[열중반 47기 1단 2번달은 독서에 집중하조 - 해로] 2강 수강 후기 : 집을 사서 전세를 놓는 것까지가 투자다

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老)

함께 나이 들어가며 성장할 수 있는 

자산을 찾아나서고 있는 해로입니다!

오늘은 양파링 멘토님의 2강 강의를 듣고 

수강 후기를 남겨봅니다~!

이번 2강에서는

‘시장 상황에 따라 전세를 완벽하게 놓는법’

에 대해서 강의 해주셨는데요.

그 동안은 '저평가되어 있는 매물을 찾아서

더 저렴하게 매수하는 것'에만 초점이 맞춰져 있었다면,

이번 강의를 통해서는

'투자란 매수 뿐만 아니라 전세 세팅과 매도까지 포함된

 종합 과정'임을 다시 한번 되새기게 되었습니다. 

특히 ‘전세 세팅’이 제대로 되지 않으면 

더 많은 투자금과 시간을 쏟아붇게 된다는 점을 깨닫고 

강의에 좀 더 집중하게 되었죠!

좋은 내용 알려주신 양파링 멘토님께 다시 한번 감사드립니다.

이번 2강에서 제게 인상 깊었던 점들과 바로 적용해보고 싶은 점들은

다음과 같습니다.

‘나에게 인상깊었던 점’

#주인전세는 가계약 ‘전’에 매매특약과 전세특약 모두 사전 합의 필요하다!
→ 매매계약 작성 시 '집 보여주기 협조' 특약 기재 필수!
돈 오가지 않고 매매 대금과 상계 처리한다는 내용 삽입 필수

→ 주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전 합의 필수!

#전세를 세팅하는 방법도 5가지나 있다!

1. 현금전세 - 시세보다 낮은 전세가여야 경쟁력 있음
2. 세낀 물건 - 만기 도래 전세 사전 세팅 필요
3. 주인 전세 - 매도자 협조 / 만기 전세 세팅 필요
4. 매도자 전세계약 후 승계 - 난이도 높음. 매도자/임차인 협조 필요
5. 잔금 치고 전세 세팅 - 매수자 잔금 가능해야 함. 이자/수수료 등 발생

→ 각 전세 세팅법의 특성을 이해하고 매수 당시의 상황에 맞춰서 

내게 가장 유리한 조건으로 전세를 세팅하자

#계약갱신청구권 사용 시 리스크를 대비하자!

→ 계약갱신청구권 사용 & 묵시적 갱신 상황에서는 

임차인이 계약해지요구권을 사용했을 때

 해지 요청 후 3개월 뒤 계약만료 시점까지 

전세금을 반환해줘야 한다는 사실을 처음 알게 되었다.

세입자가 갱신청구권 사용하게 될 경우 

만에 하나 발생할 리스크를 미리 대비해두도록 하자!

다만, 갱신이 아니라 새로운 계약을 진행한 경우 

새로운 임대차 종료일에 계약 만료되므로, 

임차인은 계약해지 요구권을 사용할 수 없으며 

신규 계약일로부터 2년간은 계약 기간을 지켜야 한다. 

(전세금 중도 반환 의무 없음)

‘적용해보고 싶은점’

#'적정 전세가를 설정하는 3단계' 에 따라 전세가 세팅하기
단지 - 생활권 - 공급

→ 특히, 같은 단지 내에서 아래 위 평형의 적정 전세가를 확인하는 것도 매우 중요하다.

내 관심 단지 / 관심 평형 아래 위로 전세 시세를 꼭 살펴보도록 하자

→ 공급을 볼 때 그냥 인근 단지의 공급 수만 볼 것이 아니라, 

내가 보는 단지에 영향을 미칠만한 공급인지 아닌지를

생각해보는 것이 중요하다!
Ex) ‘의왕고천지구대방디에트로센트럴’은 의왕 공금 물량이지만 

평촌과 인접한 북의왕이 아니기에 평촌에 끼치는 전세가 영향력이 낮을 수 있다

#'임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지'를 확인하여 임대 기간 설정하기

→ 공급 - 수요 - 포트폴리오

→ 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라진다 (공급)
공급을 고려하지 못하고 임대 기간을 설정해버리면

투자금 회수 지연 & 재투자 기회 상실 

이라는 문제가 발생될 수 있음을 잊지 말자

→ 투자하려는 매물의 지역,단지,평형 관련 수요 특징을 미리 고려하자 (수요) 

성수기 : 겨울방학 [학군지+30평대이상] &
 결혼, 입학, 취업 (봄,가을) [가족단위 수요 외 10, 20평대]
비수기 :  수능시즌(가을), 여름(장마) [학군지+30평대이상]

→ 임대 포트폴리오를 확인해서 재계약 시기를 분산시키자

 한번에 임대인이 나갈 수 있는 리스크 대비하자

#'전세 뺄 때 생각해야 할 프로세스' 적용하기
1. 전세 빼는 건 괜찮을까?
2. 공급 물량은 없나?
3. (있다면) 언제, 어디에, 얼만큼 들어오지?
4. 전세 뺄 때 괜찮을까? 임차인 만기 때 괜찮을까? (재계약시기 리스크 고려 임대기간 설정)
5. 이 지역에 투자한다면? 가격이 더 싼 물건 vs 리스크가 적은 물건

#독서법 - ‘제대로 생각’하면서 책읽기
① 이 책을 통해 무엇을 얻고 싶은가? 

→ 목차를 보고 배우고 싶은 목표 정하기

② ‘지금의 나’는 어떤 생각을 하는지? 

→ 구절을 읽고 드는 생각이 있으면 바로 책에 메모하기

③ 이 책을 읽고 무엇을 남길 것인가?

→ 밑줄 > 색연필 > 동그라미 > 인덱스 > 포스트잇

④ 이 책에서 어떤 것을 적용할 것인가?

→ 적용할점 최종 정리

감사합니다.