵

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 부동산 투자 황금로드맵

2. 저자 및 출판사: 김원철&김사부/다산북스

3. 읽은 날짜: ’25.09.12~14

4. 총점 (10점 만점): 9점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것과 깨달은 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

김사부 님을 만난 뒤 돈은 시장이 벌어준다는 것을 알게 되었습니다.

• 책 앞부분에 김사부제자님들이 감사한 인사를 전하는데 이게 너무 감동적이다. 왜냐하면은 누군가의 제자로서 김사부라는 멘토를 되게 감사히 여기고 또 김사부님 또한 그들이한테 진심이었기 때문에 이런 게 전달되지 않았을까라는 생각이 든다.
  김사부가 이 책을 내고 과감하게 실천한 사람들은 큰 부를 이뤘다고 한다. 그 사람들 입장에서는 이 사람을 그냥 신뢰하고 믿었고 따랐을 뿐인데 큰 부가 왔다는 거는 내가 어떤 행동을 하고 누군가한테 영감을 얻으려고 할 때 온전한 신뢰가 있어야 된다고 생각이 든다. 물론 그전에 검증된 절차가 있어야 되지만은 특히 월급에서는 검증된 사람들로부터 배우는 거기 때문에 오롯이 신뢰하고 내가 하는 행동에 대해서 확인하고 하는 과정이 정말 중요하다고 느껴졌다.

모든 장점을 뛰어넘을 만한 더 큰 단점이 있는데 그것을 숨겼다거나 한다면 그건 저평가가 아니고 그냥 정상적인 평가다

• 모든 장점을 띄워 넘을 만한 강력한 약점이 있으면은 그게 저평가가 아니라 그 가격이 일 수 있다고 얘기하는 게 너무 인상깊다. 외부에서 이 생각하는 대중평가의 기준하고 너무 일맥상통하다는 느낌이 들었다. 

약세장은 대중의 관심이 부동산에서 멀어져 있기 때문에 ‘뻔히 돈을 버는 물건’도 그냥 놔두는 경우가 많다. 돈 되는 부동산을 고르기가 그만큼 쉽다는 뜻이다. 정말 그런 물건들이 있을까? 가장 대표적인 물건이 입주권이나 분양권이다. 원래 분양권은 강세장에서는 가장 많이 오르고, 가장 레버리지가 높기 때문에(매매가의 10%의 계약금만 주고 사는 것이니까) 수익률이 가장 높다. 그런데 이런 것들조차 약세장에서는 별로 대접을 해주지 않는다. 대중은 ‘좋은 줄은 알지만, 굳이 미리 살 필요가 있을까’라고 생각한다. 쉽게 예를 들어보자.

• 약세장에서 입주권을 보는 것도 큰 수익이 될 수 있지만, 내가 땅의 가치를 모르고 그런 투자를 한다면 오히려 아파트 전세레버리지 투자보다 못한 수익이 될 수 있지 않을까 싶다. 지금 시점에서 거여마천의 단지를 입주권을 사는 거랑 3기신도시 입주권을 매수하는 거랑 천지차이지 않을까 싶다. 그렇기에 애매한 투자금이라면 전세레버리지 투자가 좋지 않을까 한편으로 생각한다. 결국 어디 땅이냐인게 중요하지 않을까?

부동산이 오르는 가장 기본적인 원리는 결국 ‘희소성’에 있다. 희소하지 않다면 오를 이유가 하나도 없다. 생각해 보면 부동산은 시간이 지날수록 낡으니 오르긴커녕 감가상각이 되어야 맞다. 이런 상식을 깨고 부동산이 세월이 지나도 오르는 이유가 바로 대체할 대상이 없기 때문이다.

• 희소성이라는 말이 멘토님 말씀과 이어진다. 레어템이나 리미티드에디션을 좋아하는게 사람의 마음이다. 부동산도 같다. 남들이 동경하고 가지고 싶어하는 단지가 사람들이 좋아하는 단지고 그게 희소성이 된다. 그리고 가격이 오르게 된다.

우리가 투자로 자산을 키우는 이유를 다시 한번 생각해 볼 필요가 있다. 부동산을 통해 자산을 키우는 이유는 결국 ‘잘 쓰기 위해서’이다. 그런데 현실을 한번 살펴봐라. 과연 부동산 부자들이 잘 쓰면서 살고 있는가? 오히려 정반대인 경우가 상당히 많다. 똘똘한 한 채를 갖고 있어서 ‘부자’라고 인정받을지는 몰라도, 당장 수중에 돈이 없기 때문에 아무것도 할 수 없는 사람들이 수두룩하다. 아니, 심지어는 매번 어마어마한 이자를 감당해야 하기 때문에 허덕이면서 사는 사람들도 많다.

또 ‘부자가 된다는 목표’에만 모든 신경이 쏠려 있는 사람들은 충분히 괜찮은 자산을 갖고 있음에도 그것을 팔고, 있는 현금을 더 박박 긁어모으고, 더 많은 대출을 일으켜 상급 부동산으로 갈아타는 경우도 허다하다. 그렇게 되면 ‘더 큰 부자’가 된다는 목표를 달성할 수는 있다

• 부동산 투자를 하는 이유가 결국 잘먹고 잘살자이기 때문인데 지금부터 너무 불행하게 삶은 산다면 그게 가족과의 전체결정이 아니라 내 스스로 독단적인 결정이라면 이게 올바른 투자 생각이 맞지 않다고 생각한다. 결국 안에서 바가지가 새기 시작하고 더큰 부자가 되는것에 어려움이 있지 않을까 생각이 든다.

부동산 사이클링기법(1가구 2주택 비과세 전략에 대한 생각)

• 12년차에서 순자산 20억원을 만든다. 연간 저축액이 2500만원인 사람에게 정말 이상적인 수익률이라고 볼 수 있다. 한편으로는 이렇게 사팔사팔하는게 맞나 싶다. 가치있는 자산을 매수했는데, 취득세에 대한 허들 때문에 다음투자를 매도 후에 결정하는게 잘 모르겠다. 취득세 12프로로 매매가의 10% 이상을 내야하지만, 가치있는 자산이라면 다르지 않을까라고 생각했다.
  
   

모든 일이 계산대로 딱딱 맞을 수는 없다. 사실 잘 생각해 보면 변수는 상당히 많다.

• 투자생활을 하다뵌 생각대로 되지 않는 경우가 생각대로 되는 경우보다 훨씬 많다는 것을 느끼고 있다. 그렇기에 의사결정과정에서 생각대로 되지 않는 결정을 했을 때  그 결과가 더 좋은 결과가 나올수 있다. 그렇기에 보수적인 관점으로 리스크가 가장 컸을 때의 액션플랜을 세우고 미리 생각해둬야겠다고 느꼈졌다.

여기서 아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 ‘확신을 가질 수 있어야 한다’라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전 재산을 베팅하는 일이기 때문이다.

• 확신이 있어야 내 물건에 대해 보유하고 매도할 때까지 중심이 잘 흔들리지 않는다. 내가 매수당시 확신을 가질 수 없지만, 입지를 다시따져보고 상위단지는 투자가 불가능한지 찾아모녀서 확신을 쌓았던 것 같다. 

STEP3. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 전세레버리지 투자든 1가구2주택 매도 매수 전략이든 내가 이 투자에 있어서 어떤 생각으로 접근하고 그리고 직접 계산해보는 과정이 매우 중요하다. 나는 전세레저리비 투자로서 저자가 얘기하는 고액 기준에서는 부합하지 않지만, 한편으로는 땅의가치를 판단하고 매수를 결정하기에 조금 나은부분이 있다고 생각한다.
   à 데이터 기반으로의 수익 계산 및 의사결정
2. 확신을 가지는 물건 분석 이후 수익률 분석 진행
   à 투자에 대한 확신 이후 부차적인 수익 분석으로 추가적인 확신을 가지는 방향성

. 

STEP4 발제문

이제부터는 여러 사례를 함께 보면서 이런 원리가 일반적으로 적용될 수 있는지와 그 증거들을 살펴볼 것이다. 최종적인 목표는 이러한 사례를 통해서 ‘확신’을 갖는 것이다. 그리고 그 확신에 근거해서 내 재산을 투자하고 ‘원리’를 파악해 성공을 계속 반복할 수 있는 길로 나아가야 한다.

발제문

저자는 사례를 통해서 과거의 투자 사례를 통해 돈 벌 수 있는 전세레버리지 투자를 설명해주고 있다. 하지만 한편으로는 이런 사례를 통해 투자에 대한확신을 쌓는 과정이 독자들이 와닿을 수 있을까라는 의문이 있기도 하다. 투자에 있어서 스스로 확신을 가지기 위해서는 어떤 활동과 노력을 들여야하는지 얘기해보면 좋겠습니다.