투자의 마무리는 전세셋팅까지다!

*전세 셋팅의 3가지유형

1.N개월 뒤 매매잔금

 매매 잔금일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우

2.매도자가 전세입자

 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는경우 (주인전세)

3.임자인 거주 중

 매매계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는 경우 (세낀물건)

*현재 시장에서 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황 (조건부 전세 자금 대출 제한)

1.대출 실행일에 소유권이 이전되는 상황

2.선순위채권(근저당) 말소하거나 감액하는 조건의 상황

*현 시장에서 전세 셋팅시 알아야할 상황

1.전세대출을 안 받거나 (현금전세,세낀물건,주인전세)

2.전세대출을 가능하게 하거나 (매도자가 계약 후 승계,잔금 치고 전세 셋팅)

 여기서 매도자 계약후 승계시 매도자가 근저당이 있는지 알아보고 먼저 말소가능한지 알아봐야된다.(선순위 채권 전세자금 대출 불가 때문)

*적정 전세가 설정법

 1.단지 - 단지 내 상위,하위 평형대와 비교하여 경쟁력 확인 후에 결정.

 2.생활권 - 생활권 내 경쟁 단지와 비교하여 경쟁력 확인 후에 결정.

 3.공급 - 주변 공급물량 파악 후에 임장 후 영향 가늠해보기.

*전세셋팅 할때 계약 기간도 신경 써야한다

 2년후 재계약 할때 그시기 공급물량 체크해서 재계약시 유리한 시기로 계약기간을 늘려 조정하는것도 방법이다.

*임대기간 설정시 알아야 할것

 1.공급 - 재계약 시기에 물량파악 할것,역전세 리스크 있음.

 2.수요 - 학군지,가족단위 수요가 언제 이사하고 움직이는지 시즌 생각해서 기간 설정.

 3.포트폴리오 - 점점 투자가 많아져 다주택이라면 재계약 시기를 분산하는것이 좋다.혹시 모를 전세계약 안될시 리스크 대비를 위한것(한 채 는 감당가능한 대출일지 몰라도 두 채 는 감당 못할수 있다)

*등기부등본 반드시 확인해야 될것들

 1. 갑구 에서 확인할것 - 소유자,가압류,가처분,가등기( 가압류,가처분,가등기 있으면 패스,거래안함)

 2.을구 에서 확인할것 - 근저당권

 3.각페이지 하단 - 열람일시,페이지(문서 전부 확인했는지)

*계약서의 특약 내용은 멋지게 적을 필요없다.들어간 내용을 서로 이해가 같은 의미로 되었는지만 확인하며 나에게 불리한 내용이 없는지 확인하며 특약넣는다.

*임대 리스크 줄이는 법

 1. 시기에 적합한 물건을 선택할것

 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악

 2.욕심내지말고 기회비용 생각할것

 임대 최고가를 고집하지 말것.

 3.시기별,지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

 아무리 좋은 곳이라도 너무 한곳에 집중해서 투자하지 말것

 4.임장시 그지역 좋은 곳 안좋은 곳 전부 가볼것

 내 투자에 확신을 가져야 하는데 그러려면 좋은곳 안좋은곳 모두 보고 판단할 줄 알아야한다.

 5.싸게사는것이 중요!

 저평가된 것을 사라!

이번주는 가치성장 투자의 아주 중요한 전세 셋팅에 대해 많이 배우는 시간이었다.지금 6.27 규제로 전세 셋팅이 좀 많이 힘들어 졌지만 강사님 말씀처럼 나만 힘든 상황은 아니고 모두가 힘든 상황속에서 투자자라면 이런 상황속에도 어떻게하면 투자를 할수있을지에 대해 생각하고 고민하는것이 투자자의 자세인것 같다.다시 한번 복기하고 내 것으로 만들어 좋은 투자자로 한단계 성장하고 싶다.